Resumo do Relatório Gerencial de GZIT11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII GAZIT
GZIT11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O Gazit Malls FII investe em 5 shopping centers no estado de São Paulo, com gestão ativa da Gazit Brasil. O relatório de janeiro de 2026 (referente à competência novembro de 2025) destaca a manutenção dos dividendos e a aprovação, em dezembro, da venda de terreno e expansão do Deck Park no Internacional Shopping. O mês apresentou recuperação operacional com positivo e líquida negativa (recuperação de crédito), apesar de o ter sido impactado por eventos não recorrentes de descasamento de receitas.
Desempenho
Em novembro de 2025, o fundo registrou de R$ 15,1 milhões (+2,8% vs nov/24) e vendas totais de R$ 248,7 milhões (+4,5% vs nov/24). O lucro caixa foi de R$ 6,5 milhões, afetado por R$ 2,9 milhões em efeitos não recorrentes (atraso de repasse e descasamento de estacionamento). O lucro caixa recorrente seria de R$ 9,4 milhões. No acumulado do ano, o lucro caixa cresceu 25%.
Dividendos
Distribuição mantida em R$ 0,78 por cota, representando um Dividend mensal de aproximadamente 1,7% (anualizado 22,8% sobre o valor de mercado). O fundo utilizou reservas (R$ 1,87 milhão) para manter o patamar devido ao impacto não recorrente no caixa do mês.
Indicadores
P/VP
0,50
DY Mensal
1,7%
DY Projetado 12M
20,8%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,30
Dividendo por Cota
R$ 0,78
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
7.224
Métricas
Taxa de Vacância
4,6%
Vendas/m²
R$ 1.658,00
NOI/m²
R$ 106,00
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
142.216 m²
Destaques
- Inadimplência líquida negativa em -2,3% (recuperação de crédito), revertendo a alta do mês anterior
- Vendas Mesmas Lojas (SSS) atingiram 4,0%, acelerando frente aos 0,1% de outubro
- NOI por m² alcançou R$ 106,00, crescimento real sobre a inflação
- Lucro caixa acumulado em 2025 atingiu R$ 103,6 milhões (+25% vs 2024)
- Aprovação de expansão do Deck Park no Internacional Shopping (investimento R$ 7 milhões, incremento de NOI previsto)
Desafios
- Resultado caixa de novembro impactado negativamente em R$ 2,9 milhões por descasamentos temporários de receita
- Queda na taxa de ocupação do Shopping Light para 90,1% (era 94,1% em outubro)
- Taxa de ocupação do Prado Boulevard segue baixa em 76,8%, apesar de leve melhora
- Morumbi Town registrou SSS negativo de -1,5% em novembro
Riscos do Fundo
- Alavancagem financeira relevante (Dívida Líquida/PL superior a 40%)
- Concentração geográfica (100% dos ativos no estado de São Paulo)
- Vacância estrutural persistente no ativo Prado Boulevard
- Sensibilidade ao ciclo de consumo e juros (Selic 15%)
- Risco de liquidez para posições maiores (ADTV ~R$ 740k)
Notas
- O fundo possui estrutura de cotas Classe A (negociada) e Classe B (Gazit), com unificação prevista após 2 anos da oferta.
- O de novembro foi impactado em R$ 2,1 milhões por não realização de repasse do Mais Shopping e R$ 822 mil de estacionamento.
- A Gazit detém participação majoritária via FIM Norstar (18%) e Gazit Brasil (82%).
Observações do Mês
O GZIT11 demonstrou resiliência em novembro de 2025. Os indicadores operacionais reagiram bem após um outubro fraco: a tornou-se negativa (-2,3%, indicando recebimento de atrasados) e o acelerou para 4,0%. Embora o tenha sido artificialmente baixo devido a questões de timing de repasses (que devem ser compensadas em dezembro), a geração operacional ( ) cresceu. A no Shopping Light piorou, exigindo atenção, mas foi parcialmente compensada pela leve melhora no Prado Boulevard. O fundo segue negociado com desconto excessivo ( ~0,50).
Shoppings
Morumbi Town
GLA 30.432 m²・Ocupação 95,8%
100% 100%
Morumbi Town
GLA 30.432 m²・Ocupação 95,8%
GLA
30.432 m²
Ocupação
95,8%
NOI/m²
R$ 41,80
Vendas/m²
R$ 1.334,00
Resumo
Shopping de experiências na Zona Sul de SP. Inauguração futura do Serafina.
Vendas
SSS negativo de -1,5%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação melhorou levemente para 95,8%
Mais Shopping
GLA 23.061 m²・Ocupação 96,9%
100% 100%
Mais Shopping
GLA 23.061 m²・Ocupação 96,9%
GLA
23.061 m²
Ocupação
96,9%
NOI/m²
R$ 90,50
Vendas/m²
R$ 1.325,00
Resumo
Santo Amaro, alto fluxo. Conectado ao metrô. SSS forte.
Vendas
SSS robusto de 7,7%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação subiu para 96,9%
Shopping Light
GLA 18.585 m²・Ocupação 90,1%
100% 100%
Shopping Light
GLA 18.585 m²・Ocupação 90,1%
GLA
18.585 m²
Ocupação
90,1%
NOI/m²
R$ 117,60
Vendas/m²
R$ 2.599,00
Resumo
Centro histórico, perfil Outlet e Gastronomia. Novas marcas (Vans, NBA Store).
Vendas
SSS expressivo de 10,6%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação caiu para 90,1% (era 94,4% em nov/24)
Prado Boulevard
GLA 9.895 m²・Ocupação 76,8%
100% 100%
Prado Boulevard
GLA 9.895 m²・Ocupação 76,8%
GLA
9.895 m²
Ocupação
76,8%
NOI/m²
R$ 41,10
Vendas/m²
R$ 1.348,00
Resumo
Campinas. Mix de serviços e conveniência. Desafio de vacância.
Vendas
SSS positivo de 6,4%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação melhorou para 76,8% (era 74,3% em out/25)
Internacional Shopping
GLA 60.243 m²・Ocupação 99,4%
80,1% 80,1%
Internacional Shopping
GLA 60.243 m²・Ocupação 99,4%
GLA
60.243 m²
Ocupação
99,4%
NOI/m²
R$ 121,10
Vendas/m²
R$ 1.691,00
Resumo
Ativo principal (Guarulhos). Vendas totais R$ 126M. Potencial construtivo de 300k m².
Vendas
SSS de 2,7%. Vendas totais +3,7% vs nov/24
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação estável e alta em 99,4%
Regiões
São Paulo - SP
Guarulhos - SP
Campinas - SP
Operadoras
Gazit Brasil
Endividamento
Dívida Total
R$ 809.300.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
40,9%
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
Série
Única
Emissão
05/2021
Vencimento
05/2037
Taxa de Juros
IPCA + 5,8926%
Saldo Devedor
R$ 809.300.000,00
Resumo
Dívida estrutural de longo prazo. Houve pré-pagamento de R$ 120 mi em set/23.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos