Resumo do Relatório Gerencial de GZIT11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII GAZIT
GZIT11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O Gazit Malls FII (GZIT11) é um fundo de tijolo com um portfólio de cinco shopping centers localizados no estado de São Paulo, totalizando mais de 142 mil m² de ABL própria. A gestão é ativa e detém participação majoritária em todos os ativos. Em junho de 2025, o fundo demonstrou um forte desempenho financeiro, com crescimento de 10% no e 80% no lucro caixa em comparação com junho de 2024. No entanto, o principal destaque operacional foi a queda na taxa de ocupação consolidada, impactada pela saída de um locatário de grande porte em um dos ativos, um desafio que a gestão está trabalhando para reverter.
Desempenho
Em junho de 2025, o fundo apresentou um desempenho operacional robusto, com a receita total crescendo 36,4% em relação ao ano anterior. O competência atingiu R$ 14,5 milhões, um aumento de 10% YoY, e o lucro caixa para distribuição cresceu expressivos 80% para R$ 11,4 milhões. Apesar dos bons números financeiros, a taxa de ocupação consolidada recuou para 93,5% (contra 97,4% em jun/24), principalmente devido à desocupação de uma área relevante no Shopping Prado Boulevard. A líquida manteve-se controlada em 1,0%.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,78 por cota, resultando em um dividend mensal de 1,7% sobre a cotação de mercado de R$ 46,00. O valor distribuído à Classe A (R$ 8,3 milhões) foi totalmente coberto pelo lucro caixa do mês (R$ 11,4 milhões), permitindo a constituição de uma reserva de R$ 3 milhões. A distribuição se manteve estável e consistente ao longo de 2025.
Indicadores
P/VP
0,50
DY Mensal
1,7%
DY Projetado 12M
20,4%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 1,06
Dividendo por Cota
R$ 0,78
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
7.146
Métricas
Taxa de Vacância
6,5%
Vendas/m²
R$ 1.473,00
NOI/m²
R$ 102,30
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
142.141 m²
Destaques
- Crescimento de 10% no NOI (Resultado Operacional Líquido) em comparação com junho de 2024, atingindo R$ 14,5 milhões.
- Aumento de 80% no lucro caixa para distribuição em relação a junho de 2024, totalizando R$ 11,4 milhões.
- Manutenção da distribuição de R$ 0,78 por cota, com dividend yield anualizado de 20,3% sobre o valor de mercado.
- Inadimplência líquida em patamar controlado de 1,0%.
- Vendas totais do portfólio cresceram 2,2% em relação a junho de 2024.
Desafios
- Queda na taxa de ocupação consolidada para 93,5% em junho de 2025, ante 97,4% em junho de 2024.
- Vacância elevada no Shopping Prado Boulevard (ocupação de 74,5%) após a saída da faculdade CTA, impactando a média do portfólio.
- Queda de 5,2% no fluxo de pessoas em shoppings no setor em junho de 2025, segundo dados da Abrasce.
Riscos do Fundo
- Risco de vacância concentrada, como evidenciado pela saída de um grande locatário no Shopping Prado Boulevard, que impactou negativamente a taxa de ocupação do portfólio.
- Concentração setorial, com 100% do portfólio alocado em shopping centers, tornando o fundo vulnerável a oscilações no setor de varejo.
- Concentração geográfica, com todos os cinco ativos localizados no estado de São Paulo.
- Risco de alavancagem, dado o endividamento de R$ 803,5 milhões via CRI.
- A estrutura de cotas Classe A e B, que vigorará por dois anos, pode criar complexidade na análise e precificação do ativo até sua unificação.
Notas
- O fundo possui uma estrutura com cotas Classe A (negociada em bolsa, com preferência nos rendimentos por 2 anos) e Classe B (detida pelo controlador Gazit). Após dois anos da oferta, as cotas serão unificadas.
- O lucro caixa de junho inclui R$ 3 milhões referentes a receitas de estacionamento de maio, que foram apropriadas neste mês.
Observações do Mês
O GZIT11 apresenta um cenário misto. Por um lado, a performance financeira é forte, com crescimento robusto do e do lucro caixa, o que garante a sustentabilidade da atrativa distribuição de dividendos. Por outro lado, a deterioração da taxa de ocupação, concentrada em um ativo específico (Prado Boulevard), é um ponto de atenção crítico que a gestão precisa endereçar rapidamente. O extremamente descontado (~0.50) reflete a percepção de risco do mercado em relação a essa e à complexa estrutura de cotas A/B. A avaliação geral é de que os ativos são de qualidade, mas o fundo enfrenta um desafio operacional relevante no curto prazo.
Shoppings
Internacional Shopping
GLA 60.279 m²・Ocupação 99,2%
63% 63%
Internacional Shopping
GLA 60.279 m²・Ocupação 99,2%
GLA
60.279 m²
Ocupação
99,2%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.480,00
Resumo
Principal ativo do portfólio, respondendo por 63% do NOI. Localizado em Guarulhos, possui alta ocupação e desempenho estável. O ativo conta com um potencial construtivo adicional de 300 mil m².
Vendas
As vendas por m² se mantiveram praticamente estáveis em relação ao mês anterior.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
A taxa de ocupação permaneceu em um patamar elevado e estável de 99,2%.
Mais Shopping
GLA 22.923 m²・Ocupação 98,1%
15% 15%
Mais Shopping
GLA 22.923 m²・Ocupação 98,1%
GLA
22.923 m²
Ocupação
98,1%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.146,00
Resumo
Localizado em um polo comercial de São Paulo, com alto fluxo de pessoas por ser integrado ao metrô e terminal de ônibus. Apresenta alta taxa de ocupação.
Vendas
As vendas por m² apresentaram um aumento em junho.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
A taxa de ocupação teve uma leve queda em relação a junho de 2024 (99,1%), mas se mantém alta.
Shopping Light
GLA 18.612 m²・Ocupação 94,7%
10% 10%
Shopping Light
GLA 18.612 m²・Ocupação 94,7%
GLA
18.612 m²
Ocupação
94,7%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.846,00
Resumo
Consolidado como o maior shopping de outlets da cidade de São Paulo, localizado no centro histórico em um prédio tombado.
Vendas
As vendas por m² registraram um forte aumento em junho.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
A taxa de ocupação permaneceu praticamente estável em relação a junho de 2024 (94,9%).
Morumbi Town
GLA 30.432 m²・Ocupação 93,6%
9% 9%
Morumbi Town
GLA 30.432 m²・Ocupação 93,6%
GLA
30.432 m²
Ocupação
93,6%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.351,00
Resumo
Segundo maior ativo em ABL, com foco na classe B e oferta de atividades de lazer e esportes.
Vendas
As vendas por m² tiveram um crescimento em junho.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
A taxa de ocupação apresentou uma leve queda em relação a junho de 2024 (94,8%).
Prado Boulevard
GLA 9.895 m²・Ocupação 74,5%
3% 3%
Prado Boulevard
GLA 9.895 m²・Ocupação 74,5%
GLA
9.895 m²
Ocupação
74,5%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.256,00
Resumo
Ativo localizado em Campinas. É o principal ponto de atenção do portfólio devido à queda acentuada na ocupação após a saída da faculdade CTA.
Vendas
As vendas por m² registraram um aumento significativo, apesar da queda na ocupação.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
A taxa de ocupação sofreu uma queda drástica de 96,9% em junho de 2024 para 74,5% em junho de 2025.
Regiões
Região Metropolitana de São Paulo
Região Metropolitana de Campinas
Operadoras
Gazit Brasil
Endividamento
Dívida Total
R$ 803.500.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
40,4%
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
Série
Não informado
Emissão
05/2021
Vencimento
05/2037
Taxa de Juros
IPCA + 5,8926%
Saldo Devedor
R$ 803.500.000,00
Resumo
Dívida emitida em 2021 com prazo de 16 anos. O saldo bruto em junho de 2025 era de R$ 803,5 milhões. O prazo remanescente é de 12 anos.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos