Resumo do Relatório Gerencial de HGBS11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII HEDGEBS
HGBS11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O Hedge Brasil Shopping FII foca na aquisição e exploração de shopping centers em regiões com mais de 500 mil habitantes. Em novembro, o fundo destacou-se por intensa atividade de gestão de portfólio: aprovou a aquisição de 25,86% do Parque Dom Pedro (via HPDP11), assinou para compra de 35% do Boulevard Bauru e venda de 15% do Suzano Shopping, e concluiu a aquisição de 20% do ParkShopping São Caetano. Houve reavaliação negativa dos ativos (-7,19% vs valor contábil) devido à alta nas taxas de desconto.
Desempenho
O fundo apresentou resultado de R$ 0,136 por cota, inferior à distribuição de R$ 0,150. Operacionalmente, as cresceram 5,5% e o aumentou 16,4% em comparação a novembro/2024. A consolidada caiu para 4,9%, mantendo a tendência de baixa.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,150 por cota referente a novembro/2025, paga em 12/12/2025. O fundo mantém a projeção (guidance) deste patamar de distribuição até o final do 2º semestre de 2025, utilizando reservas acumuladas para complementar o resultado gerado no mês.
Indicadores
P/VP
0,98
DY Mensal
0,75%
DY Projetado 12M
9%
Rentabilidade YTD
16,7%
Resultado por Cota
R$ 0,14
Dividendo por Cota
R$ 0,15
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
140.232
Métricas
Taxa de Vacância
4,9%
Vendas/m²
R$ 1.242,00
NOI/m²
R$ 87,00
Portfólio
Número de Propriedades
20
Área Total (GLA)
240.800 m²
Destaques
- Aquisição de 20% do ParkShopping São Caetano por R$ 237 milhões concluída em dezembro.
- MoU para compra de 35% do Boulevard Bauru e venda parcial do Suzano Shopping.
- Aprovação para aquisição de 25,86% do Parque Dom Pedro com cap rate estimado de 9,4%.
- Vacância consolidada atingiu 4,9%, o menor nível do semestre.
- Crescimento de 16,4% no NOI/m² em relação a novembro de 2024.
- Inauguração do Mané Mercado no Shopping West Plaza.
Desafios
- Reavaliação anual dos ativos resultou em queda de 7,19% no valor justo dos imóveis em novembro de 2025 devido à abertura das taxas de juros, impactando o VP.
- Resultado gerado no mês (R$ 0,136) segue abaixo da distribuição (R$ 0,150), exigindo uso de caixa.
- Goiabeiras Shopping mantém desempenho fraco com NOI/m² muito baixo (R$ 16,6) e vacância elevada (17,7%).
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica no estado de São Paulo (85% do portfólio).
- Risco de mercado associado ao varejo físico e confiança do consumidor.
- Risco operacional crítico no Goiabeiras Shopping (vacância elevada e NOI negativo).
- Risco de alavancagem com CRIs (11,8% do PL).
- Risco de avaliação patrimonial (sensibilidade à taxa de juros resultou em queda de VP).
Observações do Mês
O HGBS11 demonstra gestão ativa robusta com movimentos de reciclagem e expansão de portfólio (São Caetano, Dom Pedro, Bauru) que qualificam o mix. Operacionalmente, o fundo mostra resiliência com queda de e aumento real de . O ponto de atenção é a reavaliação negativa patrimonial (-5,9% na cota VP) reflexo do macroeconômico (juros altos), e o consumo de caixa para manter dividendos. Contudo, o ajustado próximo a 1.0 e a qualidade dos ativos sustentam uma visão favorável.
Shoppings
Shopping Jardim Sul
GLA 28.719 m²・Ocupação 97,8%
17% 17%
Shopping Jardim Sul
GLA 28.719 m²・Ocupação 97,8%
GLA
28.719 m²
Ocupação
97,8%
NOI/m²
R$ 162,40
Vendas/m²
R$ 1.987,00
Resumo
Movimentação estratégica com entrada da CEMA Medicina Especializada e ampliação do Espaço Curumim Kids.
Vendas
Vendas/m² estáveis (0,1% vs out/24).
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 12m de 3,0%.
Vacância
Vacância de 2,2%.
Shopping Penha
GLA 28.633 m²・Ocupação 96%
11% 11%
Shopping Penha
GLA 28.633 m²・Ocupação 96%
GLA
28.633 m²
Ocupação
96%
NOI/m²
R$ 134,60
Vendas/m²
R$ 1.656,00
Resumo
Entradas da Polishop, World Tennis e Casa do Celular.
Vendas
Vendas/m² +9,0% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 12m de 0,5%.
Vacância
Vacância de 4,0%.
Shopping West Plaza
GLA 35.054 m²・Ocupação 91%
8% 8%
Shopping West Plaza
GLA 35.054 m²・Ocupação 91%
GLA
35.054 m²
Ocupação
91%
NOI/m²
R$ 35,40
Vendas/m²
R$ 733,00
Resumo
Inauguração do Mané Mercado em dezembro. Obras de retrofit da fachada e área externa previstas.
Vendas
Vendas/m² +11,1% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 12m de 6,4%.
Vacância
Vacância de 9,0%.
Capim Dourado Shopping
GLA 38.731 m²・Ocupação 96,2%
7% 7%
Capim Dourado Shopping
GLA 38.731 m²・Ocupação 96,2%
GLA
38.731 m²
Ocupação
96,2%
NOI/m²
R$ 65,10
Vendas/m²
R$ 1.137,00
Resumo
Entrada do Colégio Interação e saída da Volvo.
Vendas
Vendas/m² +4,1% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 12m de -0,5%.
Vacância
Vacância de 3,8%.
Mooca Plaza Shopping
GLA 42.173 m²・Ocupação 99,2%
7% 7%
Mooca Plaza Shopping
GLA 42.173 m²・Ocupação 99,2%
GLA
42.173 m²
Ocupação
99,2%
NOI/m²
R$ 162,30
Vendas/m²
R$ 2.119,00
Resumo
Entradas da Anime Toys e New Era, saída da Pezinho.
Vendas
Vendas/m² +9,2% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 12m de 0,2%.
Vacância
Vacância de 0,8%.
Shopping Parque D. Pedro
GLA 126.267 m²・Ocupação 98,3%
7% 7%
Shopping Parque D. Pedro
GLA 126.267 m²・Ocupação 98,3%
GLA
126.267 m²
Ocupação
98,3%
NOI/m²
R$ 151,70
Vendas/m²
R$ 1.381,00
Resumo
Fundo HPDP11 exercerá direito de preferência para compra de 25,86% do shopping.
Vendas
Vendas/m² estáveis (0,0% vs out/24).
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 1,7%.
Tivoli Shopping Center
GLA 25.779 m²・Ocupação 98,8%
7% 7%
Tivoli Shopping Center
GLA 25.779 m²・Ocupação 98,8%
GLA
25.779 m²
Ocupação
98,8%
NOI/m²
R$ 97,10
Vendas/m²
R$ 1.370,00
Resumo
Entrada da Hope e saídas de Uncle K, Exclusive e Bag Store.
Vendas
Vendas/m² +0,9% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 12m de 1,4%.
Vacância
Vacância de 1,2%.
Grand Plaza Shopping
GLA 69.500 m²
7% 7%
Grand Plaza Shopping
GLA 69.500 m²
GLA
69.500 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Via cotas de ABCP11. Dados não informados.
Vendas
Não informado
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
São Bernardo Plaza Shopping
GLA 42.943 m²・Ocupação 95,5%
6% 6%
São Bernardo Plaza Shopping
GLA 42.943 m²・Ocupação 95,5%
GLA
42.943 m²
Ocupação
95,5%
NOI/m²
R$ 74,60
Vendas/m²
R$ 1.062,00
Resumo
Entradas da Ortobom, BoraLê e Camisaria FMW.
Vendas
Vendas/m² -0,1% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 12m de 1,8%.
Vacância
Vacância de 4,5%.
Boulevard Shopping Bauru
GLA 34.550 m²・Ocupação 97%
6% 6%
Boulevard Shopping Bauru
GLA 34.550 m²・Ocupação 97%
GLA
34.550 m²
Ocupação
97%
NOI/m²
R$ 50,50
Vendas/m²
R$ 989,00
Resumo
Assinado MoU para aquisição de 35% adicionais pelo fundo.
Vendas
Vendas/m² +12,1% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 12m de 0,8%.
Vacância
Vacância de 3,0%.
Shopping VillaLobos
GLA 28.394 m²・Ocupação 97%
5% 5%
Shopping VillaLobos
GLA 28.394 m²・Ocupação 97%
GLA
28.394 m²
Ocupação
97%
NOI/m²
R$ 244,50
Vendas/m²
R$ 2.576,00
Resumo
Entrada da Intimissimi e aumento de área da Bayard. Saídas de Samsonite, Mr. Cat, Bar do Alemão.
Vendas
Vendas/m² +4,6% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 12m de 0,3%.
Vacância
Vacância de 3,0%.
Shopping Praça da Moça
GLA 31.368 m²・Ocupação 97,3%
4% 4%
Shopping Praça da Moça
GLA 31.368 m²・Ocupação 97,3%
GLA
31.368 m²
Ocupação
97,3%
NOI/m²
R$ 92,20
Vendas/m²
R$ 1.166,00
Resumo
Entradas de Oishi, Komape e Casa do Celular. Saída da Lukaphone.
Vendas
Vendas/m² +2,6% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 12m de -3,1%.
Vacância
Vacância de 2,7%.
Floripa Shopping
GLA 50.469 m²・Ocupação 98,4%
3% 3%
Floripa Shopping
GLA 50.469 m²・Ocupação 98,4%
GLA
50.469 m²
Ocupação
98,4%
NOI/m²
R$ 59,20
Vendas/m²
R$ 1.074,00
Resumo
Participação via FLRP11.
Vendas
Vendas/m² +7,0% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 1,6%.
Shopping Jaraguá Araraquara
GLA 21.099 m²・Ocupação 95,4%
3% 3%
Shopping Jaraguá Araraquara
GLA 21.099 m²・Ocupação 95,4%
GLA
21.099 m²
Ocupação
95,4%
NOI/m²
R$ 78,30
Vendas/m²
R$ 1.218,00
Resumo
Entrada da Good Shop e saídas da Iplace e Seraudi.
Vendas
Vendas/m² +5,0% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 12m de 0,9%.
Vacância
Vacância de 4,6%.
Suzano Shopping
GLA 25.042 m²・Ocupação 97,8%
2% 2%
Suzano Shopping
GLA 25.042 m²・Ocupação 97,8%
GLA
25.042 m²
Ocupação
97,8%
NOI/m²
R$ 100,60
Vendas/m²
R$ 1.285,00
Resumo
Inauguração da Riachuelo em área do antigo Poupatempo. Entradas da Ri Happy e Crocs. Assinado MoU para venda de 15%.
Vendas
Vendas/m² +4,5% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 12m de 0,7%.
Vacância
Vacância de 2,2%.
I Fashion Outlet
GLA 20.049 m²・Ocupação 96,9%
2% 2%
I Fashion Outlet
GLA 20.049 m²・Ocupação 96,9%
GLA
20.049 m²
Ocupação
96,9%
NOI/m²
R$ 104,90
Vendas/m²
R$ 1.631,00
Resumo
Entrada da Instinto Store.
Vendas
Vendas/m² +2,7% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 12m de -2,2%.
Vacância
Vacância de 3,1%.
Partage Santana Shopping
GLA 25.886 m²・Ocupação 94,3%
2% 2%
Partage Santana Shopping
GLA 25.886 m²・Ocupação 94,3%
GLA
25.886 m²
Ocupação
94,3%
NOI/m²
R$ 101,60
Vendas/m²
R$ 1.178,00
Resumo
Movimentação comercial: Life by Vivara.
Vendas
Vendas/m² +5,6% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 12m de -0,5%.
Vacância
Vacância de 5,7%.
Goiabeiras Shopping Center
GLA 25.831 m²・Ocupação 82,3%
2% 2%
Goiabeiras Shopping Center
GLA 25.831 m²・Ocupação 82,3%
GLA
25.831 m²
Ocupação
82,3%
NOI/m²
-R$ 9,20
Vendas/m²
R$ 431,00
Resumo
Saída da Omo Lavanderia. Assinado contrato com Kitchens.
Vendas
Vendas/m² +16,6% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 12m de 22,2%.
Vacância
Vacância de 17,7%.
Via Parque Shopping
GLA 56.485 m²・Ocupação 88,5%
1% 1%
Via Parque Shopping
GLA 56.485 m²・Ocupação 88,5%
GLA
56.485 m²
Ocupação
88,5%
NOI/m²
R$ 37,80
Vendas/m²
R$ 534,00
Resumo
Inauguração de supermercado e instalação de hospital vizinho.
Vendas
Vendas/m² +29,6% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 11,5%.
Franca Shopping
GLA 18.955 m²・Ocupação 99,6%
0,04% 0,04%
Franca Shopping
GLA 18.955 m²・Ocupação 99,6%
GLA
18.955 m²
Ocupação
99,6%
NOI/m²
R$ 106,00
Vendas/m²
R$ 1.658,00
Resumo
Entrada da Hido Motos e saída da Palácio das Ferramentas.
Vendas
Vendas/m² +14,2% vs out/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 12m de 1,8%.
Vacância
Vacância de 0,4%.
Revitalização
Shopping West Plaza
Shopping West Plaza
Resumo
Retrofit da praça de alimentação finalizado. Próximo projeto relacionado à fachada e área externa. Mané Mercado inaugurado.
Parque D. Pedro Shopping
Parque D. Pedro Shopping
Resumo
Projeto de revitalização completa do shopping e expansão de cerca de 4,9 mil m² de ABL em andamento.
Regiões
São Paulo
Tocantins
Santa Catarina
Rio Grande do Sul
Rio de Janeiro
Mato Grosso
Operadoras
ALLOS
AD Shopping
Ancar Ivanhoe
Soul Malls
Plena Malls
SYN
WE9
Iguatemi
HBR
Partage
Alqia
Endividamento
Dívida Total
R$ 310.095.168,00
Alavancagem (Dívida/PL)
11,8%
CRI HGBS I
IPCA + 8,0% a.a.・Vence 06/2033
CRI HGBS I
IPCA + 8,0% a.a.・Vence 06/2033
Série
174ª e 196ª da TrueSec
Emissão
06/2023
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
IPCA + 8,0% a.a.
Saldo Devedor
R$ 99.755.815,00
Resumo
Emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%).
Garantia
Cotas de FIIs detidas pelo HGBS e AF de 50% do Jardim Sul
Rating
AA.br (Moody’s)
Códigos
CRI HGBS I
CDI + 2,4% a.a.・Vence 06/2033
CRI HGBS I
CDI + 2,4% a.a.・Vence 06/2033
Série
197ª e 198ª da TrueSec
Emissão
06/2023
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
CDI + 2,4% a.a.
Saldo Devedor
R$ 104.941.763,00
Resumo
Emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%).
Garantia
Cotas de FIIs detidas pelo HGBS e AF de 50% do Jardim Sul
Rating
AA.br (Moody’s)
Códigos
CRI HGBS II
IPCA + 8,6% a.a.・Vence 06/2032
CRI HGBS II
IPCA + 8,6% a.a.・Vence 06/2032
Série
242ª da Virgo
Emissão
12/2024
Vencimento
06/2032
Taxa de Juros
IPCA + 8,6% a.a.
Saldo Devedor
R$ 95.225.084,00
Resumo
Emitido para a aquisição de 25% do Shopping Jaraguá Araraquara.
Garantia
AF de 20% do Mooca Plaza Shopping
Rating
brA+ (Austin)
Códigos
CRI Habitasec
IPCA + 5,38% a.a.・Vence 09/2032
CRI Habitasec
IPCA + 5,38% a.a.・Vence 09/2032
Série
205ª e 348ª da Habitasec
Emissão
12/2024
Vencimento
09/2032
Taxa de Juros
IPCA + 5,38% a.a.
Saldo Devedor
R$ 10.172.506,00
Resumo
Dívida assumida na aquisição do Shopping Jaraguá Araraquara.
Garantia
Não há (por parte do HGBS)
Rating
Não informado
Códigos