Resumo do Relatório Gerencial de HGBS11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII HEDGEBS
HGBS11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O Hedge Brasil Shopping FII tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial de participações em shopping centers. O principal destaque do mês foi o anúncio da assinatura de um Memorando de Entendimentos ( ) para a aquisição de 20% do ParkShopping São Caetano, um movimento estratégico de qualificação do portfólio. Adicionalmente, o fundo teve seu rating 'brAA+' com perspectiva estável reafirmado pela S&P. O desempenho operacional de setembro foi robusto, com forte crescimento do e continuidade na melhora da taxa de .
Desempenho
Em setembro de 2025, o portfólio do fundo registrou vendas de R$ 1.151/m², um crescimento de 5,7% em relação a setembro de 2024. O (Resultado Operacional Líquido por m²) foi de R$ 88,1, um aumento expressivo de 16,4% na mesma base de comparação, impulsionado por receitas de estacionamento e aluguel mínimo. A taxa de consolidada continuou sua trajetória de melhora, caindo para 5,0%, ante 5,1% no mês anterior. No acumulado de 2025, o fundo apresenta um crescimento sólido de 8,4% nas vendas e 7,1% no .
Dividendos
O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,150 por cota referente ao mês de outubro de 2025, com pagamento em 14 de novembro de 2025. O resultado do mês foi de R$ 0,141 por cota, indicando que a distribuição foi marginalmente superior ao resultado gerado, sendo complementada por resultados acumulados. A gestão mantém a projeção de distribuir R$ 0,150 por cota até o final de 2025.
Indicadores
P/VP
0,92
DY Mensal
0,75%
DY Projetado 12M
9,04%
Rentabilidade YTD
15,5%
Resultado por Cota
R$ 0,14
Dividendo por Cota
R$ 0,15
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
138.272
Métricas
Taxa de Vacância
5%
Vendas/m²
R$ 1.151,00
NOI/m²
R$ 88,10
Portfólio
Número de Propriedades
20
Área Total (GLA)
244.600 m²
Destaques
- Assinatura de MoU para aquisição de 20% do ParkShopping São Caetano por R$ 237 milhões, um movimento relevante para a qualificação da carteira.
- Manutenção do rating 'brAA+' com perspectiva estável pela S&P Global Ratings, que destacou a forte posição de mercado, resiliência operacional e baixo endividamento do fundo.
- Forte crescimento de 16,4% no NOI/m² em setembro em comparação com o mesmo mês do ano anterior.
- Melhora contínua da taxa de vacância, que caiu de 5,1% em agosto para 5,0% em setembro, o menor nível desde maio de 2025.
- Crescimento acumulado de 8,4% nas vendas/m² em 2025 (até setembro) em comparação com o mesmo período de 2024.
Desafios
- O resultado gerado em outubro (R$ 0,141/cota) foi ligeiramente inferior à distribuição (R$ 0,150/cota), mantendo a necessidade de uso de resultados acumulados para cobrir o pagamento.
- O crescimento de vendas no 3º trimestre de 2025 (+4,7%) foi inferior ao dos trimestres anteriores, indicando uma desaceleração no ritmo de expansão do faturamento.
- O Goiabeiras Shopping continua a ser um ponto de atenção, apresentando um NOI/m² negativo (-R$ 21,1) e uma vacância muito elevada (17,6%) em setembro.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica no estado de São Paulo, que corresponde a 85% do portfólio.
- Risco de mercado associado ao desempenho do setor de varejo, que é sensível a ciclos econômicos, inflação e confiança do consumidor.
- Risco de alavancagem financeira, com dívidas (CRIs) representando 11,2% do Patrimônio Líquido do fundo.
- Desempenho operacional cronicamente fraco de ativos específicos, como o Goiabeiras Shopping, que apresenta NOI negativo e alta vacância.
- Concentração em operadores, com ALLOS, AD Shopping e Ancar Ivanhoe respondendo pela gestão da maior parte da carteira.
Observações do Mês
O HGBS11 apresentou um mês positivo, marcado por um anúncio estratégico de aquisição que pode destravar valor no longo prazo e pela reafirmação de seu rating de crédito, o que reforça a percepção de solidez. Operacionalmente, a forte recuperação do em setembro e a contínua redução da são sinais claros de resiliência. Embora o crescimento das vendas tenha moderado no trimestre e a distribuição ainda dependa marginalmente de reservas, a gestão ativa, a estabilidade dos dividendos no patamar projetado e o desconto da cota de mercado sobre o valor patrimonial ( de 0,92) configuram um cenário favorável para o investidor.
Shoppings
Shopping Jardim Sul
GLA 28.700 m²・Ocupação 97,8%
17% 17%
Shopping Jardim Sul
GLA 28.700 m²・Ocupação 97,8%
GLA
28.700 m²
Ocupação
97,8%
NOI/m²
R$ 175,10
Vendas/m²
R$ 1.813,00
Resumo
Destaque para a entrada da CEMA Medicina Especializada e a ampliação do Espaço Curumim Kids. Outras movimentações comerciais incluíram entradas da Mondo Pane, L'Occitane Au Bresil e CVC, e saídas da Samsung e Quem disse Berenice.
Vendas
Variação de +1,4% em set/25 vs set/24, e +5,7% no acumulado do ano.
Tráfego
Variação de -13,8% em set/25 vs set/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) de 3,0% em set/25.
Vacância
Vacância de 2,2% em set/25.
Shopping Penha
GLA 29.800 m²・Ocupação 95,5%
12% 12%
Shopping Penha
GLA 29.800 m²・Ocupação 95,5%
GLA
29.800 m²
Ocupação
95,5%
NOI/m²
R$ 87,50
Vendas/m²
R$ 1.478,00
Resumo
Movimentações comerciais incluíram a entrada da Mr. Kitsch (40 m²) e uma redução de 60 m² na área da Artwalk + Authentic Feet.
Vendas
Variação de +4,8% em set/25 vs set/24, e +5,2% no acumulado do ano.
Tráfego
Variação de +4,5% em set/25 vs set/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) de 0,5% em set/25.
Vacância
Vacância de 4,5% em set/25.
Shopping West Plaza
GLA 35.000 m²・Ocupação 91%
7% 7%
Shopping West Plaza
GLA 35.000 m²・Ocupação 91%
GLA
35.000 m²
Ocupação
91%
NOI/m²
R$ 41,20
Vendas/m²
R$ 713,00
Resumo
As obras do Mané Mercado estão em fase avançada com inauguração prevista para o início de dezembro. Movimentações comerciais incluíram a entrada da Fix Store e saídas da Lassu e Albert's Famous.
Vendas
Variação de +16,1% em set/25 vs set/24, e +10,7% no acumulado do ano.
Tráfego
Variação de +2,0% em set/25 vs set/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) de 5,4% em set/25.
Vacância
Vacância de 9,0% em set/25.
Parque D. Pedro Shopping
GLA 126.200 m²・Ocupação 97,3%
7% 7%
Parque D. Pedro Shopping
GLA 126.200 m²・Ocupação 97,3%
GLA
126.200 m²
Ocupação
97,3%
NOI/m²
R$ 154,50
Vendas/m²
R$ 1.275,00
Resumo
Participação via FII HPDP11. O shopping está em projeto de revitalização completa e expansão. A inauguração da H&M é prevista para o final de outubro.
Vendas
Variação de -2,0% em set/25 vs set/24, e +6,1% no acumulado do ano.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 2,7% em set/25.
Mooca Plaza Shopping
GLA 42.100 m²・Ocupação 99,1%
7% 7%
Mooca Plaza Shopping
GLA 42.100 m²・Ocupação 99,1%
GLA
42.100 m²
Ocupação
99,1%
NOI/m²
R$ 167,20
Vendas/m²
R$ 1.981,00
Resumo
Inauguração da Sephora em setembro, em uma área de mais de 300 m², reforçando a qualificação do mix de lojistas. Outras movimentações incluíram a entrada da Realidade Virtual - X Dome e Monte Carlo, e saída da Sapatop.
Vendas
Variação de +9,6% em set/25 vs set/24, e +8,5% no acumulado do ano.
Tráfego
Variação de +4,4% em set/25 vs set/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) de 0,0% em set/25.
Vacância
Vacância de 0,9% em set/25.
Capim Dourado Shopping
GLA 38.800 m²・Ocupação 95,8%
7% 7%
Capim Dourado Shopping
GLA 38.800 m²・Ocupação 95,8%
GLA
38.800 m²
Ocupação
95,8%
NOI/m²
R$ 82,30
Vendas/m²
R$ 1.008,00
Resumo
Entradas das operações Eskilo (133 m²) e Fic Fit (24 m²). O estado do Tocantins se destaca como nova fronteira agrícola do país.
Vendas
Variação de +3,3% em set/25 vs set/24, e +4,0% no acumulado do ano.
Tráfego
Variação de +9,4% em set/25 vs set/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) de -0,2% em set/25.
Vacância
Vacância de 4,2% em set/25.
Tivoli Shopping Center
GLA 25.800 m²・Ocupação 99,2%
6% 6%
Tivoli Shopping Center
GLA 25.800 m²・Ocupação 99,2%
GLA
25.800 m²
Ocupação
99,2%
NOI/m²
R$ 104,40
Vendas/m²
R$ 1.297,00
Resumo
Movimentações comerciais incluíram as entradas da Casa do Celular, Chilli Beans e Kopenhagen, e saídas da Nyte e Maria Joaquim.
Vendas
Variação de +5,5% em set/25 vs set/24, e +5,8% no acumulado do ano.
Tráfego
Variação de -1,7% em set/25 vs set/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) de 0,5% em set/25.
Vacância
Vacância de 0,8% em set/25.
São Bernardo Plaza Shopping
GLA 42.900 m²・Ocupação 94,9%
6% 6%
São Bernardo Plaza Shopping
GLA 42.900 m²・Ocupação 94,9%
GLA
42.900 m²
Ocupação
94,9%
NOI/m²
R$ 80,20
Vendas/m²
R$ 981,00
Resumo
Entradas da Plush 4 Fun e Casa do Celular. Saídas da Inovar Móveis, Artex, Nikids e ARF Folheados.
Vendas
Variação de +4,2% em set/25 vs set/24, e +4,6% no acumulado do ano.
Tráfego
Variação de +8,0% em set/25 vs set/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) de 1,4% em set/25.
Vacância
Vacância de 5,1% em set/25.
Boulevard Shopping Bauru
GLA 34.700 m²・Ocupação 97%
5% 5%
Boulevard Shopping Bauru
GLA 34.700 m²・Ocupação 97%
GLA
34.700 m²
Ocupação
97%
NOI/m²
R$ 52,40
Vendas/m²
R$ 889,00
Resumo
Movimentações comerciais incluíram as entradas da Oscar Calçados (187 m²), Tommy Hilfiger (74 m²) e Reserva (62 m²).
Vendas
Variação de +8,9% em set/25 vs set/24, e +14,8% no acumulado do ano.
Tráfego
Variação de +9,7% em set/25 vs set/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) de 1,2% em set/25.
Vacância
Vacância de 3,0% em set/25.
Shopping VillaLobos
GLA 28.400 m²・Ocupação 97,3%
5% 5%
Shopping VillaLobos
GLA 28.400 m²・Ocupação 97,3%
GLA
28.400 m²
Ocupação
97,3%
NOI/m²
R$ 263,00
Vendas/m²
R$ 2.528,00
Resumo
Patrocinador oficial do SP Open, torneio de tênis. Movimentações comerciais incluíram as entradas da Live!, Zissou, Tim, Milon e Cabana&Co.
Vendas
Variação de +10,5% em set/25 vs set/24, e +6,6% no acumulado do ano.
Tráfego
Variação de -3,2% em set/25 vs set/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) de 0,1% em set/25.
Vacância
Vacância de 2,7% em set/25.
Shopping Praça da Moça
GLA 31.400 m²・Ocupação 96,9%
4% 4%
Shopping Praça da Moça
GLA 31.400 m²・Ocupação 96,9%
GLA
31.400 m²
Ocupação
96,9%
NOI/m²
R$ 95,00
Vendas/m²
R$ 1.074,00
Resumo
Assinado contrato de locação para a entrada da Smart Fit em uma área de 1.240 m², o que deve reverter a queda de fluxo. Entradas da Juca Trampolim e Iconic, e saídas da Planet Girls e Via Laser.
Vendas
Variação de -1,1% em set/25 vs set/24, e +2,2% no acumulado do ano.
Tráfego
Variação de -10,4% em set/25 vs set/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) de -3,3% em set/25.
Vacância
Vacância de 3,1% em set/25.
Floripa Shopping
GLA 50.500 m²・Ocupação 98,4%
4% 4%
Floripa Shopping
GLA 50.500 m²・Ocupação 98,4%
GLA
50.500 m²
Ocupação
98,4%
NOI/m²
R$ 60,70
Vendas/m²
R$ 959,00
Resumo
Participação via FII FLRP11. Localizado às margens da SC-401, é um dos maiores shoppings de Florianópolis.
Vendas
Variação de +3,4% em set/25 vs set/24, e +35,0% no acumulado do ano.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 1,6% em set/25.
Grand Plaza Shopping
GLA 69.500 m²
3% 3%
Grand Plaza Shopping
GLA 69.500 m²
GLA
69.500 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Participação via FII ABCP11. Principal centro de compras do Grande ABC. Os dados operacionais não são acessíveis à gestão.
Vendas
Não informado
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
Shopping Jaraguá Araraquara
GLA 21.100 m²・Ocupação 95,3%
2% 2%
Shopping Jaraguá Araraquara
GLA 21.100 m²・Ocupação 95,3%
GLA
21.100 m²
Ocupação
95,3%
NOI/m²
R$ 82,90
Vendas/m²
R$ 1.119,00
Resumo
Movimentações comerciais incluíram a entrada da Youcom e a saída da Hering do ponto antigo.
Vendas
Variação de +16,1% em set/25 vs set/24, e +18,7% no acumulado do ano.
Tráfego
Variação de +3,0% em set/25 vs set/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) de 0,5% em set/25.
Vacância
Vacância de 4,7% em set/25.
I Fashion Outlet
GLA 20.100 m²・Ocupação 96,5%
2% 2%
I Fashion Outlet
GLA 20.100 m²・Ocupação 96,5%
GLA
20.100 m²
Ocupação
96,5%
NOI/m²
R$ 112,70
Vendas/m²
R$ 1.562,00
Resumo
Reconhecido pelo mix qualificado de lojas, mantém vacância historicamente baixa. Movimentações incluíram as saídas da M Martan e Love B.
Vendas
Variação de -4,3% em set/25 vs set/24, e +11,0% no acumulado do ano.
Tráfego
Variação de -9,9% em set/25 vs set/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) de 0,4% em set/25.
Vacância
Vacância de 3,5% em set/25.
Suzano Shopping
GLA 25.000 m²・Ocupação 97,1%
2% 2%
Suzano Shopping
GLA 25.000 m²・Ocupação 97,1%
GLA
25.000 m²
Ocupação
97,1%
NOI/m²
R$ 99,80
Vendas/m²
R$ 1.168,00
Resumo
Inauguração da Riachuelo em setembro em uma área de mais de 1.700 m², um passo importante para a qualificação do mix do shopping. Não houve outras alterações comerciais.
Vendas
Variação de +7,9% em set/25 vs set/24, e +7,3% no acumulado do ano.
Tráfego
Variação de -35,0% em set/25 vs set/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) de 0,2% em set/25.
Vacância
Vacância de 2,9% em set/25.
Partage Santana Shopping
GLA 25.884 m²・Ocupação 94%
2% 2%
Partage Santana Shopping
GLA 25.884 m²・Ocupação 94%
GLA
25.884 m²
Ocupação
94%
NOI/m²
R$ 89,00
Vendas/m²
R$ 1.069,00
Resumo
Movimentação comercial do mês foi a entrada da loja MCD (43 m²).
Vendas
Variação de +3,1% em set/25 vs set/24, e +3,2% no acumulado do ano.
Tráfego
Variação de +8,7% em set/25 vs set/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) de -0,6% em set/25.
Vacância
Vacância de 6,0% em set/25.
Goiabeiras Shopping Center
GLA 25.800 m²・Ocupação 82,4%
1% 1%
Goiabeiras Shopping Center
GLA 25.800 m²・Ocupação 82,4%
GLA
25.800 m²
Ocupação
82,4%
NOI/m²
-R$ 21,10
Vendas/m²
R$ 399,00
Resumo
Assinado contrato de locação para a entrada da Kitchens, marca de móveis de alto padrão. Não houve outras alterações comerciais em setembro.
Vendas
Variação de +14,3% em set/25 vs set/24, e +5,0% no acumulado do ano.
Tráfego
Variação de +11,1% em set/25 vs set/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) de 22,4% em set/25.
Vacância
Vacância de 17,6% em set/25.
Via Parque Shopping
GLA 56.500 m²・Ocupação 89,1%
1% 1%
Via Parque Shopping
GLA 56.500 m²・Ocupação 89,1%
GLA
56.500 m²
Ocupação
89,1%
NOI/m²
R$ 47,30
Vendas/m²
R$ 461,00
Resumo
Participação via FII FVPQ11. O shopping passa por um reposicionamento com a inauguração de um supermercado e a instalação de um hospital vizinho.
Vendas
Variação de +23,5% em set/25 vs set/24, e +2,8% no acumulado do ano.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 10,9% em set/25.
Franca Shopping
GLA 18.955 m²・Ocupação 99%
0,03% 0,03%
Franca Shopping
GLA 18.955 m²・Ocupação 99%
GLA
18.955 m²
Ocupação
99%
NOI/m²
R$ 101,00
Vendas/m²
R$ 1.488,00
Resumo
Participação pouco representativa. Entradas da Palácio das Ferramentas e Milky Moo.
Vendas
Variação de +17,2% em set/25 vs set/24, e +17,7% no acumulado do ano.
Tráfego
Variação de +10,4% em set/25 vs set/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) de 1,7% em set/25.
Vacância
Vacância de 1,0% em set/25.
Revitalização
Parque D. Pedro Shopping
Parque D. Pedro Shopping
Resumo
Projeto de revitalização completa do shopping e expansão de cerca de 4,9 mil m² de ABL está em curso.
Shopping West Plaza
Shopping West Plaza
Resumo
O próximo projeto de melhoria está relacionado à fachada e à área externa do empreendimento, incluindo uma área arborizada ao ar livre.
Regiões
São Paulo
Tocantins
Santa Catarina
Rio Grande do Sul
Rio de Janeiro
Mato Grosso
Operadoras
ALLOS
AD Shopping
Ancar Ivanhoe
Soul Malls
Plena Malls
SYN
WE9
Iguatemi
HBR
Partage
Alqia
Endividamento
Dívida Total
R$ 311.963.813,00
Alavancagem (Dívida/PL)
11,2%
CRI HGBS I
IPCA + 8,0% a.a.・Vence 06/2033
CRI HGBS I
IPCA + 8,0% a.a.・Vence 06/2033
Série
174a e 196a da TrueSec
Emissão
06/2023
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
IPCA + 8,0% a.a.
Saldo Devedor
R$ 100.190.987,00
Resumo
Emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%).
Garantia
Cotas de Flls detidas pelo HGBS e AF de 50% do Jardim Sul
Rating
AA.br (Moody's)
Códigos
CRI HGBS I
CDI + 2,4% a.a.・Vence 06/2033
CRI HGBS I
CDI + 2,4% a.a.・Vence 06/2033
Série
197a e 198a da TrueSec
Emissão
06/2023
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
CDI + 2,4% a.a.
Saldo Devedor
R$ 105.618.896,00
Resumo
Emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%).
Garantia
Cotas de Flls detidas pelo HGBS e AF de 50% do Jardim Sul
Rating
AA.br (Moody's)
Códigos
CRI HGBS II
IPCA + 8,6% a.a.・Vence 06/2032
CRI HGBS II
IPCA + 8,6% a.a.・Vence 06/2032
Série
242a da Virgo
Emissão
12/2024
Vencimento
06/2032
Taxa de Juros
IPCA + 8,6% a.a.
Saldo Devedor
R$ 95.914.652,00
Resumo
Emitido para a aquisição de 25% do Shopping Jaraguá Araraquara.
Garantia
AF de 20% do Mooca Plaza Shopping
Rating
brA+ (Austin)
Códigos
CRI Habitasec
IPCA + 5,38% a.a.・Vence 09/2032
CRI Habitasec
IPCA + 5,38% a.a.・Vence 09/2032
Série
205a e 348a da Habitasec
Emissão
12/2024
Vencimento
09/2032
Taxa de Juros
IPCA + 5,38% a.a.
Saldo Devedor
R$ 10.239.278,00
Resumo
Dívida assumida na aquisição do Shopping Jaraguá Araraquara.
Garantia
Não há (por parte do HGBS)
Rating
Não informado
Códigos