Resumo do Relatório Gerencial de GARE11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII GUARDIAN
GARE11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O FII Guardian Real Estate (GARE11) é um fundo de tijolo com portfólio híbrido focado em ativos de logística e varejo (renda urbana), locados via contratos atípicos de longo prazo para inquilinos de alta qualidade. O principal destaque do mês foi o avanço concreto na operação de venda de 10 imóveis, com o sucesso na captação de recursos pelo fundo comprador (gerido pela XP Asset) e a subsequente assinatura do Compromisso de Venda e Compra (CCV). Esta transação visa uma desalavancagem expressiva e a realização de ganhos de capital. Adicionalmente, o fundo iniciou sua 7ª emissão de cotas, com alvo de R$ 400 milhões, para fortalecer sua estrutura de capital. Operacionalmente, o fundo segue com 100% de ocupação e adimplência, e realizou em julho um importante reajuste de aluguéis pelo em contratos que representam 70,6% de sua receita.
Desempenho
O desempenho de julho foi marcado pelo avanço na execução de sua estratégia de reciclagem de portfólio e desalavancagem. A confirmação da captação pelo fundo comprador e a assinatura do CCV para a venda dos 10 ativos representam um marco importante, reduzindo o risco da operação. No âmbito operacional, o fundo teve um desempenho robusto, com a receita impactada positivamente pelo reajuste de 5,47% ( acumulado) nos contratos de aluguel de 25 imóveis (9 da rede Mix Mateus, 15 do Atacadão e 1 do Almanara), que juntos somam 70,6% da receita total. O fundo manteve a e a zeradas. A cota de mercado fechou em R$ 9,00, resultando em um de 1,00.
Dividendos
Em julho, o fundo distribuiu R$ 0,083 por cota, com pagamento realizado em 07 de agosto de 2025. Este valor representa um dividend anualizado de 11,1% sobre a cota de fechamento de R$ 9,00. A gestão divulgou um novo guidance de rendimentos para os próximos seis meses, com projeções entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota, sinalizando a manutenção da distribuição em um patamar robusto e sustentável.
Indicadores
P/VP
1,00
DY Mensal
0,93%
DY Projetado 12M
11,1%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,08
Dividendo por Cota
R$ 0,08
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
390.200
Métricas
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
WALT
12,4 anos
Inadimplência
0%
Endividamento
27%
Portfólio
Número de Imóveis
39
ABL Total
512 mil m²
Dívida Total
R$ 926.000.000,00
Destaques
- Assinatura do Compromisso Irrevogável e Irretratável de Venda e Compra (CCV) para os 10 imóveis, após o sucesso na captação de recursos pelo fundo comprador.
- Reajuste de 5,47% (IPCA 12 meses) nos contratos de aluguel de 25 imóveis, que representam 70,6% da receita do fundo.
- Manutenção de 100% de ocupação física e financeira e 100% de adimplência.
- Avanço da 7ª emissão de cotas, com captação-alvo de R$ 400 milhões, com liquidação prevista para setembro.
- Divulgação de novo guidance de dividendos entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota para o próximo semestre.
Desafios
- Concluir a liquidação da venda do portfólio, com expectativa de finalização em setembro de 2025.
- Executar com sucesso a 7ª emissão de cotas para fortalecer a estrutura de capital e preparar o fundo para novos investimentos.
- Comunicar de forma clara aos investidores as mudanças na estrutura do fundo e os impactos da transação no resultado e no valor patrimonial.
Riscos do Fundo
- Concentração de receita em poucos inquilinos de alta qualidade, como Grupo Carrefour, BAT, Grupo Mateus e GPA. A venda dos ativos de Mateus e GPA alterará essa composição.
- Risco de mercado e de juros, que podem afetar a precificação da cota e o custo de capital do fundo.
- Risco de execução na liquidação final da venda dos ativos e na captação da 7ª emissão de cotas, embora significativamente mitigado.
- Complexidade da estrutura do fundo, que detém imóveis indiretamente e participará com cotas subordinadas no fundo comprador, podendo ser um desafio para o entendimento do investidor.
Notas
- Como parte da transação de venda, o GARE11 irá integralizar as cotas do fundo comprador (gerido pela XP Asset), o que alinha os interesses entre vendedor e comprador e permite ao GARE11 participar de eventuais ganhos futuros dos ativos.
- A gestão congelou o processo de venda do ativo GPA Campinas, que estava em andamento desde o final de 2024, diante da expectativa de conclusão da venda maior dos 10 ativos.
- A conclusão da venda dos 10 imóveis acarretará uma redução de aproximadamente R$355MM na .
- A 7ª emissão de cotas foi estruturada para ocorrer em conjunto com a reposição dos ativos vendidos, visando preservar o 'colchão de disponibilidades' do fundo.
Observações do Mês
A avaliação do fundo é positiva. A gestão está executando com sucesso um plano estratégico transformacional que aborda o principal ponto de atenção do mercado: a . A assinatura do CCV para a venda dos 10 ativos é um marco que reduz drasticamente o risco de execução da transação, que irá diminuir a dívida em R$ 355 milhões e gerar um lucro expressivo. Operacionalmente, o fundo é exemplar, com 100% de ocupação, zero, contratos atípicos de longuíssimo prazo ( de 12,4 anos) e receitas corrigidas pela inflação, como demonstrado pelo reajuste em massa neste mês. O de 1,00 ainda parece não precificar completamente os benefícios da desalavancagem e do lucro a ser realizado, indicando potencial de valorização.
Propriedades
BAT
CACHOEIRINHA, RS・BAT
21,2% 21,2%
BAT
CACHOEIRINHA, RS・BAT
GLA
79.984 m²
Inquilino
BAT
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
05-09-27
Resumo
Complexo industrial/logístico em Cachoeirinha, polo reconhecido na região metropolitana de Porto Alegre.
ATC - CUIABÁ TIJUCAL
CUIABÁ, MT・Carrefour
3,4% 3,4%
ATC - CUIABÁ TIJUCAL
CUIABÁ, MT・Carrefour
GLA
52.897 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
01-11-37
Resumo
Imóvel com localização estratégica na Rodovia BR-070, com grande atratividade logística e comercial.
MATEUS - VITÓRIA DA C.
VITÓRIA DA CONQUISTA, BA・Grupo Mateus
3,3% 3,3%
MATEUS - VITÓRIA DA C.
VITÓRIA DA CONQUISTA, BA・Grupo Mateus
GLA
12.810 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-47
Resumo
Loja Mix Mateus localizada no principal eixo comercial de Vitória da Conquista.
MATEUS - ITABUNA
ITABUNA, BA・Grupo Mateus
3,1% 3,1%
MATEUS - ITABUNA
ITABUNA, BA・Grupo Mateus
GLA
7.316 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-05-48
Resumo
Loja localizada em Itabuna, próximo ao centro e ao principal shopping da cidade.
MATEUS - ANTARES
MACEIÓ, AL・Grupo Mateus
2,9% 2,9%
MATEUS - ANTARES
MACEIÓ, AL・Grupo Mateus
GLA
11.637 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
01-04-48
Resumo
Imóvel em localização comercial consolidada em uma das avenidas centrais de Maceió.
ATC - ATIBAIA
ATIBAIA, SP・Carrefour
2,9% 2,9%
ATC - ATIBAIA
ATIBAIA, SP・Carrefour
GLA
13.029 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Imóvel com excelente visibilidade, próximo à Rodovia Fernão Dias, em vetor de crescimento da cidade.
ATC - CAMPO GRANDE AEROPORTO
CAMPO GRANDE, MS・Carrefour
2,8% 2,8%
ATC - CAMPO GRANDE AEROPORTO
CAMPO GRANDE, MS・Carrefour
GLA
13.334 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Localização estratégica a 5 minutos do Aeroporto Internacional de Campo Grande, um dos maiores centros de carga aérea do Brasil.
ATC - CARAGUATATUBA
CARAGUATATUBA, SP・Carrefour
2,8% 2,8%
ATC - CARAGUATATUBA
CARAGUATATUBA, SP・Carrefour
GLA
13.958 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
O maior atacarejo da cidade, posicionado na entrada de Caraguatatuba, beneficiando-se do fluxo da Rodovia dos Tamoios.
MATEUS - JACOBINA
JACOBINA, BA・Grupo Mateus
2,6% 2,6%
MATEUS - JACOBINA
JACOBINA, BA・Grupo Mateus
GLA
12.850 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-47
Resumo
Imóvel estrategicamente situado na Avenida Centenário, um dos corredores comerciais mais importantes de Jacobina.
GPA - ANGÉLICA
SÃO PAULO, SP・GPA
2,6% 2,6%
GPA - ANGÉLICA
SÃO PAULO, SP・GPA
GLA
2.479 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-41
Resumo
Imóvel localizado em uma das principais esquinas comerciais do bairro de Higienópolis, com potencial construtivo adicional.
GPA - ABILIO SOARES
SÃO PAULO, SP・GPA
2,5% 2,5%
GPA - ABILIO SOARES
SÃO PAULO, SP・GPA
GLA
3.540 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-38
Resumo
Loja no bairro Paraíso, de alto padrão, com alta verticalização e a 3 quadras da Avenida Paulista.
ATC - LUCAS DO RIO VERDE
LUCAS DO RIO VERDE, MT・Carrefour
2,5% 2,5%
ATC - LUCAS DO RIO VERDE
LUCAS DO RIO VERDE, MT・Carrefour
GLA
15.400 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Loja em cidade de grande relevância econômica, com localização privilegiada na Rodovia BR-163.
MATEUS - TIMON
TIMON, MA・Grupo Mateus
2,4% 2,4%
MATEUS - TIMON
TIMON, MA・Grupo Mateus
GLA
15.643 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
05-05-47
Resumo
Loja localizada na 4ª maior cidade do Maranhão, com excelente localização e próxima a um dos maiores shoppings do estado.
ALMANARA
JANDIRA, SP・Almanara
2,4% 2,4%
ALMANARA
JANDIRA, SP・Almanara
GLA
5.409 m²
Inquilino
Almanara
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
01-11-37
Resumo
Imóvel em condomínio logístico que serve como sede administrativa, cozinha industrial e centro de distribuição do Grupo Almanara.
ATC - PRESIDENTE PRUDENTE
PRESIDENTE PRUDENTE, SP・Carrefour
2,4% 2,4%
ATC - PRESIDENTE PRUDENTE
PRESIDENTE PRUDENTE, SP・Carrefour
GLA
13.719 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
18-12-37
Resumo
Imóvel situado na entrada da cidade pela Rodovia Raposo Tavares, próximo à Universidade Unoeste.
ATC - TRÊS LAGOAS
TRÊS LAGOAS, MS・Carrefour
2,4% 2,4%
ATC - TRÊS LAGOAS
TRÊS LAGOAS, MS・Carrefour
GLA
13.722 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Loja situada na Rodovia BR-262, com excelente acessibilidade e potencial comercial e logístico.
GPA - N. SRA. SABARA
SÃO PAULO, SP・GPA
2,3% 2,3%
GPA - N. SRA. SABARA
SÃO PAULO, SP・GPA
GLA
7.252 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-38
Resumo
Ativo com 100 metros de frente para a avenida, em região vetor de crescimento da cidade, com grande potencial de valorização.
ATC - BOA VISTA
BOA VISTA, RR・Carrefour
2,2% 2,2%
ATC - BOA VISTA
BOA VISTA, RR・Carrefour
GLA
27.277 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Localização estratégica, a 5 minutos da Rodoviária Internacional e 10 minutos do centro da cidade.
ATC - MARINGÁ
MARINGÁ, PR・Carrefour
2,2% 2,2%
ATC - MARINGÁ
MARINGÁ, PR・Carrefour
GLA
11.525 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
O maior atacarejo da região, a menos de 10 minutos dos principais shoppings da cidade.
ATC - ARARAQUARA
ARARAQUARA, SP・Carrefour
2,1% 2,1%
ATC - ARARAQUARA
ARARAQUARA, SP・Carrefour
GLA
14.836 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Imóvel localizado na principal entrada da cidade, com acesso pela Rodovia Washington Luis.
MATEUS - CAJAZEIRAS
CAJAZEIRAS, PB・Grupo Mateus
2% 2%
MATEUS - CAJAZEIRAS
CAJAZEIRAS, PB・Grupo Mateus
GLA
7.900 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-47
Resumo
Única grande rede de atacarejo na localidade, a 700m do centro urbano.
ATC - FORTALEZA EUSÉBIO
EUSÉBIO, CE・Carrefour
2% 2%
ATC - FORTALEZA EUSÉBIO
EUSÉBIO, CE・Carrefour
GLA
12.546 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
18-12-37
Resumo
Loja na região metropolitana de Fortaleza, em área com diversos desenvolvimentos residenciais de alto padrão.
GPA - BÚZIOS
BÚZIOS, RJ・GPA
1,9% 1,9%
GPA - BÚZIOS
BÚZIOS, RJ・GPA
GLA
2.786 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-41
Resumo
Loja com bandeira Extra, localizada no principal eixo de ligação entre Búzios e o continente.
ATC - BARRETOS
BARRETOS, SP・Carrefour
1,9% 1,9%
ATC - BARRETOS
BARRETOS, SP・Carrefour
GLA
13.748 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Loja localizada em área reconhecida pelo desenvolvimento de bairros planejados de alto padrão.
GPA - GOIÂNIA
GOIÂNIA, GO・GPA
1,8% 1,8%
GPA - GOIÂNIA
GOIÂNIA, GO・GPA
GLA
6.130 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-38
Resumo
Loja localizada em Flamboyant, bairro de alto padrão e alto poder de consumo.
MATEUS - TABULEIRO
MACEIÓ, AL・Grupo Mateus
1,8% 1,8%
MATEUS - TABULEIRO
MACEIÓ, AL・Grupo Mateus
GLA
14.794 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-05-48
Resumo
Ponto comercial de suma importância no bairro do Tabuleiro, um dos mais populosos de Maceió.
ATC - SANTA BARBARA D'OESTE
SANTA BÁRBARA D'OESTE, SP・Carrefour
1,8% 1,8%
ATC - SANTA BARBARA D'OESTE
SANTA BÁRBARA D'OESTE, SP・Carrefour
GLA
12.238 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
18-12-37
Resumo
Imóvel posicionado na conurbação das cidades de Santa Barbara D'Oeste e Americana.
ATC - ANÁPOLIS
ANÁPOLIS, GO・Carrefour
1,7% 1,7%
ATC - ANÁPOLIS
ANÁPOLIS, GO・Carrefour
GLA
13.837 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Imóvel estrategicamente localizado na Rodovia BR-060, que conecta Anápolis a Goiânia e Brasília.
GPA - LAGO NORTE
BRASÍLIA, DF・GPA
1,6% 1,6%
GPA - LAGO NORTE
BRASÍLIA, DF・GPA
GLA
3.660 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-38
Resumo
Loja no Setor de Habitações Individuais no Lago Norte, região de residências de altíssimo padrão.
MATEUS - COITÉ
CONCEIÇÃO DE COITÉ, BA・Grupo Mateus
1,6% 1,6%
MATEUS - COITÉ
CONCEIÇÃO DE COITÉ, BA・Grupo Mateus
GLA
7.693 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-47
Resumo
Imóvel situado na convergência de duas vias estaduais de grande relevância.
MATEUS - SOUZA
SOUZA, PB・Grupo Mateus
1,6% 1,6%
MATEUS - SOUZA
SOUZA, PB・Grupo Mateus
GLA
6.307 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
29-04-47
Resumo
Loja com localização privilegiada na via principal que atravessa a cidade, próxima ao aeroporto.
GPA - LEOPOLDINA
SÃO PAULO, SP・GPA
1,5% 1,5%
GPA - LEOPOLDINA
SÃO PAULO, SP・GPA
GLA
2.141 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-38
Resumo
Loja com 50 metros de frente para a Avenida Imperatriz Leopoldina, principal corredor comercial da Vila Leopoldina.
GPA - CAMPINAS
CAMPINAS, SP・GPA
1,3% 1,3%
GPA - CAMPINAS
CAMPINAS, SP・GPA
GLA
2.895 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-38
Resumo
Imóvel de esquina em um dos principais corredores comerciais de Campinas. Processo de venda foi congelado.
AIR LIQUIDE SJC
SÃO JOSÉ DOS CAMPOS, SP・Air Liquide
1,3% 1,3%
AIR LIQUIDE SJC
SÃO JOSÉ DOS CAMPOS, SP・Air Liquide
GLA
17.800 m²
Inquilino
Air Liquide
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
01-04-31
Resumo
Centro de distribuição conectado à refinaria da Petrobras (Revap), com fiança bancária do Citibank.
ATC - BARRA DO GARÇAS
BARRA DOS GARÇAS, MT・Carrefour
1,3% 1,3%
ATC - BARRA DO GARÇAS
BARRA DOS GARÇAS, MT・Carrefour
GLA
14.341 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Loja na entrada da cidade, na saída da BR-070, reforçando seu potencial comercial e logístico.
GPA - PARÓQUIA
RIO DE JANEIRO, RJ・GPA
1,2% 1,2%
GPA - PARÓQUIA
RIO DE JANEIRO, RJ・GPA
GLA
5.439 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-41
Resumo
Loja de grande porte na Av. Nossa Senhora de Copacabana, uma das regiões mais tradicionais do Rio de Janeiro.
GPA - L02 NORTE
BRASÍLIA, DF・GPA
1,2% 1,2%
GPA - L02 NORTE
BRASÍLIA, DF・GPA
GLA
2.994 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-38
Resumo
Loja localizada no Plano Piloto (Asa Norte), próximo à Universidade de Brasília (UNB).
GPA - STO ANDRE
SANTO ANDRÉ, SP・GPA
0,8% 0,8%
GPA - STO ANDRE
SANTO ANDRÉ, SP・GPA
GLA
2.141 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-38
Resumo
Loja com bandeira Extra em importante corredor comercial de Santo André, próxima ao Shopping ABC.
AIR LIQUIDE CANOAS
CANOAS, RS・Air Liquide
0,5% 0,5%
AIR LIQUIDE CANOAS
CANOAS, RS・Air Liquide
GLA
7.000 m²
Inquilino
Air Liquide
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
01-04-31
Resumo
Centro de distribuição logístico para gases industriais e hospitalares com fiança bancária do Citibank.
Inquilinos
CARREFOUR
BAT
MATEUS MIX
GPA
AIR LIQUIDE
ALMANARA
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Regiões
São Paulo
Rio Grande do Sul
Bahia
Mato Grosso
Mato Grosso do Sul
Outros
Endividamento
Dívida Total
R$ 926.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
27%
CRIs Estruturados ('Casados')
Atrelado aos contratos de aluguel (maioria IPCA + spread implícito)・Vence Até 2047
CRIs Estruturados ('Casados')
Atrelado aos contratos de aluguel (maioria IPCA + spread implícito)・Vence Até 2047
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
Até 2047
Taxa de Juros
Atrelado aos contratos de aluguel (maioria IPCA + spread implícito)
Saldo Devedor
R$ 926.000.000,00
Resumo
Obrigações financeiras oriundas da estruturação de CRIs 'casados' com os contratos de aluguel atípicos de longo prazo como lastro. Os instrumentos replicam as características dos contratos (vencimento, parcelas, correção). A alavancagem líquida sobre o ativo é de 27%.
Garantia
Contratos de aluguel dos imóveis do portfólio.
Rating
Não informado