Resumo do Relatório Gerencial de GZIT11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII GAZIT
GZIT11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O Gazit Malls FII investe em 5 shopping centers no estado de São Paulo, com gestão ativa da Gazit Brasil. O objetivo é gerar renda através da locação e ganho de capital. Em setembro de 2025, o fundo focou na recuperação de indicadores operacionais e manutenção da distribuição, apesar de um descasamento contábil pontual em receitas de estacionamento.
Desempenho
O mês foi marcado pela recuperação da , que voltou a terreno negativo (-0,8%) após o susto de agosto. O de setembro foi de R$ 12,2 milhões (-1,9% vs set/24), impactado pelo adiamento de R$ 1,2 milhão em receitas de estacionamento. No acumulado do ano, o NOI cresce 3,9% e o lucro caixa avança 30,6%.
Dividendos
Distribuiu R$ 0,78 por cota, mantendo estabilidade absoluta. O Dividend mensal foi de 1,7% (1,8% anualizado na cota de mercado). A distribuição superou o lucro caixa do mês (R$ 7,1 milhões) devido ao efeito pontual do estacionamento, utilizando reservas, mas no ano a distribuição é totalmente coberta com folga.
Indicadores
P/VP
0,48
DY Mensal
1,7%
DY Projetado 12M
21%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,32
Dividendo por Cota
R$ 0,78
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
7.140
Métricas
Taxa de Vacância
4,4%
Vendas/m²
R$ 1.276,00
NOI/m²
R$ 85,60
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
142.284 m²
Destaques
- Reversão total da inadimplência líquida para -0,8% (era 5,3% no mês anterior).
- Crescimento de 4,3% nas vendas por m² e 4,4% no SSS (Vendas Mesmas Lojas) vs set/24.
- Lucro caixa acumulado no ano atinge R$ 88,6 milhões, alta de 30,6% vs 2024.
- SSR (Aluguel Mesmas Lojas) apresentou forte alta de 5,7%.
- Portfólio com 95,6% de ocupação, mantendo-se estável em patamar saudável.
Desafios
- Descasamento contábil pontual de R$ 1,2 milhão em receitas de estacionamento em setembro, afetando o resultado caixa do mês.
- Taxa de ocupação do Prado Boulevard permanece baixa em 74,1%, sendo o único ativo com vacância crítica.
- Receita total do mês caiu 13,8% na comparação anual devido ao efeito do estacionamento e base comparativa.
- Ambiente macroeconômico restritivo citado pela gestão, com crédito mais caro impactando varejistas.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica: 100% dos ativos no estado de São Paulo.
- Risco de vacância estrutural no ativo Prado Boulevard (25,9% de área vaga).
- Alavancagem financeira relevante (CRI de R$ 807 milhões).
- Dependência do setor de varejo físico e sensibilidade a crédito macroeconômico.
- Desconto elevado de cotas em mercado secundário (P/VP 0,48) indicando aversão a risco do mercado.
Notas
- O lucro caixa de setembro foi impactado negativamente em R$ 1,2 milhão pelo adiamento de receitas de estacionamento, que serão reconhecidas em outubro.
- A gestão destaca que a unificação das classes de cotas (A e B) ocorrerá após dois anos da oferta, o que deve aumentar a .
- O fundo possui carência de principal na dívida ( ) nos dois primeiros anos (2021/2022), já encerrada.
Observações do Mês
O relatório de setembro traz um alívio imediato aos investidores ao mostrar que o pico de de agosto (5,3%) foi um evento isolado, revertendo para -0,8% (recuperação de crédito). Operacionalmente, o fundo vai bem: vendas subindo acima da inflação e / robustos. O resultado financeiro mensal foi artificialmente baixo devido a um atraso no reconhecimento de receita de estacionamento (que entrará em outubro), mas a geração de caixa anual (+30%) cobre tranquilamente os dividendos. O 'problem child' continua sendo o Prado Boulevard, mas sua baixa representatividade no (3%) limita o dano estrutural.
Shoppings
Internacional Shopping
GLA 60.400 m²・Ocupação 99%
65% 65%
Internacional Shopping
GLA 60.400 m²・Ocupação 99%
GLA
60.400 m²
Ocupação
99%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.272,00
Resumo
Maior ativo do fundo (Guarulhos), com potencial construtivo de 300k m². Ocupação altíssima e estável.
Vendas
Vendas totais cresceram 3,1% vs ano anterior.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação caiu levemente de 99,3% (set/24) para 99,0%.
Mais Shopping
GLA 23.101 m²・Ocupação 97,5%
14% 14%
Mais Shopping
GLA 23.101 m²・Ocupação 97,5%
GLA
23.101 m²
Ocupação
97,5%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.049,00
Resumo
Localizado em Santo Amaro, SP. Integrado a metrô. Passou por expansões. NOI teve queda YoY.
Vendas
Vendas cresceram 9,4% vs set/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação subiu de 97,0% para 97,5%.
Morumbi Town
GLA 30.432 m²・Ocupação 95,4%
9% 9%
Morumbi Town
GLA 30.432 m²・Ocupação 95,4%
GLA
30.432 m²
Ocupação
95,4%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.213,00
Resumo
Shopping focado em experiências e classe B na zona sul de SP. NOI caiu vs ano anterior.
Vendas
Vendas cresceram 3,6% vs set/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação subiu de 94,2% para 95,4%.
Shopping Light
GLA 18.612 m²・Ocupação 93,8%
9% 9%
Shopping Light
GLA 18.612 m²・Ocupação 93,8%
GLA
18.612 m²
Ocupação
93,8%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.691,00
Resumo
Prédio histórico no centro de SP, outlet. Expansão de mix gastronômico.
Vendas
Vendas cresceram 4,6% vs set/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação caiu marginalmente de 94,0% para 93,8%.
Prado Boulevard
GLA 10.103 m²・Ocupação 74,1%
3% 3%
Prado Boulevard
GLA 10.103 m²・Ocupação 74,1%
GLA
10.103 m²
Ocupação
74,1%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.194,00
Resumo
Shopping de vizinhança em Campinas. Principal desafio de vacância do fundo.
Vendas
Vendas totais cresceram 4,5% mesmo com vacância alta.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação despencou de 96,3% (set/24) para 74,1%.
Regiões
Região Metropolitana de São Paulo (Guarulhos)
São Paulo (Capital)
Campinas
Operadoras
Gazit Brasil
Endividamento
Dívida Total
R$ 807.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
40,8%
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
Série
Única
Emissão
05/2021
Vencimento
05/2037
Taxa de Juros
IPCA + 5,8926%
Saldo Devedor
R$ 807.000.000,00
Resumo
Dívida estrutural de longo prazo (16 anos originais), com carência de principal já cumprida nos 2 primeiros anos. Pré-pagamento de R$ 120 mi realizado em set/23.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos