Resumo do Relatório Gerencial de GZIT11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII GAZIT
GZIT11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O Gazit Malls FII (GZIT11) é um fundo de tijolo focado no segmento de shopping centers, com um portfólio de cinco ativos localizados no estado de São Paulo, totalizando mais de 142 mil m² de ABL própria. Em agosto de 2025, o fundo apresentou um forte desempenho financeiro, com o (Resultado Operacional Líquido) crescendo 9,2% e o lucro caixa expandindo 52,8% em relação ao mesmo mês de 2024. Este resultado robusto permitiu a cobertura da distribuição de R$ 0,78 por cota e a geração de reserva. No entanto, o período foi marcado por uma deterioração significativa nos indicadores operacionais, notadamente um salto na . O fundo continua a ser negociado com um grande desconto em relação ao seu valor patrimonial ( de aproximadamente 0,48).
Desempenho
O desempenho de agosto de 2025 foi ambíguo. Financeiramente, o fundo se destacou positivamente, com o atingindo R$ 13,3 milhões e o lucro caixa R$ 10,8 milhões, ambos com crescimento expressivo na comparação anual. Contudo, os indicadores operacionais se deterioraram. A taxa de ocupação consolidada caiu para 95,3% (ante 97,2% em agosto/24), pressionada pela persistente no Shopping Prado Boulevard. O ponto mais crítico foi o forte aumento da líquida, que saltou para 5,3%, um patamar muito acima do histórico recente do fundo (0,5% em ago/24), sinalizando um novo desafio para a gestão.
Dividendos
O fundo manteve a distribuição estável em R$ 0,78 por cota, resultando em um dividend mensal de 1,8% sobre o preço de mercado de R$ 43,25. O montante total distribuído, de R$ 8,3 milhões, foi totalmente coberto pelo lucro caixa do período, que somou R$ 10,75 milhões, permitindo a constituição de uma reserva de R$ 2,4 milhões no mês.
Indicadores
P/VP
0,48
DY Mensal
1,8%
DY Projetado 12M
21,6%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,49
Dividendo por Cota
R$ 0,78
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
7.112
Métricas
Taxa de Vacância
4,7%
Vendas/m²
R$ 1.410,00
NOI/m²
R$ 93,10
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
142.319 m²
Destaques
- Crescimento de 9,2% no NOI competência em relação a agosto de 2024, totalizando R$ 13,3 milhões.
- Aumento expressivo de 52,8% no lucro caixa, que atingiu R$ 10,8 milhões, demonstrando forte geração de valor.
- Distribuição de R$ 0,78 por cota foi integralmente coberta pela geração de caixa do mês, com um excedente de R$ 2,4 milhões.
- O fundo segue negociado com um desconto relevante, com P/VP de aproximadamente 0,48.
Desafios
- Aumento acentuado e preocupante da inadimplência líquida para 5,3% em agosto de 2025, um forte contraste com os 0,5% registrados em agosto de 2024.
- A taxa de ocupação do Shopping Prado Boulevard permanece em um nível criticamente baixo de 74,1%, impactando negativamente o resultado consolidado do fundo.
- Queda na taxa de ocupação consolidada do portfólio para 95,3%, ante 97,2% no mesmo período do ano anterior.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica, com todos os cinco ativos localizados no estado de São Paulo.
- Concentração setorial em shopping centers, expondo o fundo a flutuações do setor de varejo.
- Risco de crédito, evidenciado pelo aumento súbito e acentuado da taxa de inadimplência para 5,3% em agosto.
- Risco operacional de vacância concentrada no Shopping Prado Boulevard, cuja baixa taxa de ocupação (74,1%) pressiona os resultados consolidados.
- Alavancagem financeira, com uma dívida de R$ 805,7 milhões que representa aproximadamente 41% do patrimônio líquido.
- Estrutura complexa de cotas (Classe A e B) que permanecerá por dois anos após a oferta, podendo afetar a precificação e liquidez.
Observações do Mês
O fundo apresenta um quadro de crescente risco operacional. Embora os resultados financeiros anuais ainda mostrem crescimento, o súbito e expressivo aumento da para 5,3% em agosto é um sinal de alerta que não pode ser ignorado, sobrepondo-se ao já conhecido problema de no Shopping Prado Boulevard. A gestão, que antes se destacava pelo controle da inadimplência, agora enfrenta um novo e significativo desafio. A forte geração de caixa e o dividendo coberto no mês são pontos positivos, mas a deterioração dos fundamentos operacionais torna o cenário mais arriscado para o investidor.
Shoppings
Internacional Shopping
GLA 60.279 m²・Ocupação 98,9%
63% 63%
Internacional Shopping
GLA 60.279 m²・Ocupação 98,9%
GLA
60.279 m²
Ocupação
98,9%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.393,00
Resumo
Principal ativo do fundo, respondendo pela maior parte do NOI. Localizado em Guarulhos, é um ativo dominante na região com potencial construtivo de 300 mil m² e desempenho resiliente.
Vendas
As vendas por m² aumentaram de R$ 1.348 em ago/24 para R$ 1.393 em ago/25.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
A taxa de ocupação permaneceu em um patamar muito elevado (98,9%), com uma leve queda em relação a ago/24 (99,2%).
Mais Shopping
GLA 23.101 m²・Ocupação 97,9%
14% 14%
Mais Shopping
GLA 23.101 m²・Ocupação 97,9%
GLA
23.101 m²
Ocupação
97,9%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.120,00
Resumo
Ativo com localização estratégica em um polo comercial de São Paulo, integrado a metrô e terminal de ônibus, o que garante um elevado fluxo de pessoas.
Vendas
As vendas por m² cresceram de R$ 1.071 em ago/24 para R$ 1.120 em ago/25.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
A ocupação recuou de 99,1% em ago/24 para 97,9% em ago/25.
Shopping Light
GLA 18.612 m²・Ocupação 94%
11% 11%
Shopping Light
GLA 18.612 m²・Ocupação 94%
GLA
18.612 m²
Ocupação
94%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.939,00
Resumo
Localizado no centro histórico de São Paulo, consolidou-se como o maior shopping de outlets da cidade e tem sido um importante vetor de crescimento para o fundo.
Vendas
As vendas por m² apresentaram forte crescimento, passando de R$ 1.808 em ago/24 para R$ 1.939 em ago/25.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
A taxa de ocupação manteve-se estável em 94,0% na comparação anual.
Morumbi Town
GLA 30.432 m²・Ocupação 93,9%
9% 9%
Morumbi Town
GLA 30.432 m²・Ocupação 93,9%
GLA
30.432 m²
Ocupação
93,9%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.362,00
Resumo
Segundo maior ativo em ABL do portfólio, com foco na classe B e uma oferta diferenciada de lazer e esportes.
Vendas
As vendas por m² cresceram de R$ 1.324 em ago/24 para R$ 1.362 em ago/25.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
A ocupação apresentou uma leve queda, de 94,3% em ago/24 para 93,9% em ago/25.
Prado Boulevard
GLA 9.895 m²・Ocupação 74,1%
3% 3%
Prado Boulevard
GLA 9.895 m²・Ocupação 74,1%
GLA
9.895 m²
Ocupação
74,1%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.291,00
Resumo
Ativo em Campinas que representa o principal ponto de atenção e desafio operacional do fundo, devido à sua baixa taxa de ocupação.
Vendas
Apesar da baixa ocupação, as vendas por m² cresceram significativamente de R$ 921 em ago/24 para R$ 1.291 em ago/25.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
A taxa de ocupação despencou de 96,4% em ago/24 para 74,1% em ago/25, um problema estrutural ainda não resolvido.
Regiões
Região Metropolitana de São Paulo
São Paulo (Capital)
Região Metropolitana de Campinas
Endividamento
Dívida Total
R$ 805.700.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
40,7%
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
Série
Não informado
Emissão
05/2021
Vencimento
05/2037
Taxa de Juros
IPCA + 5,8926%
Saldo Devedor
R$ 805.700.000,00
Resumo
Principal instrumento de dívida do fundo, emitido em 2021 com prazo de 16 anos. O prazo remanescente é de aproximadamente 12 anos.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos