Resumo do Relatório Gerencial de GGRC11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII GGRCOVEP
GGRC11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O GGRC11 é um fundo híbrido focado em imóveis comerciais (logísticos e industriais) para locação atípica. Em outubro de 2025, o fundo concluiu sua 10ª Emissão de Cotas, captando R$ 693,3 milhões e elevando o patrimônio líquido para R$ 2,4 bilhões. O período foi marcado pela aquisição de dois novos ativos (imóvel locado à Renault em Quatro Barras/PR e condomínio logístico em Seropédica/RJ locado a Granado, EPL e Embelleze) e pela redução da provisão (PDD) referente à Covolan.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,10 por cota, gerando um dividend mensal de 0,99%. A base de cotistas cresceu significativamente (+12.008), ultrapassando 208 mil investidores. A diária aumentou 70%, atingindo R$ 7,49 milhões/dia. O foi de R$ 16,1 milhões, mas o fundo utilizou reservas (resultado distribuído de R$ 17,15 milhões) para manter o patamar de distribuição.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,10 por cota referente a outubro/2025, paga em novembro/2025. Representa um Dividend mensal de 0,99% (11,96% anualizado). A gestão manteve a distribuição estável em relação aos meses anteriores, utilizando reservas acumuladas para complementar o do mês.
Indicadores
P/VP
0,89
DY Mensal
0,99%
DY Projetado 12M
11,96%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,09
Dividendo por Cota
R$ 0,10
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
208.958
Métricas
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
Não informado
Endividamento
11,5%
Portfólio
Número de Imóveis
37
Número de Operações
7
Número de FIIs
1
Dívida Total
R$ 276.914.000,00
Destaques
- Encerramento da 10ª Emissão de Cotas com captação de R$ 693,3 milhões
- Patrimônio Líquido superou R$ 2,4 bilhões, colocando o fundo no Top 5 de Logísticos/Industriais
- Aquisição do imóvel locado à Renault em Quatro Barras/PR por R$ 216,9 milhões
- Aquisição de condomínio logístico em Seropédica/RJ por R$ 67,99 milhões (avaliado em R$ 100 milhões)
- Redução da PDD da Covolan de R$ 4,22 milhões para R$ 2,49 milhões após revisão
- Vacância física reduzida para 4,08% (anteriormente 4,92%)
- Base de cotistas atingiu 208.958, com recorde de novos entrantes no mês
Desafios
- A distribuição de dividendos (R$ 17,15 milhões) superou o resultado caixa gerado (R$ 16,14 milhões) em outubro de 2025, exigindo uso de reservas.
- Manutenção da vacância física de 4,08%, concentrada no imóvel CD Campinas.
- Monitoramento do risco de crédito da Covolan, apesar da redução da PDD.
- Necessidade de alocação eficiente do capital remanescente da 10ª emissão para evitar efeito caixa prolongado.
Riscos do Fundo
- Concentração de receita em inquilinos específicos (Ambev 14,4%, Americanas 13,5%)
- Risco de crédito associado ao inquilino Americanas (em Recuperação Judicial)
- Risco de desenvolvimento na expansão do CD Santa Cruz (obra em andamento)
- Risco de vacância no ativo CD Campinas (único ativo vago)
- Sensibilidade a juros altos devido à alavancagem via CRIs (indexados a IPCA+)
Notas
- A aquisição do imóvel Seropédica foi realizada por compensação de créditos, com estimado superior a 12% a.a. considerando o valor pago pelo galpão.
- O fundo possui R$ 421 milhões alocados em 'FIIs Estratégicos', incluindo participação relevante no Triple A FII.
- Foi negociada uma Renda Mínima Garantida (RMG) de R$ 100 mil mensais por 12 meses para o ativo Seropédica referente ao terreno não edificado.
Observações do Mês
O GGRC11 demonstrou robustez em outubro de 2025, concluindo com sucesso uma grande emissão de cotas e executando aquisições estratégicas imediatas (Renault e Seropédica) que mitigam o risco de 'cash drag'. A gestão conseguiu reduzir a e recuperar valor através da revisão da PDD da Covolan. O fundo negocia com desconto ( ~0,89) e mantém dividendos estáveis, embora recorra a reservas para sustentar o patamar de R$ 0,10. A qualidade do portfólio melhorou com novos inquilinos de primeira linha (Renault, Granado).
CRIs
CRI Rizobacter
Híbrido
Híbrido・8%
CRI Rizobacter
Híbrido
Híbrido・8%
Tipo
CRI
Segmento
Híbrido
Taxa
8%
LTV
Resumo
Saldo devedor: R$ 34.157.718,01. Taxa: IPCA + 8,0% a.a.
CRI Americanas
Logístico
Logístico・7,5%
CRI Americanas
Logístico
Logístico・7,5%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
7,5%
LTV
Resumo
Saldo devedor: R$ 54.099.223,76. Taxa: IPCA + 7,5% a.a.
CRI Mogno I
Diversos
Diversos・6,5%
CRI Mogno I
Diversos
Diversos・6,5%
Tipo
CRI
Segmento
Diversos
Taxa
6,5%
LTV
Resumo
Saldo devedor: R$ 92.538.980,83. Taxa: IPCA + 6,5% a.a.
CRI Mogno II Série 1
Diversos
Diversos・8,5%
CRI Mogno II Série 1
Diversos
Diversos・8,5%
Tipo
CRI
Segmento
Diversos
Taxa
8,5%
LTV
Resumo
Saldo devedor: R$ 19.397.074,34. Taxa: IPCA + 8,5% a.a.
CRI Mogno II Série 2
Diversos
Diversos・9,5%
CRI Mogno II Série 2
Diversos
Diversos・9,5%
Tipo
CRI
Segmento
Diversos
Taxa
9,5%
LTV
Resumo
Saldo devedor: R$ 3.960.222,71. Taxa: IPCA + 9,5% a.a.
CRI Corp GGRC11
Corporativo
Corporativo・9%
CRI Corp GGRC11
Corporativo
Corporativo・9%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
9%
LTV
Resumo
Saldo devedor: R$ 23.297.489,65. Taxa: IPCA + 9,0% a.a.
CRI Triple A
Logístico
Logístico・
CRI Triple A
Logístico
Logístico・
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
LTV
Resumo
Saldo devedor: R$ 49.463.556,90. Taxa: 100% do CDI.
Propriedades
Ambev
Vários, Vários
Vacância Baixa 14,43% 14,43%
Ambev
Vários, Vários
GLA
48.950 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Portfólio de ativos locados à Ambev (Guarulhos, Itajaí, Pelotas, Santa Luzia). Contratos com vencimentos entre 2027 e 2030.
Americanas
Uberlândia, MG
Vacância Baixa 13,47% 13,47%
Americanas
Uberlândia, MG
GLA
89.188 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Galpão logístico. Vencimento em Set/2027.
Renault
Quatro Barras, PR
Vacância Baixa 11,91% 11,91%
Renault
Quatro Barras, PR
GLA
66.779 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Nova aquisição em Outubro/2025. Galpão logístico. Vencimento em 2027.
Aethra
São José dos Pinhais, PR
Vacância Baixa 6,32% 6,32%
Aethra
São José dos Pinhais, PR
GLA
22.120 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel híbrido. Vencimento em Nov/2030.
Covolan
Santa Bárbara D’Oeste, SP
Vacância Baixa 5,86% 5,86%
Covolan
Santa Bárbara D’Oeste, SP
GLA
38.132 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel industrial. Vencimento em Abr/2034. PDD reduzida em outubro.
Triple A
Vários, Vários
Vacância Baixa 5,71% 5,71%
Triple A
Vários, Vários
GLA
234.072 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Participação indireta em ativos logísticos (Via Varejo, Dafiti, CD Extrema).
VW Man
Resende, RJ
Vacância Baixa 4,76% 4,76%
VW Man
Resende, RJ
GLA
23.867 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Galpão logístico. Vencimento em Jan/2028.
Benteler
Igarassu, PE
Vacância Baixa 4,67% 4,67%
Benteler
Igarassu, PE
GLA
15.163 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel industrial. Vencimento em Jun/2030.
Ceratti
Vinhedo, SP
Vacância Baixa 3,7% 3,7%
Ceratti
Vinhedo, SP
GLA
13.851 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel híbrido. Vencimento em Dez/2032.
Rizobacter
Londrina, PR
Vacância Baixa 3,23% 3,23%
Rizobacter
Londrina, PR
GLA
11.118 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel híbrido. Vencimento em Mai/2043.
Moinho Iguaçu
SMI e Cascavel, PR
Vacância Baixa 3,15% 3,15%
Moinho Iguaçu
SMI e Cascavel, PR
GLA
15.102 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóveis híbridos (SMI e Cascavel). Vencimento em Jun/2027.
Copobras
João Pessoa, PB
Vacância Baixa 3,03% 3,03%
Copobras
João Pessoa, PB
GLA
22.360 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel industrial. Vencimento em Abr/2028.
Camargo
Tietê, SP
Vacância Baixa 2,91% 2,91%
Camargo
Tietê, SP
GLA
14.428 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel industrial. Vencimento em Jan/2032.
Todimo
Cuiabá, MT
Vacância Baixa 2,91% 2,91%
Todimo
Cuiabá, MT
GLA
23.857 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Galpão logístico. Vencimento em Dez/2027.
Hering
Anápolis, GO
Vacância Baixa 2,85% 2,85%
Hering
Anápolis, GO
GLA
31.853 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Galpão logístico. Vencimento em Jan/2035.
New Space
Cotia, SP
Vacância Baixa 2,57% 2,57%
New Space
Cotia, SP
GLA
4.687 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Galpão logístico. Vencimento em 2032.
Aptiv
Espirito Santo do Pinhal, SP
Vacância Baixa 2,47% 2,47%
Aptiv
Espirito Santo do Pinhal, SP
GLA
19.192 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel híbrido. Vencimento em Mar/2029.
Santa Cruz
Anápolis, GO
Vacância Baixa 2,26% 2,26%
Santa Cruz
Anápolis, GO
GLA
39.482 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Galpão logístico. Vencimento em Nov/2035.
Martin Brower
Curitiba, PR
Vacância Baixa 2,25% 2,25%
Martin Brower
Curitiba, PR
GLA
6.592 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Galpão logístico. Vencimento em 2028.
CD Campinas
Campinas, SP
Vacância Alta 0% 0%
CD Campinas
Campinas, SP
GLA
28.657 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Ativo vago disponível para locação. Vencimento anterior Mai/2025.
CD Seropédica
Seropédica, RJ
Vacância Baixa
CD Seropédica
Seropédica, RJ
GLA
39.752 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 15,00
Participação
Não informado
Resumo
Nova aquisição em Outubro/2025. Locado para Granado, EPL e Embelleze. Cap rate estimado >12%. Renda mínima garantida de R$ 100 mil/mês.
FIIs
Triple A FII
Projetos em Desenvolvimento
CD SantaCruz - Fase 02
Anápolis, GO ・64% concluído
64% 64%
CD SantaCruz - Fase 02
Anápolis, GO ・64% concluído
Conclusão
64%
Localização
Anápolis, GO
Resumo
Expansão do Centro de Distribuição da SantaCruz com 64% de obras concluídas (Canteiro 100%, Terraplanagem 99%, Fundações 85%).
ABL Total
23,348 mil m²
Exposição por Índice
IPCA
IGPM
INPC
Regiões
Sudeste
Sul
Centro-Oeste
Nordeste
Exposição por Segmento
Comércio Varejista
Máquinas, Equipamentos, Veículos e Peças
Alimentos e Bebidas
Química e Petroquímica
Têxtil
Metalurgia e Siderurgia
Tecnologia
Agronegócio
Endividamento
Dívida Total
R$ 276.914.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
11,5%
CRI Rizobacter
IPCA + 8,0% a.a.・Vence
CRI Rizobacter
IPCA + 8,0% a.a.・Vence
Série
22F1223555
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 8,0% a.a.
Saldo Devedor
R$ 34.157.718,01
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Americanas
IPCA + 7,5% a.a.・Vence
CRI Americanas
IPCA + 7,5% a.a.・Vence
Série
22B0945873
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 7,5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 54.099.223,76
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Mogno I
IPCA + 6,5% a.a.・Vence
CRI Mogno I
IPCA + 6,5% a.a.・Vence
Série
21I0221466
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 6,5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 92.538.980,83
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Mogno II Série 1
IPCA + 8,5% a.a.・Vence
CRI Mogno II Série 1
IPCA + 8,5% a.a.・Vence
Série
22E0120555
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 8,5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 19.397.074,34
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Mogno II Série 2
IPCA + 9,5% a.a.・Vence
CRI Mogno II Série 2
IPCA + 9,5% a.a.・Vence
Série
22E0120569
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 9,5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 3.960.222,71
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Corp GGRC11
IPCA + 9,0% a.a.・Vence
CRI Corp GGRC11
IPCA + 9,0% a.a.・Vence
Série
25E2915218
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 9,0% a.a.
Saldo Devedor
R$ 23.297.489,65
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Triple A
100% do CDI・Vence
CRI Triple A
100% do CDI・Vence
Série
25D3788063
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
100% do CDI
Saldo Devedor
R$ 49.463.556,90
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos