Resumo do Relatório Gerencial de GZIT11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII GAZIT
GZIT11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O Gazit Malls FII investe em 5 shopping centers no estado de São Paulo, geridos ativamente pela Gazit Brasil. O fundo busca renda e ganho de capital através de gestão operacional intensiva e controle majoritário dos ativos. Em outubro de 2025, o fundo reportou crescimento de receita e na comparação anual, mas enfrentou volatilidade na e estabilidade nas vendas mesmas lojas.
Desempenho
O fundo registrou de R$ 13,3 milhões em outubro, alta de 1,3% vs out/24. O lucro caixa foi de R$ 8,5 milhões. No acumulado do ano, o NOI cresce 3,7% e o lucro caixa avança 27%. Operacionalmente, a ocupação caiu levemente para 95,8% e a subiu para 3,1%.
Dividendos
Distribuição mantida em R$ 0,78 por cota, representando um Dividend mensal de aproximadamente 1,7% sobre o valor de mercado. No ano, distribuiu R$ 7,80 por cota.
Indicadores
P/VP
0,52
DY Mensal
1,7%
DY Projetado 12M
20,4%
Rentabilidade YTD
8%
Resultado por Cota
R$ 0,39
Dividendo por Cota
R$ 0,78
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
7.156
Métricas
Taxa de Vacância
4,2%
Vendas/m²
R$ 1.346,00
NOI/m²
R$ 93,60
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
142.154 m²
Destaques
- Lucro caixa acumulado em 2025 cresceu 27% em relação ao mesmo período de 2024 (R$ 97,1 milhões)
- NOI acumulado de R$ 130,6 milhões, alta de 4% ano contra ano
- Yield mensal robusto de 1,7% sobre a cota de mercado
- Fundo negociado com desconto expressivo (aprox. 48%) sobre o valor patrimonial
- Vendas totais por m² cresceram para R$ 1.346 (+2,2% vs out/24)
Desafios
- Inadimplência líquida voltou a subir para 3,1% em outubro (após ser negativa em setembro)
- SSS (Vendas Mesmas Lojas) estagnado em 0,1%, indicando dificuldade de crescimento real nas vendas dos lojistas
- Internacional Shopping e Morumbi Town apresentaram SSS negativo (-2,1% e -1,9% respectivamente)
- Taxa de ocupação do Prado Boulevard segue baixa (74,3%), embora estável
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica (100% em São Paulo)
- Risco de crédito de varejistas (evidenciado pela volatilidade na inadimplência)
- Alavancagem financeira relevante (Dívida Líquida/PL ~40%)
- Vacância estrutural no ativo Prado Boulevard
- Sensibilidade ao ciclo macroeconômico de juros e consumo
Notas
- O fundo possui estrutura de cotas Classe A (negociada) e Classe B (Gazit), com unificação prevista após 2 anos da oferta.
- A Gazit detém 18% do fundo via FIM Norstar e 82% via Gazit Brasil, com lock-up parcial.
- Internacional Shopping possui potencial construtivo adicional de 300 mil m².
Observações do Mês
O GZIT11 apresenta fundamentos financeiros sólidos no acumulado do ano, com geração de caixa cobrindo confortavelmente os dividendos e crescimento de 27% no lucro caixa YTD. No entanto, os dados de outubro mostram volatilidade operacional: a , que havia sido sanada em setembro, voltou a subir para 3,1%, e as vendas mesmas lojas ( ) ficaram estagnadas em 0,1%. O desconto patrimonial excessivo ( 0,52) oferece margem de segurança, mas a instabilidade nos indicadores de crédito e vendas impede uma avaliação puramente positiva no curto prazo.
Shoppings
Morumbi Town
GLA 30.432 m²・Ocupação 95,8%
100% 100%
Morumbi Town
GLA 30.432 m²・Ocupação 95,8%
GLA
30.432 m²
Ocupação
95,8%
NOI/m²
R$ 40,00
Vendas/m²
R$ 1.230,00
Resumo
Foco em experiências/lazer na Zona Sul de SP. NOI R$ 1,21M.
Vendas
SSS negativo de -1,9%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação melhorou para 95,8% vs 95,4% ano anterior
Mais Shopping
GLA 22.999 m²・Ocupação 97,3%
100% 100%
Mais Shopping
GLA 22.999 m²・Ocupação 97,3%
GLA
22.999 m²
Ocupação
97,3%
NOI/m²
R$ 89,60
Vendas/m²
R$ 1.115,00
Resumo
Santo Amaro, alto fluxo. NOI R$ 2,06M.
Vendas
SSS positivo de 4,7%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estável em 97,3%
Shopping Light
GLA 18.585 m²・Ocupação 94,1%
100% 100%
Shopping Light
GLA 18.585 m²・Ocupação 94,1%
GLA
18.585 m²
Ocupação
94,1%
NOI/m²
R$ 71,90
Vendas/m²
R$ 1.753,00
Resumo
Centro histórico SP, perfil Outlet. NOI R$ 1,33M.
Vendas
SSS positivo de 3,5%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estável em 94,1%
Prado Boulevard
GLA 9.895 m²・Ocupação 74,3%
100% 100%
Prado Boulevard
GLA 9.895 m²・Ocupação 74,3%
GLA
9.895 m²
Ocupação
74,3%
NOI/m²
R$ 41,80
Vendas/m²
R$ 1.249,00
Resumo
Campinas. Ativo com maior desafio de vacância. NOI R$ 0,41M.
Vendas
SSS positivo de 5,5%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação segue baixa (74,3%), queda forte vs ano anterior (96,7%)
Internacional Shopping
GLA 60.243 m²・Ocupação 99,3%
80,1% 80,1%
Internacional Shopping
GLA 60.243 m²・Ocupação 99,3%
GLA
60.243 m²
Ocupação
99,3%
NOI/m²
R$ 137,30
Vendas/m²
R$ 1.366,00
Resumo
Principal ativo (Guarulhos). Vendas totais R$ 102M. Potencial construtivo de 300k m².
Vendas
SSS negativo de -2,1%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação caiu levemente para 99,3% vs 99,4% ano anterior
Regiões
São Paulo - SP
Guarulhos - SP
Campinas - SP
Operadoras
Gazit Brasil
Endividamento
Dívida Total
R$ 809.100.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
40,9%
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
Série
Única
Emissão
05/2021
Vencimento
05/2037
Taxa de Juros
IPCA + 5,8926%
Saldo Devedor
R$ 809.100.000,00
Resumo
Dívida estrutural de longo prazo (vencimento original 16 anos). Saldo bruto de R$ 809,1 milhões. Caixa do fundo de R$ 19,0 milhões.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos