Resumo do Relatório Gerencial de GZIT11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII GAZIT
GZIT11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O Gazit Malls FII (GZIT11) é um fundo de tijolo com portfólio de cinco shopping centers no estado de São Paulo, totalizando mais de 142 mil m² de ABL própria e com participação majoritária em todos os ativos. A gestão ativa, realizada pela Gazit Brasil, destacou em maio o forte desempenho operacional, com crescimento de 17% no em relação ao ano anterior. No entanto, o resultado foi impactado por um descasamento no fluxo de caixa de R$ 3 milhões, que será regularizado no mês seguinte, e por uma queda na ocupação do portfólio, puxada pelo Shopping Prado Boulevard.
Desempenho
Em maio, o fundo demonstrou um forte desempenho operacional na comparação anual, com de R$ 14,6 milhões (alta de 17%) e líquida negativa em -1,4%. No entanto, a taxa de ocupação consolidada caiu para 95,3%, impactada pela no Shopping Prado Boulevard (74,5%). O resultado do período foi de R$ 5,7 milhões (R$ 0,26/cota), valor inferior à distribuição de R$ 0,78/cota, que foi mantida com base na geração de caixa e estratégia de remuneração do fundo. O foi afetado pontualmente por um recebimento de R$ 3 milhões postergado para junho.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,78 por cota, mantendo a estabilidade dos proventos em 2025. O valor representa um dividend mensal de 1,6% sobre a cota de mercado de R$ 47,40. A distribuição foi superior ao do mês (R$ 5,7 milhões), mas a gestão reforça que o ajustado pelo recebimento postergado seria de R$ 8,7 milhões, demonstrando a capacidade de pagamento.
Indicadores
P/VP
0,52
DY Mensal
1,6%
DY Projetado 12M
19,2%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,26
Dividendo por Cota
R$ 0,78
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
7.092
Métricas
Taxa de Vacância
4,7%
Vendas/m²
R$ 1.519,00
NOI/m²
R$ 102,70
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
142.136 m²
Destaques
- NOI de R$ 14,6 milhões, representando um crescimento de 17% em relação a maio de 2024.
- Inadimplência líquida negativa em -1,4%, indicando recuperação de créditos em volume superior às novas provisões.
- Crescimento consistente dos indicadores de vendas: SSS (Same Store Sales) de 6,1% e SSR (Same Store Rent) de 10,8%.
- Realização de 16 inaugurações de lojas durante o mês, fortalecendo o mix dos shoppings.
- Shopping Light eleito o melhor do centro de São Paulo pelo jornal Folha de S.Paulo pelo segundo ano consecutivo.
Desafios
- Queda significativa na taxa de ocupação do Shopping Prado Boulevard, que atingiu 74,5%, puxando a média do portfólio para baixo.
- Redução da taxa de ocupação consolidada para 95,3%, em comparação com 97,0% em maio de 2024.
- Descasamento pontual de R$ 3,0 milhões no fluxo de caixa, referente à receita de estacionamento do Internacional Shopping, que será recebida apenas em junho.
- Resultado contábil do período (R$ 0,26/cota) insuficiente para cobrir a distribuição (R$ 0,78/cota).
Riscos do Fundo
- Concentração setorial, com 100% do portfólio alocado em shopping centers.
- Concentração geográfica, com todos os ativos localizados no estado de São Paulo.
- Risco de mercado associado a flutuações na economia, taxas de juros e confiança do consumidor, que impactam diretamente o varejo.
- A estrutura de cotas Classe A e B, embora temporária, pode gerar complexidade e impactar a liquidez e precificação até sua unificação.
- Risco de vacância concentrado no Shopping Prado Boulevard, que após uma queda acentuada pode impactar negativamente os resultados futuros se não for revertido.
Notas
- O resultado do mês foi impactado por um descasamento de R$ 3,0 milhões na receita de estacionamento do Internacional Shopping, cujo recebimento foi postergado para junho.
- O fundo possui uma estrutura com cotas Classe A (negociada em bolsa, com preferência nos rendimentos por 2 anos) e Classe B (detida pelo controlador).
- A receita do Mais Shopping é registrada como 'Receita de Dividendos', pois o GZIT11 detém participação via outro FII.
Observações do Mês
O fundo apresenta um quadro misto. Por um lado, demonstra forte capacidade de geração de receita operacional, com crescimento robusto do e vendas, além de uma gestão de excepcional. Por outro lado, a acentuada queda na ocupação do Shopping Prado Boulevard é um ponto de atenção crítico que impactou negativamente a total e requer ações da gestão. A distribuição de proventos permanece atrativa e estável, mas a cobertura pelo resultado mensal é um fator a ser monitorado. O elevado desconto persiste, refletindo a percepção de risco sobre a vacância e a estrutura de cotas do fundo.
Shoppings
Internacional Shopping
GLA 60.288 m²・Ocupação 99,1%
64% 64%
Internacional Shopping
GLA 60.288 m²・Ocupação 99,1%
GLA
60.288 m²
Ocupação
99,1%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.551,00
Resumo
Principal ativo do fundo (64% do NOI). Apresenta performance muito forte com ocupação de 99,1%, SSS de 4,4% e SSR de 9,2%.
Vendas
Crescimento de 4,4% nas vendas mesmas lojas (SSS).
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação estável em patamar elevado.
Mais Shopping
GLA 22.912 m²・Ocupação 96,7%
14% 14%
Mais Shopping
GLA 22.912 m²・Ocupação 96,7%
GLA
22.912 m²
Ocupação
96,7%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.247,00
Resumo
Ativo com forte crescimento de vendas (SSS de 12,1%), mas com leve queda na ocupação para 96,7% (vs 97,4% em mai/24).
Vendas
Forte crescimento de 12,1% nas vendas mesmas lojas (SSS).
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Leve queda na ocupação.
Shopping Light
GLA 18.609 m²・Ocupação 94,6%
10% 10%
Shopping Light
GLA 18.609 m²・Ocupação 94,6%
GLA
18.609 m²
Ocupação
94,6%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.901,00
Resumo
Demonstra forte recuperação, com aumento da ocupação para 94,6% e crescimento expressivo de vendas (SSS de 13,0%).
Vendas
Crescimento expressivo de 13,0% nas vendas mesmas lojas (SSS).
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Melhora na ocupação.
Morumbi Town Shopping
GLA 30.432 m²・Ocupação 94,1%
9% 9%
Morumbi Town Shopping
GLA 30.432 m²・Ocupação 94,1%
GLA
30.432 m²
Ocupação
94,1%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.433,00
Resumo
Apresentou queda na ocupação para 94,1% (vs 95,1% em mai/24) e crescimento modesto de vendas (SSS de 1,1%).
Vendas
Crescimento modesto de 1,1% nas vendas mesmas lojas (SSS).
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Queda na ocupação.
Prado Boulevard
GLA 9.895 m²・Ocupação 74,5%
3% 3%
Prado Boulevard
GLA 9.895 m²・Ocupação 74,5%
GLA
9.895 m²
Ocupação
74,5%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.316,00
Resumo
Principal ponto de atenção do portfólio, com uma queda drástica na ocupação para 74,5% (vs 96,9% em mai/24).
Vendas
Crescimento de 8,0% nas vendas mesmas lojas (SSS), apesar da queda na ocupação.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Queda drástica e preocupante na ocupação.
Regiões
Região Metropolitana de São Paulo
São Paulo (Capital)
Campinas
Operadoras
Gazit Brasil
Endividamento
Dívida Total
R$ 802.300.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
38,8%
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
Série
Não informado
Emissão
05/2021
Vencimento
05/2037
Taxa de Juros
IPCA + 5,8926%
Saldo Devedor
R$ 802.300.000,00
Resumo
Principal instrumento de dívida do fundo. Em maio de 2025, o prazo remanescente era de 12 anos.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos