Resumo do Relatório Gerencial de GGRC11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII GGRCOVEP
GGRC11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O GGRC11 é um fundo híbrido com predominância em imóveis logísticos e industriais (renda urbana), focado em contratos atípicos. Em janeiro de 2026, o fundo apresentou um excepcional de R$ 34,4 milhões (aprox. R$ 0,16/cota), impulsionado por lucros imobiliários (R$ 16,5 milhões) provenientes de vendas de ativos (Campinas/Covolan). A gestão convocou uma AGE para fevereiro visando a troca da administração para a Vórtx, alteração do nome do fundo para 'Zagros Renda Imobiliária' e autorização para recompra de cotas. A base de cotistas atingiu novo recorde de 290.959 investidores.
Desempenho
O desempenho financeiro foi muito forte, com o superando amplamente a distribuição. O fundo distribuiu R$ 0,10 por cota ( 0,99%) e reteve R$ 13,0 milhões para reservas, revertendo a tendência de consumo de caixa dos meses anteriores. A manteve-se estável em R$ 11,22, enquanto a cota de mercado fechou em R$ 10,05 ( 0,90).
Dividendos
Distribuição de R$ 0,10 por cota referente a janeiro/2026, paga em fevereiro. Dividend mensal de 0,99% (11,94% anualizado). A distribuição representou um payout confortável abaixo de 100% do resultado gerado no mês, permitindo recomposição de reservas.
Indicadores
P/VP
0,90
DY Mensal
0,99%
DY Projetado 12M
11,94%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,16
Dividendo por Cota
R$ 0,10
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
290.959
Métricas
Vacância Física
0,21%
Vacância Financeira
Não informado
WALT
4,9 anos
Inadimplência
Não informado
Endividamento
11,32%
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Imóveis
36
ABL Total
711 mil m²
Dívida Total
R$ 272.186.000,00
Destaques
- Resultado Caixa de R$ 34,4 milhões, permitindo retenção de R$ 13 milhões em reservas
- Base de cotistas atingiu 290.959, consolidando-se entre os 12 maiores FIIs
- Convocação de AGE para modernização da governança e troca de administrador
- Obra de expansão do CD Santa Cruz atingiu 80% de conclusão
- Recebimento de R$ 16,5 milhões em lucros imobiliários (giro de portfólio)
Desafios
- Exposição relevante à Americanas (11,34% da receita), inquilino em Recuperação Judicial
- Conclusão das etapas finais da venda do imóvel Covolan e recebimentos parcelados
- Gestão da transição de administrador fiduciário proposta na AGE
Riscos do Fundo
- Concentração de receita no inquilino Americanas (11,34%) que está em Recuperação Judicial
- Risco de crédito corporativo concentrado em poucos inquilinos (top 3 representam ~35% da receita)
- Dependência de receitas não recorrentes (venda de ativos) para manutenção de reservas elevadas
- Risco de execução e custos na obra de expansão do CD Santa Cruz
Notas
- Convocação de AGE para 03/02/2026 para deliberar sobre: Substituição da Administradora (Vórtx), Alteração do Nome (Zagros Renda Imobiliária), e autorização para Recompra de Cotas/OPAC.
- O fundo recebeu 100% da liquidação do fundo VTLT11, com leilão de frações realizado em 05/01/2026.
- O Lucro Imobiliário de R$ 16,5 milhões em janeiro refere-se majoritariamente ao recebimento/reconhecimento contábil das vendas de ativos (Campinas/Covolan).
Observações do Mês
O fundo inicia 2026 com fundamentos sólidos. A geração de caixa extraordinária em janeiro resolveu a questão do consumo de reservas observado no final de 2025. A é virtualmente nula (0,21%) e o portfólio possui inquilinos de crédito robusto (Renault, Ambev, VW). A proposta de governança (AGE) sinaliza alinhamento e modernização. O principal risco permanece na concentração de receita na Americanas, mas o fundo demonstra capacidade de reciclar ativos com lucro para proteger o dividendo.
Propriedades
Renault
Quatro Barras, PR・Classe Logístico
Vacância Baixa 12,55% 12,55%
Renault
Quatro Barras, PR・Classe Logístico
GLA
66.779 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Principal ativo do fundo em receita. Obras de benfeitorias na cobertura em andamento (limpeza e reparos). Vencimento em 2027.
Americanas
Uberlândia, MG・Classe Logístico
Vacância Baixa 11,34% 11,34%
Americanas
Uberlândia, MG・Classe Logístico
GLA
89.188 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Inquilino em Recuperação Judicial. Vencimento em Set/2027.
Ambev (Portfólio)
Vários, Multi・Classe Logístico
Vacância Baixa 11,11% 11,11%
Ambev (Portfólio)
Vários, Multi・Classe Logístico
GLA
51.950 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Portfólio composto por 4 ativos (Santa Luzia/MG, Itajaí/SC, Pelotas/RS, Guarulhos/SP).
Triple A (Indireto)
Vários, Multi・Classe Logístico
Vacância Baixa 8,31% 8,31%
Triple A (Indireto)
Vários, Multi・Classe Logístico
GLA
234.072 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Participação indireta via FII nos ativos Via Varejo (RJ), Dafiti (MG) e CD Extrema (MG).
Aethra
São José dos Pinhais, PR・Classe Híbrido
Vacância Baixa 5,31% 5,31%
Aethra
São José dos Pinhais, PR・Classe Híbrido
GLA
22.120 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Vencimento em Nov/2030.
VW MAN
Resende, RJ・Classe Industrial
Vacância Baixa 3,82% 3,82%
VW MAN
Resende, RJ・Classe Industrial
GLA
23.867 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Vencimento em Jan/2028.
Benteler
Igarassu, PE・Classe Industrial
Vacância Baixa 3,75% 3,75%
Benteler
Igarassu, PE・Classe Industrial
GLA
15.163 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Vencimento em Jun/2030.
Ceratti
Vinhedo, SP・Classe Híbrido
Vacância Baixa 2,97% 2,97%
Ceratti
Vinhedo, SP・Classe Híbrido
GLA
13.851 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Vencimento em Dez/2032.
Covolan
Santa Bárbara D'Oeste, SP・Classe Industrial
Vacância Baixa 2,71% 2,71%
Covolan
Santa Bárbara D'Oeste, SP・Classe Industrial
GLA
38.132 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Venda assinada em 2025, em processo de desinvestimento.
Rizobacter
Londrina, PR・Classe Híbrido
Vacância Baixa 2,59% 2,59%
Rizobacter
Londrina, PR・Classe Híbrido
GLA
11.118 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Vencimento em Mai/2043.
Todimo
Cuiabá, MT・Classe Logístico
Vacância Baixa 2,44% 2,44%
Todimo
Cuiabá, MT・Classe Logístico
GLA
23.857 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Vencimento em Dez/2027.
Camargo
Tietê, SP・Classe Industrial
Vacância Baixa 2,44% 2,44%
Camargo
Tietê, SP・Classe Industrial
GLA
14.428 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Vencimento em Jan/2032.
Santa Cruz
Anápolis, GO・Classe Logístico
Vacância Baixa 1,81% 1,81%
Santa Cruz
Anápolis, GO・Classe Logístico
GLA
39.482 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Fase 2 de expansão em andamento. Vencimento em Nov/2035.
FIIs
Triple A FII
Inquilinos
Renault
Americanas
Ambev
Triple A
Aethra
Covolan
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Projetos em Desenvolvimento
CD SantaCruz - Fase 02
Anápolis, GO ・80% concluído
80% 80%
CD SantaCruz - Fase 02
Anápolis, GO ・80% concluído
Conclusão
80%
Localização
Anápolis, GO
Resumo
Expansão do CD. Etapas: 100% canteiro/terraplanagem/fundações, 97% estruturas/cobertura, 56% instalações, 45% acabamento.
Regiões
Sudeste
Sul
Centro-Oeste
Nordeste
Endividamento
Dívida Total
R$ 272.186.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
11,32%
CRI Rizobacter
IPCA + 8,0% a.a.・Vence
CRI Rizobacter
IPCA + 8,0% a.a.・Vence
Série
22F1223555
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 8,0% a.a.
Saldo Devedor
R$ 33.919.139,78
Resumo
Operação indexada ao IPCA.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Americanas
IPCA + 7,5% a.a.・Vence
CRI Americanas
IPCA + 7,5% a.a.・Vence
Série
22B0945873
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 7,5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 53.006.278,02
Resumo
Operação indexada ao IPCA.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Mogno I
IPCA + 6,5% a.a.・Vence
CRI Mogno I
IPCA + 6,5% a.a.・Vence
Série
21I0221466
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 6,5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 91.288.728,43
Resumo
Operação indexada ao IPCA.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Mogno II Série 1
IPCA + 8,5% a.a.・Vence
CRI Mogno II Série 1
IPCA + 8,5% a.a.・Vence
Série
22E0120555
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 8,5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 19.232.452,35
Resumo
Operação indexada ao IPCA.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Mogno II Série 2
IPCA + 9,5% a.a.・Vence
CRI Mogno II Série 2
IPCA + 9,5% a.a.・Vence
Série
22E0120569
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 9,5% a.a.
Saldo Devedor
R$ 3.926.183,67
Resumo
Operação indexada ao IPCA.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Corp GGRC11
IPCA + 9,0% a.a.・Vence
CRI Corp GGRC11
IPCA + 9,0% a.a.・Vence
Série
25E2915218
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 9,0% a.a.
Saldo Devedor
R$ 22.188.691,53
Resumo
Operação indexada ao IPCA.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Triple A
100% do CDI・Vence
CRI Triple A
100% do CDI・Vence
Série
25D3788063
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
100% do CDI
Saldo Devedor
R$ 48.624.828,06
Resumo
Operação indexada ao CDI.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos