Resumo do Relatório Gerencial de GZIT11 (Fevereiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII GAZIT
GZIT11—Resumo de Fevereiro de 2026
Resumo
O Gazit Malls FII investe em 5 shopping centers no estado de São Paulo, geridos pela Gazit Brasil. Em janeiro de 2026, houve a conclusão da unificação das Classes A e B de cotas. O fundo reportou resultados operacionais sólidos, com crescimento de vendas e gestão ativa do mix, além de definir um novo guidance de dividendos linearizados para o semestre.
Desempenho
Em janeiro de 2026, o fundo gerou um resultado de R$ 0,57 por cota, totalizando R$ 12,4 milhões. As vendas totais cresceram 7% em relação ao ano anterior. O (Vendas Mesmas Lojas) consolidado cresceu 6,7% e o (Aluguel Mesmas Lojas) aumentou 5,8%. A líquida ficou em 1,6%, patamar controlado.
Dividendos
A distribuição foi de R$ 0,42 por cota (DY mensal de 0,9% e anualizado de 10,5%). A gestão reteve R$ 0,15/cota (R$ 3,2 milhões) para reservas. Foi estabelecido um guidance de distribuição linear de R$ 0,42/cota para o primeiro semestre de 2026.
Indicadores
P/VP
0,53
DY Mensal
0,9%
DY Projetado 12M
10,5%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,57
Dividendo por Cota
R$ 0,42
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
7.723
Métricas
Taxa de Vacância
4,1%
Vendas/m²
R$ 200,40
NOI/m²
R$ 13,20
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
142.581 m²
Destaques
- Conclusão da unificação das cotas Classes A e B, ampliando a base para 21,8 milhões de cotas
- Crescimento robusto de 6,7% no SSS (Vendas Mesmas Lojas)
- Recuperação forte na ocupação do Shopping Light para 96,9% (era 90,1% em nov/25)
- Resultado gerado (R$ 0,57) superior à distribuição (R$ 0,42), permitindo reserva de R$ 3,2 milhões
- Vendas totais atingiram R$ 200,4 milhões, alta de 7% vs jan/25
Desafios
- Taxa de ocupação do Prado Boulevard permanece baixa (76,1%), apesar de estável
- Inadimplência líquida subiu para 1,6% (era negativa em novembro), voltando a patamar positivo embora controlado
- Ajuste nominal no valor do dividendo por cota devido à unificação das bases de cotas
Riscos do Fundo
- Alavancagem financeira (Dívida Líquida/PL próxima a 40%)
- Concentração geográfica (100% dos ativos em São Paulo)
- Vacância estrutural elevada no ativo Prado Boulevard
- Risco de liquidez devido à concentração de cotas com o controlador (Gazit)
- Sensibilidade do setor de varejo a ciclos econômicos e juros
Notas
- A partir de fevereiro/2026, os rendimentos passam a ser distribuídos sobre a base total de 21,8 milhões de cotas (Classes A e B unificadas).
- O fundo possui restrição de negociação (lock-up) para o controlador, com limitada a 20% do volume médio diário após o período.
- Guidance de distribuição para o semestre: entre R$ 0,38 e R$ 0,46 por cota.
Observações do Mês
O fundo apresenta uma recuperação operacional robusta em janeiro de 2026. Destaca-se o aumento da ocupação no Shopping Light (ativo que preocupava em relatórios anteriores) e a aceleração das vendas ( +6,7%). A gestão adotou uma postura conservadora na distribuição (payout < 100%), retendo caixa para suavizar dividendos futuros e garantir a sustentabilidade, o que é prudente dado o histórico de volatilidade de caixa. A segue monitorada.
Shoppings
Morumbi Town
GLA 30.432 m²・Ocupação 95,3%
100% 100%
Morumbi Town
GLA 30.432 m²・Ocupação 95,3%
GLA
30.432 m²
Ocupação
95,3%
NOI/m²
R$ 48,10
Vendas/m²
R$ 1.263,00
Resumo
Zona Sul SP. Vendas R$ 36,6 mi. Shopping de experiência e lazer.
Vendas
SSS +3,1%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação melhorou para 95,3%
Mais Shopping
GLA 23.081 m²・Ocupação 96,2%
100% 100%
Mais Shopping
GLA 23.081 m²・Ocupação 96,2%
GLA
23.081 m²
Ocupação
96,2%
NOI/m²
R$ 73,60
Vendas/m²
R$ 1.069,00
Resumo
Santo Amaro SP. Vendas R$ 23,7 mi. Alto fluxo, conectado ao metrô.
Vendas
SSS +5,4%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação subiu para 96,2%
Shopping Light
GLA 18.585 m²・Ocupação 96,9%
100% 100%
Shopping Light
GLA 18.585 m²・Ocupação 96,9%
GLA
18.585 m²
Ocupação
96,9%
NOI/m²
R$ 84,70
Vendas/m²
R$ 1.675,00
Resumo
Centro SP. Vendas R$ 30,1 mi. Prédio histórico, perfil outlet e gastronômico.
Vendas
SSS expressivo de +14,9%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Forte recuperação de ocupação para 96,9%
Prado Boulevard
GLA 9.895 m²・Ocupação 76,1%
100% 100%
Prado Boulevard
GLA 9.895 m²・Ocupação 76,1%
GLA
9.895 m²
Ocupação
76,1%
NOI/m²
R$ 36,10
Vendas/m²
R$ 1.182,00
Resumo
Campinas. Vendas R$ 8,9 mi. Ativo com maior desafio de vacância.
Vendas
SSS +4,0%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação segue baixa (76,1%) com queda vs ano anterior
Internacional Shopping
GLA 60.588 m²・Ocupação 99,1%
80,1% 80,1%
Internacional Shopping
GLA 60.588 m²・Ocupação 99,1%
GLA
60.588 m²
Ocupação
99,1%
NOI/m²
R$ 133,70
Vendas/m²
R$ 1.346,00
Resumo
Guarulhos. Vendas R$ 100,9 mi. Maior ativo do portfólio. Potencial construtivo de 300k m².
Vendas
SSS +6,4%
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação estável em patamar alto (99,1%)
Regiões
São Paulo
Operadoras
Gazit Brasil
Endividamento
Dívida Total
R$ 813.800.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
41%
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
CRI Gazit Malls
IPCA + 5,8926%・Vence 05/2037
Série
Única
Emissão
05/2021
Vencimento
05/2037
Taxa de Juros
IPCA + 5,8926%
Saldo Devedor
R$ 813.800.000,00
Resumo
Dívida estrutural de longo prazo. Caixa do fundo de R$ 58,0 milhões.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos