Resumo do Relatório Gerencial de GARE11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial

Resumo

O FII Guardian Real Estate (GARE11) é um fundo de tijolo com um portfólio híbrido de ativos de logística e varejo (renda urbana), locados através de contratos atípicos de longo prazo para inquilinos de alta qualidade. O objetivo é prover uma renda estável e previsível, além de buscar ganhos de capital com a reciclagem de portfólio. Setembro foi um mês transformacional, marcado pela conclusão da venda de 10 imóveis para o fundo XPRI. Este relatório já apresenta a nova fotografia do portfólio, agora com 31 ativos, refletindo a transação que gerou um lucro bruto de R$ 145 milhões, reduziu a alavancagem em R$ 356 milhões e impactou positivamente o valor patrimonial em R$ 0,31 por cota. Paralelamente, a 7ª emissão de cotas está em fase final de liquidação, tendo captado R$ 684 milhões até o final do mês, fortalecendo a estrutura de capital para reposição de ativos e novas aquisições.

Desempenho

O desempenho do mês foi dominado pela conclusão da venda dos 10 ativos, que redefiniu a estrutura de capital do fundo, resultando em uma desalavancagem expressiva e na geração de um lucro relevante de R$ 145 milhões. Este movimento estratégico resultou em um acréscimo de R$ 68,5 milhões ao patrimônio, elevando o valor patrimonial por cota. Operacionalmente, o fundo manteve sua performance impecável, com 100% de ocupação e 100% de adimplência. A receita foi positivamente impactada pelo reajuste do aluguel do ativo logístico BAT Souza Cruz, que representa 23% da receita do fundo, em 5,23% pelo IPCA acumulado. A 7ª emissão de cotas avançou, reforçando a confiança do mercado na tese do fundo.

Dividendos

Em setembro, o fundo distribuiu R$ 0,083 por cota, com pagamento realizado em 07 de outubro de 2025. O valor corresponde a um dividend yield de 0,92% no mês e 11,0% ao ano sobre a cota de fechamento. A gestão manteve o guidance de distribuição entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota para o primeiro semestre de 2025, sinalizando a continuidade de um patamar de rendimentos estável e previsível, mesmo após a reestruturação do portfólio.

Observações do Mês

Este é um momento de virada para o GARE11. O fundo executou com sucesso uma operação complexa e transformadora, que eliminou seu principal risco (alavancagem financeira) e, ao mesmo tempo, destravou um valor expressivo para os cotistas através de um ganho de capital relevante. A gestão demonstrou grande capacidade estratégica ao coordenar a venda dos ativos com uma nova emissão e a recompra de participações nos veículos de investimento, solidificando o controle e a estrutura de capital. Com uma posição de caixa robusta, alavancagem líquida negativa e a manutenção de uma performance operacional perfeita (0% de vacância e inadimplência ), o fundo está em uma posição excelente para iniciar um novo ciclo de crescimento com um perfil de risco significativamente menor. O P/VP de 0,98 indica que o mercado ainda pode não ter precificado totalmente a melhora nos fundamentos do fundo.

Propriedades

Inquilinos

Concentração por Inquilino

Regiões

Exposição por Segmento

Endividamento