Resumo do Relatório Gerencial de GZIT11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII GAZIT
GZIT11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O Gazit Malls FII (GZIT11) é um fundo de tijolo com o objetivo de investir em shopping centers, possuindo um portfólio de cinco ativos no estado de São Paulo que somam mais de 142 mil m² de ABL própria. A gestão é ativa e detém participação majoritária em todos os imóveis. Em julho de 2025, o fundo apresentou um desempenho operacional misto. Houve uma leve retração no competência, que caiu 4,9% em relação a julho de 2024, totalizando R$ 13,2 milhões. A geração de caixa foi de R$ 7,5 milhões, impactada por um descasamento pontual de R$ 2,0 milhões em receitas de estacionamento, que serão recebidas em setembro. Por outro lado, a taxa de ocupação consolidada apresentou uma recuperação em relação ao mês anterior.
Desempenho
Em julho de 2025, o desempenho do fundo foi marcado por sinais mistos. O (Resultado Operacional Líquido) recuou 4,9% na comparação com o mesmo mês do ano anterior. No entanto, a taxa de ocupação consolidada subiu para 95,5%, uma recuperação de 2,3 pontos percentuais em relação a junho, embora ainda abaixo do patamar de 97,3% de julho de 2024. A líquida foi um destaque positivo, atingindo -1,2%, indicando uma gestão de cobrança eficiente. As vendas totais do portfólio apresentaram uma queda de 2,7% na comparação anual. A distribuição de rendimentos foi mantida, mas ficou ligeiramente acima da geração de caixa do mês.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,78 por cota, mantendo a consistência dos últimos meses. Este valor representa um dividend mensal de 1,7% sobre a cotação de mercado de R$ 44,51, e um yield anualizado projetado de 21,0%. O montante total distribuído (R$ 8,3 milhões) foi superior à geração de caixa do período (R$ 7,5 milhões), indicando o uso de parte das reservas de caixa para complementar o pagamento.
Indicadores
P/VP
0,49
DY Mensal
1,7%
DY Projetado 12M
21%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,35
Dividendo por Cota
R$ 0,78
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
7.214
Métricas
Taxa de Vacância
4,5%
Vendas/m²
R$ 1.405,00
NOI/m²
R$ 92,90
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
142.136 m²
Destaques
- Recuperação da taxa de ocupação consolidada para 95,5%, um avanço de 2,3 pontos percentuais em relação a junho de 2025.
- Inadimplência líquida atingiu um patamar negativo de -1,2%, refletindo a efetividade das ações de cobrança.
- Manutenção da distribuição de dividendos em R$ 0,78 por cota, reforçando a consistência da remuneração aos cotistas.
- Crescimento de 36,6% no lucro caixa acumulado no ano em comparação ao mesmo período de 2024.
Desafios
- Queda de 4,9% no NOI competência em julho de 2025 em comparação com julho de 2024.
- A taxa de ocupação do Shopping Prado Boulevard permanece em um nível criticamente baixo de 74,1%.
- Descasamento pontual no fluxo de caixa de R$ 2,0 milhões referente a receitas de estacionamento, que serão recebidas apenas em setembro.
- Distribuição de rendimentos (R$ 8,3 milhões) ligeiramente acima da geração de caixa do mês (R$ 7,5 milhões).
Riscos do Fundo
- Alta concentração geográfica, com todos os cinco ativos localizados no estado de São Paulo.
- Concentração setorial, com 100% do portfólio alocado em shopping centers, o que o torna vulnerável a oscilações no setor de varejo.
- Risco de vacância no Shopping Prado Boulevard, que apresenta uma taxa de ocupação de apenas 74,1% e impacta negativamente o resultado consolidado do fundo.
- Alavancagem financeira, com uma dívida de R$ 805,8 milhões via CRI, cujo serviço da dívida compromete parte da geração de caixa.
- A estrutura de cotas Classe A e B, vigente por dois anos, pode criar complexidade na análise e precificação do ativo até sua unificação.
Notas
- O resultado do mês foi impactado por um descasamento de R$ 2,0 milhões na receita de estacionamento, que será recebida em setembro.
- O Fundo possui uma estrutura com cotas Classe A (negociada em bolsa, com preferência nos rendimentos por 2 anos) e Classe B (detida pelo controlador). Após dois anos da oferta, as cotas serão unificadas.
Observações do Mês
O GZIT11 apresentou em julho uma recuperação parcial na sua taxa de ocupação, revertendo parte da queda acentuada vista no trimestre, o que é um sinal positivo. A gestão de continua excelente, com índice negativo. No entanto, a queda do na comparação anual acende um alerta sobre a rentabilidade operacional. O Shopping Prado Boulevard continua sendo o principal ponto de atenção, com uma que pressiona os resultados consolidados. O extremamente descontado (abaixo de 0.50) reflete a percepção de risco do mercado em relação a este ativo e à performance financeira recente. O cenário exige monitoramento da capacidade do fundo de reverter a vacância no ativo problemático e retomar o crescimento do NOI.
Shoppings
Internacional Shopping
GLA 60.279 m²・Ocupação 99,3%
65% 65%
Internacional Shopping
GLA 60.279 m²・Ocupação 99,3%
GLA
60.279 m²
Ocupação
99,3%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.443,00
Resumo
Principal ativo do fundo, respondendo por 65% do NOI. Localizado em Guarulhos, é um ativo dominante na região com ocupação historicamente elevada e desempenho resiliente. Apresentou leve queda na ocupação (de 99,2% para 99,1% vs jul/24) e nas vendas.
Vendas
Vendas por m² recuaram de R$ 1.510 em jul/24 para R$ 1.443 em jul/25.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Taxa de ocupação permaneceu em patamar muito elevado, com mínima variação de 99,2% para 99,1%.
Mais Shopping
GLA 22.918 m²・Ocupação 98,2%
14% 14%
Mais Shopping
GLA 22.918 m²・Ocupação 98,2%
GLA
22.918 m²
Ocupação
98,2%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.102,00
Resumo
Ativo estrategicamente localizado em um polo comercial de São Paulo, integrado a metrô e terminal de ônibus, o que garante alto fluxo de pessoas. Apresentou leve queda na ocupação, mas aumento no NOI.
Vendas
Vendas por m² apresentaram leve queda, de R$ 1.121 em jul/24 para R$ 1.102 em jul/25.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação recuou ligeiramente de 99,1% para 98,2% em um ano.
Morumbi Town
GLA 30.432 m²・Ocupação 94,1%
9% 9%
Morumbi Town
GLA 30.432 m²・Ocupação 94,1%
GLA
30.432 m²
Ocupação
94,1%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.301,00
Resumo
Segundo maior ativo em ABL, com foco na classe B e oferta diferenciada de lazer. A ocupação se manteve estável em 94,1% na comparação anual, mas o NOI apresentou queda.
Vendas
Vendas por m² mostraram leve crescimento, de R$ 1.279 em jul/24 para R$ 1.301 em jul/25.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação teve uma pequena queda de 94,4% para 94,1% no período de um ano.
Shopping Light
GLA 18.612 m²・Ocupação 93,9%
9% 9%
Shopping Light
GLA 18.612 m²・Ocupação 93,9%
GLA
18.612 m²
Ocupação
93,9%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.825,00
Resumo
Localizado no centro de São Paulo, é um importante shopping de outlets. Manteve sua taxa de ocupação estável em 93,9% e apresentou aumento do NOI.
Vendas
Vendas por m² registraram leve queda, de R$ 1.857 em jul/24 para R$ 1.825 em jul/25.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
A taxa de ocupação se manteve estável em 93,9% na comparação anual.
Prado Boulevard
GLA 9.895 m²・Ocupação 74,1%
3% 3%
Prado Boulevard
GLA 9.895 m²・Ocupação 74,1%
GLA
9.895 m²
Ocupação
74,1%
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
R$ 1.255,00
Resumo
Ativo em Campinas e principal ponto de atenção do portfólio. A taxa de ocupação despencou de 96,9% em julho de 2024 para 74,1% em julho de 2025, impactando fortemente os resultados consolidados.
Vendas
Apesar da queda drástica na ocupação, as vendas por m² aumentaram de R$ 907 para R$ 1.255.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Queda acentuada e preocupante na taxa de ocupação, de 96,9% para 74,1% em 12 meses.
Regiões
Região Metropolitana de São Paulo
Região Metropolitana de Campinas
Operadoras
Gazit Brasil
Endividamento
Dívida Total
R$ 805.800.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
39,7%
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
Série
Não informado
Emissão
05/2021
Vencimento
05/2037
Taxa de Juros
IPCA + 5,8926%
Saldo Devedor
R$ 805.800.000,00
Resumo
Dívida emitida em 2021 com prazo original de 16 anos para financiar o portfólio. O prazo remanescente é de aproximadamente 12 anos. O saldo bruto em julho de 2025 era de R$ 805,8 milhões.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos