Resumo do Relatório Gerencial de GCRI11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial

FII GLPG CRI

GCRI11—Resumo de Janeiro de 2026

Resumo

O GCRI11 é um fundo híbrido focado majoritariamente em CRIs (75% do PL), com alocação relevante em FIIs (13%) e desenvolvimento imobiliário (10%). Em janeiro de 2026, o fundo concluiu a reestruturação do Haras, convertendo-o em cotas do FII Haras La Estância, o que gerou um extraordinário devido ao reconhecimento de juros acumulados. O fundo também adquiriu participação no FII Shopping Passo Fundo e acelerou as obras do ativo Casa Jardim Petrella.

Desempenho

O resultado do mês foi excepcionalmente alto, atingindo R$ 1,90 por cota, impulsionado pelo reconhecimento de receitas da reestruturação do caso Haras. Isso permitiu uma distribuição de R$ 0,85 por cota e a constituição de uma reserva robusta de resultados acumulados de R$ 1,10 por cota. O Dividend anualizado ficou em 15,28%.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,85 por cota anunciada em 12/02, representando um Dividend anualizado de 15,28%. O pagamento foi realizado em 23/02. O payout foi baixo devido ao resultado extraordinário, permitindo grande recomposição de reservas.

Indicadores

P/VP

0,74

DY Mensal

-

DY Projetado 12M

1.528%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 1,90

Dividendo por Cota

R$ 0,85

Estabilidade Dividendo

crescente

Número de Cotistas

4.207

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Imóveis

1

Número de Operações

34

Número de FIIs

2

Destaques

  • Conclusão da reestruturação do CRI Haras, convertido em FII Haras La Estância (CDI + 5,00%)
  • Geração de resultado de R$ 1,90 por cota, criando reserva de R$ 1,10 por cota
  • Aumento do dividendo para R$ 0,85 por cota (Yield 15,28% a.a.)
  • Obras do Casa Jardim Petrella atingiram 29,3% de avanço (vs 22,7% previsto)
  • Aquisição de R$ 4,4 milhões no FII Shopping Passo Fundo (IPCA + 10,00%)
  • Pré-pagamento integral do CRI Bodytech

Desafios

  • Volatilidade no IPCA afetando a correção monetária (0,33% em janeiro)
  • Gestão da exposição em ativos de desenvolvimento (obras)
  • Liquidez reduzida no mercado secundário (ADTV ~R$ 164 mil)

Riscos do Fundo

  • Risco de execução e vendas no desenvolvimento imobiliário (Casa Jardim Petrella)
  • Sensibilidade dos rendimentos às variações do IPCA (82% da carteira)
  • Baixa liquidez das cotas no mercado secundário
  • Concentração em ativos High Yield com risco de crédito corporativo
  • Risco de mercado associado à volatilidade da curva de juros real (IMAB)

Notas

  • O resultado de R$ 1,90/cota foi impactado positivamente pelo reconhecimento dos juros acumulados na reestruturação do Haras.
  • As cotas seniores do FII Haras La Estância possuem remuneração de + 5,00% e índice de cobertura superior a 300%.
  • A reserva de resultados acumulada atingiu R$ 1,10 por cota após a distribuição de janeiro.

Observações do Mês

O fundo transformou um ativo problemático ( Haras) em uma solução estruturada (FII Haras) com garantias robustas, gerando um lucro contábil massivo que cria um 'colchão' de segurança (reserva de R$ 1,10/cota) para dividendos futuros. A execução do projeto de desenvolvimento (Petrella) segue excelente, adiantada frente ao cronograma. A nova aquisição (Shopping Passo Fundo) melhora a qualidade do crédito. O desconto de (0,74) oferece margem de segurança.

CRIs

Montreal II

Residencial

LTV Médio 7,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

63%

Resumo

Operação destinada à conclusão das obras de empreendimento residencial. Obras atingiram 88% em setembro/2025.

Garantias

Alienação Fiduciária das unidadesAlienação Fiduciária de QuotasCessão Fiduciária de recebíveisAval dos SóciosFundos de Despesas

Fametro III

Corporativo

LTV Médio 5,3%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

63%

Wimo V IV Sr.

Home Equity

LTV Baixo 5,1%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 9,75%

LTV

35%

Seed II

Residencial

4,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

n/a

LTV

Não informado

Resumo

Relacionado ao ativo Casa Jardim Petrella (dação em pagamento). Fundo optou por receber 8 casas em dação.

SEB

Educacional

LTV Baixo 4,7%

Tipo

CRI

Segmento

Educacional

Taxa

IGPM + 7,31%

LTV

53%

Resumo

Lastro em contrato de locação atípico para escola do Grupo SEB.

Garantias

Alienação Fiduciária de 50% do ImóvelCoobrigação

Wimo V III Sr

Home Equity

LTV Baixo 4%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

35%

Wimo II Mez

Home Equity

LTV Baixo 3,6%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

34%

Resumo

Antecipação de carteira pulverizada de Home Equity.

Garantias

Alienação Fiduciária dos ImóveisFundo de ReservaSeguro MIP/DFI

CH II

Residencial

LTV Baixo 3,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 7,00%

LTV

54%

Nino

Corporativo

3,2%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Antecipação de recebíveis do Grupo Alife Nino.

Garantias

Alienação fiduciária de açõesCessão fiduciárias de recebíveisAval dos sócios

Pirelli

Corporativo

LTV Alto 2,7%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

94%

Resumo

Lastro em contrato BTS para Centro de Distribuição da Pirelli.

Garantias

Alienação Fiduciária do DRSSeguro perda de AlugueisFiança bancáriaFundo de Reserva

Wimo III Mez

Home Equity

LTV Baixo 2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

36%

Pontte Sr.

Home Equity

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

35%

Resumo

Antecipação de recebíveis Home Equity.

Garantias

Alienação Fiduciária dos ImóveisFundo de ReservaSeguro MIP/DFI

CH III

Residencial

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 7,00%

LTV

21%

Resumo

Financiamento para Carvalho Hosken.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisCessão Fiduciária de Direitos CreditóriosFundo de Reserva

Porte V

Residencial

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

30%

Resumo

Conclusão das obras dos empreendimentos Syrah e Almagah no Tatuapé.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis Syrah e AlmagahAlienação fiduciária de quotas das SPEsCessão fiduciária de recebíveis

Censi Fisa

Residencial

LTV Baixo 2,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

50%

Resumo

Conclusão dos empreendimentos Lumí e Pierre.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades em estoqueCessão fiduciária de recebíveisAlienação fiduciária do terreno

Sinal

Corporativo

LTV Médio 2%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

61%

Resumo

Lastreado em contratos de locação com concessionárias do Grupo Sinal.

Garantias

FiançaFundo de ReservaAlienação Fiduciária sobre os Imóveis Locados

Wimo IV Mez

Home Equity

LTV Baixo 1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

35%

Wimo V IV Mez.

Home Equity

LTV Baixo 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

35%

Pontte Mez. II

Home Equity

LTV Baixo 1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

35%

Wimo II

Home Equity

LTV Baixo 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

34%

Pontte Mez.

Home Equity

LTV Baixo 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

35%

New Village

Residencial

LTV Médio 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,20%

LTV

66%

Resumo

Antecipação de recebíveis da WB Construtora.

Garantias

Cessão Fiduciária dos ContratosAlienação Fiduciária das cotasAval dos sóciosFundo de Reserva

Wimo V I Mez.

Home Equity

LTV Baixo 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

35%

Fametro

Corporativo

LTV Médio 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

63%

Resumo

Conclusão de obras do retrofit do Tropical Hotel.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis (Tropical Hotel)Cessão fiduciária de recebíveis

Wimo V II Mez.

Home Equity

LTV Baixo 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

35%

Wimo V III Mez.

Home Equity

LTV Baixo 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

35%

Minerva

Corporativo

LTV Médio 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

77%

Resumo

Financiamento para construção de unidade administrativa da Minerva Foods (BTS).

Garantias

Alienação Fiduciária do imóvelSeguro das obras e locaçãoFiança bancáriaFundo de Juros

Cogna

Educacional

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Educacional

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

44%

Resumo

Aquisição de imóvel educacional locado para Cogna (Sale-Lease Back).

Garantias

Alienação Fiduciária do ImóvelFundo de ReservaFiança

Wimo V II Sr.

Home Equity

LTV Baixo 0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

35%

Dom Medical

Corporativo

LTV Baixo 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

46%

Resumo

Conclusão de obras de medical centers.

Garantias

Alienação fiduciária do terrenoAlienação fiduciária de quotasCessão fiduciária de recebíveis

Modena

Residencial

LTV Médio 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 7,00%

LTV

61%

Resumo

Término de obra do empreendimento Alpha House I.

Garantias

Alienação Fiduciária do ImóvelCessão Fiduciária dos Direitos Creditórios

Dome

Corporativo

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

24%

Resumo

Antecipação de recebíveis de sublocação comercial (TechnipFMC).

Garantias

Cessão Fiduciária do Contrato de Sublocação

Multitrans

Logístico

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

34%

Resumo

Investimentos em terminais de armazenagem.

Garantias

Alienação Fiduciária dos ImóveisFundo de ReservaCessão Fiduciária de Recebíveis

San Remo

Residencial

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

32%

Resumo

Quitação de dívidas e investimentos no Queen Victoria.

Garantias

Alienação Fiduciária dos ImóveisCessão Fiduciária dos Direitos Creditórios

FIIs

Haras La Estancia FII RL

8,3%

Shopping Passo Fundo FII RL

3,2%

Projetos em Desenvolvimento

Casa Jardim Petrella

Rua Pascoal Paes, 270 (esquina com a R. Roque Petrella) - Vila Cordeiro - SP ・Obras・Residencial
Obras 29,3%

Status

Obras

Segmento

Residencial

Alocação

-

VGV

Não informado

Número de Unidades

18

Entrega Prevista

04/2027

Resumo

As obras avançaram para 29,3% em janeiro (vs 22,7% previsto no cronograma original). O Fundo possui 7 das 18 casas, recebidas em dação. Nova construtora contratada em 2025.

Metragem Média por Unidade

581m²

Classes

Única

54%

Mezanino

29%

Sênior

18%

Exposição por Índice

IPCA

82%

CDI

12%

IGPM

6%

Exposição por Segmento

Home Equity

39,3%

Residencial

31,2%

Corporativo

21,8%

Educacional

7,5%

Outros

0,2%

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