Resumo do Relatório Gerencial de GZIT11 (Junho de 2025) com Inteligência Artificial
FII GAZIT
GZIT11—Resumo de Junho de 2025
Resumo
O Gazit Malls FII (GZIT11) é um fundo de tijolo que investe no segmento de shopping centers, com um portfólio de cinco ativos localizados no estado de São Paulo (Internacional Shopping, Mais Shopping, Morumbi Town, Shopping Light e Prado Boulevard), totalizando mais de 142 mil m² de ABL própria. A gestão é ativa, com o fundo detendo participação majoritária em todos os imóveis. O mês foi marcado por um forte desempenho operacional, impulsionado pelo feriado da Páscoa, resultando em crescimento expressivo das vendas e manutenção de indicadores sólidos.
Desempenho
Em abril, o fundo apresentou um forte desempenho operacional, com as vendas totais crescendo 18,1% em relação a abril de 2024, atingindo R$ 208,5 milhões. O (Resultado Operacional Líquido) do mês foi de R$ 12,3 milhões, um aumento de 3,3% na comparação anual, com margem de 80,4%. A taxa de ocupação consolidada fechou em 96,7%, e a líquida manteve-se em um patamar baixo e controlado de 0,4%. O resultado livre para distribuição acumulado no ano cresceu 37,3%, demonstrando a robustez financeira do portfólio.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,78 por cota, referente ao resultado de abril, mantendo a consistência dos pagamentos mensais em 2025. Esse valor corresponde a um dividend mensal de 1,6% sobre o valor de mercado da cota no fechamento do mês. A distribuição está alinhada com a estrutura de cotas do fundo, que prevê pagamento preferencial para as cotas de classe A nos dois primeiros anos após a oferta.
Indicadores
P/VP
0,53
DY Mensal
1,6%
DY Projetado 12M
19,2%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,45
Dividendo por Cota
R$ 0,78
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
7.076
Métricas
Taxa de Vacância
3,3%
Vendas/m²
R$ 1.373,00
NOI/m²
R$ 86,30
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
142.098 m²
Destaques
- Crescimento de 18,1% nas vendas totais em comparação com abril de 2024.
- NOI de R$ 12,3 milhões no mês, um aumento de 3,3% em relação ao ano anterior.
- Manutenção de uma alta taxa de ocupação consolidada de 96,7%.
- Inadimplência líquida controlada em 0,4%.
- Crescimento de 37,3% no resultado livre para distribuição acumulado no ano de 2025.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica de 100% dos ativos no estado de São Paulo.
- Potencial conflito de interesses, pois a gestora (Gazit Brasil), a administradora dos shoppings (Gazit Corporate) e o cotista controlador (via FIM Norstar) pertencem ao mesmo grupo econômico (G-City).
- Alavancagem financeira relevante, com um saldo devedor de R$ 799,2 milhões.
- Risco de mercado associado ao desempenho do setor de varejo, que impacta diretamente as receitas dos shoppings.
- A estrutura com duas classes de cotas (A e B) com direitos econômicos distintos (temporariamente) pode apresentar riscos e alinhamentos de interesses diferentes entre os cotistas.
Notas
- O Fundo possui uma estrutura de cotas Classe A (negociada em bolsa) e Classe B (detida pelo controlador). A Cota A tem preferência no recebimento de rendimentos durante os dois primeiros anos após a oferta.
- Não houve distribuição de rendimentos para a Cota B no período, cuja apuração é semestral.
- O retorno do Mais Shopping é recebido pelo fundo via dividendos, dado que o GZIT11 detém 100% de um FII que é proprietário deste ativo.
Observações do Mês
O fundo apresenta um desempenho operacional robusto, com crescimento consistente nas vendas ( ) e aluguéis ( ) na maioria dos ativos, refletindo a qualidade e boa localização do portfólio. Os indicadores financeiros são sólidos, com geração de caixa crescente e dividendos cobertos pelo resultado. A , embora significativa, possui um perfil de longo prazo. Os principais riscos estão na concentração geográfica (100% em SP) e na estrutura societária, onde a gestora e o controlador são do mesmo grupo econômico, o que pode gerar potenciais conflitos de interesse. A estrutura de cotas A/B é um ponto de atenção para o investidor.
Shoppings
Internacional Shopping
GLA 60.287 m²・Ocupação 99,4%
63% 63%
Internacional Shopping
GLA 60.287 m²・Ocupação 99,4%
GLA
60.287 m²
Ocupação
99,4%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.386,00
Resumo
Principal ativo do fundo em ABL e NOI, localizado em Guarulhos (SP). Possui mais de 360 lojas e um grande potencial construtivo adicional.
Vendas
Crescimento de 14,7% (SSS) em relação a abril de 2024.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Queda da vacância (Ocupação de 98,9% para 99,4% vs abr/24).
Mais Shopping
GLA 22.912 m²・Ocupação 96,8%
14% 14%
Mais Shopping
GLA 22.912 m²・Ocupação 96,8%
GLA
22.912 m²
Ocupação
96,8%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.148,00
Resumo
Localizado em um polo comercial de São Paulo, interligado a metrô e terminal de ônibus, com alto fluxo de pessoas.
Vendas
Forte crescimento de 19,2% (SSS) em relação a abril de 2024.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Leve aumento da vacância (Ocupação de 97,4% para 96,8% vs abr/24).
Morumbi Town Shopping
GLA 30.432 m²・Ocupação 94,1%
10% 10%
Morumbi Town Shopping
GLA 30.432 m²・Ocupação 94,1%
GLA
30.432 m²
Ocupação
94,1%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.403,00
Resumo
Ativo focado na classe B com mix de lojas e atividades de lazer e esportes, como quadras de futebol e beach tennis.
Vendas
Crescimento de 12,5% (SSS) em relação a abril de 2024.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento da vacância (Ocupação de 95,1% para 94,1% vs abr/24).
Shopping Light
GLA 18.492 m²・Ocupação 94,6%
10% 10%
Shopping Light
GLA 18.492 m²・Ocupação 94,6%
GLA
18.492 m²
Ocupação
94,6%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.686,00
Resumo
Localizado no centro histórico de São Paulo, em um prédio tombado, e consolidado como um dos principais shoppings de outlets da cidade.
Vendas
Crescimento de 15,2% (SSS), mas queda de -11,1% no aluguel (SSR) vs abr/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Queda da vacância (Ocupação de 93,4% para 94,6% vs abr/24).
Shopping Prado Boulevard
GLA 9.895 m²・Ocupação 91,9%
3% 3%
Shopping Prado Boulevard
GLA 9.895 m²・Ocupação 91,9%
GLA
9.895 m²
Ocupação
91,9%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.051,00
Resumo
Localizado em Campinas (SP), próximo a rodovias, com mix voltado para varejo, lazer e serviços.
Vendas
Crescimento de 15,0% (SSS) em relação a abril de 2024.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento significativo da vacância (Ocupação de 96,4% para 91,9% vs abr/24).
Regiões
Região Metropolitana de São Paulo e Capital
Região Metropolitana de Campinas
Operadoras
Gazit Corporate
Endividamento
Dívida Total
R$ 799.200.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
38,4%
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
Série
Não informado
Emissão
05/2021
Vencimento
05/2037
Taxa de Juros
IPCA + 5,8926%
Saldo Devedor
R$ 799.200.000,00
Resumo
Dívida emitida originalmente em 2021 com prazo de 16 anos. Houve um pré-pagamento de R$120 milhões em 2023. O saldo atual engloba as dívidas do Fundo Gazit Malls e do Fundo Mais Shopping.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos