FII GLPG CRI

GCRI11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O Galapagos Recebíveis Imobiliários (GCRI11) é um fundo de estratégia híbrida, focado majoritariamente em CRIs (87% da carteira), mas com alocação estratégica em desenvolvimento imobiliário e FIIs. Em dezembro de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,80 por cota, mantendo o patamar dos meses anteriores, apesar de um resultado gerado inferior (R$ 0,72/cota), o que exigiu o consumo de reservas. A gestão destacou o avanço significativo das obras do ativo Casa Jardim Petrella, que está adiantado em relação ao cronograma, e a aquisição de uma nova operação ( Minerva).

Desempenho

O resultado financeiro do mês foi de R$ 0,72 por cota, uma queda em relação aos R$ 0,91 de novembro, ficando abaixo da distribuição de R$ 0,80. O fundo encerrou o mês com reservas de lucros de aproximadamente R$ 0,05/cota (mencionado como R$ 0,02 no texto). O Dividend anualizado atingiu 14,57%. O patrimônio líquido fechou em R$ 133,17 milhões.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,80 por cota referente a dezembro/2025, paga em janeiro/2026. O Dividend anualizado é de 14,57%. Houve consumo de reservas para manter este patamar de distribuição, dado que o resultado do mês foi de R$ 0,72/cota.

Indicadores

P/VP

0,72

DY Mensal

1,22%

DY Projetado 12M

14,57%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,72

Dividendo por Cota

R$ 0,80

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

4.236

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Imóveis

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Distribuição de R$ 0,80 por cota, mantendo a estabilidade do provento
Avanço das obras do Casa Jardim Petrella para 25,8% (vs 19,2% previsto)
Aquisição de R$ 3,6 milhões no CRI TZI Ágata (Minerva) a IPCA + 9,00%
Dividend Yield anualizado de 14,57%
Portfólio com 39 operações e spread médio de IPCA + 10,41%

Desafios

Resultado do mês (R$ 0,72) abaixo da distribuição (R$ 0,80), gerando consumo de caixa em dezembro de 2025
Dependência de correção monetária (IPCA) para geração de resultados robustos
Preço de mercado (R$ 65,57) com desconto de ~28% sobre o valor patrimonial (R$ 91,60)

Riscos do Fundo

Sensibilidade dos rendimentos às variações dos índices de inflação (74% IPCA)
Risco de desenvolvimento e execução de obras (Ativo Casa Jardim Petrella)
Liquidez das cotas no mercado secundário
Risco de crédito da carteira High Yield (spread médio elevado)

Notas

Em janeiro/2026 (evento subsequente), foi concluída a reestruturação do Haras, resultando na criação do FII Haras La Estância.
O fundo mantém R$ 0,02/cota de reserva de resultado após a distribuição de janeiro.

Observações do Mês

O fundo apresenta uma carteira de CRIs diversificada e um ativo de desenvolvimento (Petrella) performando muito bem fisicamente. No entanto, a volatilidade do resultado (queda de R$ 0,91 em nov para R$ 0,72 em dez) e o retorno ao consumo de reservas para bancar o dividendo de R$ 0,80 trazem cautela. O desconto patrimonial é expressivo ( ~0,71), oferecendo margem de segurança, mas a sustentabilidade do dividendo depende da manutenção de inflação positiva ou ganhos de capital.

CRIs

Montreal II

Residencial

Residencial・LTV 63%・IPCA + 12,00%

LTV Médio 7,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

63%

Resumo

Operação destinada à conclusão das obras de empreendimento residencial.

Haras

Loteamento

Loteamento・LTV 50%・CDI

LTV Baixo 5,5%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

CDI

LTV

50%

Resumo

Reestruturada em janeiro para FII Haras La Estância.

Fametro III

Corporativo

Corporativo・LTV 63%・IPCA + 9,50%

LTV Médio 5,3%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

63%

Wimo V IV Sr.

Home Equity

Home Equity・LTV 35%・IPCA + 9,75%

LTV Baixo 5,2%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 9,75%

LTV

35%

Seed II

Residencial

Residencial・IPCA

4,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA

LTV

Não informado

Resumo

Relacionado ao ativo Casa Jardim Petrella (dação em pagamento).

SEB

Educacional

Educacional・LTV 53%・IGPM + 7,31%

LTV Baixo 4,7%

Tipo

CRI

Segmento

Educacional

Taxa

IGPM + 7,31%

LTV

53%

Wimo V III Sr

Home Equity

Home Equity・LTV 35%・IPCA + 9,00%

LTV Baixo 4,1%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

35%

Wimo II Mez

Home Equity

Home Equity・LTV 34%・IPCA + 12,00%

LTV Baixo 3,6%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

34%

CH II

Residencial

Residencial・LTV 54%・CDI + 7,00%

LTV Baixo 3,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 7,00%

LTV

54%

Nino

Corporativo

Corporativo・CDI + 5,00%

3,2%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Pirelli

Corporativo

Corporativo・LTV 94%・IPCA + 8,00%

LTV Alto 2,7%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

94%

Minerva

Corporativo

Corporativo・LTV 77%・IPCA + 9,00%

LTV Médio 2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

77%

Resumo

Aquisição do CRI TZI Ágata (Minerva) no valor de R$ 3,6 milhões. Lastro em contrato BTS.

Garantias

Alienação Fiduciária do imóvelFiança bancáriaSeguro das obras e locação

Wimo III Mez

Home Equity

Home Equity・LTV 36%・IPCA + 12,00%

LTV Baixo 2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

36%

Pontte Sr.

Home Equity

Home Equity・LTV 35%・IPCA + 9,50%

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

35%

CH III

Residencial

Residencial・LTV 21%・CDI + 7,00%

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 7,00%

LTV

21%

Porte V

Residencial

Residencial・LTV 30%・IPCA + 10,00%

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

30%

Censi Fisa

Residencial

Residencial・LTV 50%・IPCA + 12,00%

LTV Baixo 2,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

50%

Sinal

Corporativo

Corporativo・LTV 61%・IPCA + 7,00%

LTV Médio 2%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

61%

Wimo IV Mez

Home Equity

Home Equity・LTV 35%・IPCA + 12,00%

LTV Baixo 1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

35%

Wimo V IV Mez.

Home Equity

Home Equity・LTV 35%・IPCA + 12,00%

LTV Baixo 1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

35%

Bodytech II

Corporativo

Corporativo・LTV 81%・CDI + 4,50%

LTV Médio 1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

81%

Pontte Mez. II

Home Equity

Home Equity・LTV 35%・IPCA + 12,00%

LTV Baixo 1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

35%

Haras II

Loteamento

Loteamento・LTV 50%・CDI

LTV Baixo 1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

CDI

LTV

50%

Wimo II

Home Equity

Home Equity・LTV 34%・IPCA + 7,00%

LTV Baixo 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

34%

Pontte Mez.

Home Equity

Home Equity・LTV 35%・IPCA + 12,00%

LTV Baixo 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

35%

Wimo V I Mez.

Home Equity

Home Equity・LTV 35%・IPCA + 12,00%

LTV Baixo 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

35%

New Village

Residencial

Residencial・LTV 66%・IPCA + 10,20%

LTV Médio 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,20%

LTV

66%

Fametro

Corporativo

Corporativo・LTV 63%・IPCA + 9,50%

LTV Médio 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

63%

Wimo V II Mez.

Home Equity

Home Equity・LTV 35%・IPCA + 12,00%

LTV Baixo 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

35%

Wimo V III Mez.

Home Equity

Home Equity・LTV 35%・IPCA + 12,00%

LTV Baixo 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

35%

Cogna

Educacional

Educacional・LTV 44%・IPCA + 6,00%

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Educacional

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

44%

Wimo V II Sr.

Home Equity

Home Equity・LTV 35%・IPCA + 9,00%

LTV Baixo 0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

35%

Modena

Residencial

Residencial・LTV 61%・CDI + 7,00%

LTV Médio 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 7,00%

LTV

61%

Dom Medical

Corporativo

Corporativo・LTV 46%・IPCA + 9,50%

LTV Baixo 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

46%

Dome

Corporativo

Corporativo・LTV 24%・IPCA + 9,50%

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

24%

Lote 5 II/2

Loteamento

Loteamento・LTV 77%・IPCA + 12,00%

LTV Médio 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

77%

Multitrans

Logístico

Logístico・LTV 34%・IPCA + 9,50%

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

34%

San Remo

Residencial

Residencial・LTV 32%・IPCA + 9,00%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

32%

Lote 5 II

Loteamento

Loteamento・LTV 77%・IPCA + 12,00%

LTV Médio 0%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

77%

Projetos em Desenvolvimento

Casa Jardim Petrella

Rua Pascoal Paes, 270 (esquina com a R. Roque Petrella) - Vila Cordeiro - SP ・Obras・Residencial

10,32%

Obras 25,8%

Status

Obras

Segmento

Residencial

Alocação

10,32%

VGV

Não informado

Número de Unidades

Entrega Prevista

05/2027

Resumo

Obras adiantadas em relação ao cronograma (25,8% realizado vs 19,2% previsto). O fundo possui 7 casas.

Metragem Média por Unidade

581m²

Classes

Única

51%

Mezanino

27%

Sênior

22%

Exposição por Índice

IPCA

73,76%

CDI

20,91%

IGPM

5,34%

Exposição por Segmento

Home Equity

34,7%

Residencial

27,4%

Corporativo

22,9%

Loteamento

8,3%

Educacional

6,6%

Outros

0,2%

Resumo do Relatório Gerencial de GCRI11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII GLPG CRI

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

Projetos em Desenvolvimento

Classes

Exposição por Índice

Exposição por Segmento