Resumo do Relatório Gerencial de HGBS11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII HEDGEBS
HGBS11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O Hedge Brasil Shopping FII encerrou o ano de 2025 com intensa atividade de gestão, incluindo a aquisição de 20% do ParkShopping São Caetano, a compra de 35% do Boulevard Shopping Bauru e a venda de 15% do Suzano Shopping (concluídas em jan/26). O fundo também aprovou a 11ª emissão de cotas e participou da aquisição de fração do Parque D. Pedro via HPDP11. O resultado gerado superou a distribuição, permitindo cobertura sem uso de reservas.
Desempenho
O fundo apresentou resultado de R$ 0,153 por cota, superior à distribuição de R$ 0,150. Operacionalmente (ref. novembro), as atingiram R$ 1.466 (+4,1% vs nov/24) e o foi de R$ 86,4 (+12,1% vs nov/24). A caiu para 4,6%, o menor nível do semestre.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,150 por cota referente a dezembro de 2025, paga em 15/01/2026. O rendimento representa um dividend mensal de 0,75% sobre a cota de mercado de R$ 20,00.
Indicadores
P/VP
0,96
DY Mensal
0,75%
DY Projetado 12M
9%
Rentabilidade YTD
17,5%
Resultado por Cota
R$ 0,15
Dividendo por Cota
R$ 0,15
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
144.640
Métricas
Taxa de Vacância
4,6%
Vendas/m²
R$ 1.466,00
NOI/m²
R$ 86,40
Portfólio
Número de Propriedades
21
Área Total (GLA)
241.800 m²
Destaques
- Aquisição de 20% do ParkShopping São Caetano por R$ 237 milhões.
- Venda de 15% do Suzano Shopping e compra de 35% do Boulevard Bauru (cap rate estimado de 10,3%).
- Resultado gerado (R$ 0,153) superou a distribuição (R$ 0,150) pela primeira vez no trimestre.
- Vacância consolidada reduziu para 4,6%, com queda em 13 ativos.
- Inauguração do Mané Mercado no Shopping West Plaza.
- Anúncio da 11ª Emissão de Cotas para captar até R$ 664 milhões.
Desafios
- Goiabeiras Shopping mantém desempenho desafiador com NOI negativo (-R$ 10,6/m²) e vacância elevada (17,3%) em novembro de 2025.
- Aumento da alavancagem para 15,9% do PL com a emissão de novos CRIs para aquisições.
- Via Parque Shopping apresenta vacância financeira alta (10,4%) e queda expressiva no NOI vs ano anterior (-2010% indicado na tabela, provavelmente devido a efeito base ou ajuste contábil).
Observações do Mês
O HGBS11 fecha 2025 com fundamentos sólidos e gestão ativa agressiva. A reciclagem de portfólio (saída de Suzano, entrada em São Caetano e aumento em Bauru) melhora a qualidade e o médio do fundo. Operacionalmente, a redução da e o crescimento real do mostram resiliência. O resultado do mês cobriu integralmente os dividendos, mitigando preocupações anteriores sobre uso de caixa. A subiu, mas permanece em patamar gerenciável para o perfil do fundo.
Shoppings
Shopping Jardim Sul
GLA 28.719 m²・Ocupação 97,7%
15% 15%
Shopping Jardim Sul
GLA 28.719 m²・Ocupação 97,7%
GLA
28.719 m²
Ocupação
97,7%
NOI/m²
R$ 152,30
Vendas/m²
R$ 2.337,00
Resumo
Movimentações comerciais: entrada da Plie e ajuste de área da CVC. Mudanças estratégicas com entrada da CEMA Medicina e ampliação do Espaço Curumim Kids.
Vendas
Vendas/m² +1,2% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 3,5%.
Vacância
Vacância de 2,3%.
Shopping Penha
GLA 29.779 m²・Ocupação 96,2%
10% 10%
Shopping Penha
GLA 29.779 m²・Ocupação 96,2%
GLA
29.779 m²
Ocupação
96,2%
NOI/m²
R$ 125,50
Vendas/m²
R$ 1.823,00
Resumo
Saída da operação Grego Grill.
Vendas
Vendas/m² +5,1% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida -2,3%.
Vacância
Vacância de 3,8%.
Capim Dourado Shopping
GLA 38.731 m²・Ocupação 95,7%
8% 8%
Capim Dourado Shopping
GLA 38.731 m²・Ocupação 95,7%
GLA
38.731 m²
Ocupação
95,7%
NOI/m²
R$ 69,10
Vendas/m²
R$ 1.274,00
Resumo
Saídas das operações Seals Sport Wear, Hering Kids e Black Eskilo.
Vendas
Vendas/m² -2,9% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 0,4%.
Vacância
Vacância de 4,3%.
Mooca Plaza Shopping
GLA 42.067 m²・Ocupação 99,1%
7% 7%
Mooca Plaza Shopping
GLA 42.067 m²・Ocupação 99,1%
GLA
42.067 m²
Ocupação
99,1%
NOI/m²
R$ 165,60
Vendas/m²
R$ 2.569,00
Resumo
Entradas de Mamo Brasil, Maximu's Steak House, Sultão Dourado, Goldko e Bibi Calçados. Saídas de Di Cunto e New Era.
Vendas
Vendas/m² +8,4% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 0,2%.
Vacância
Vacância de 0,9%.
Shopping West Plaza
GLA 35.059 m²・Ocupação 91,4%
7% 7%
Shopping West Plaza
GLA 35.059 m²・Ocupação 91,4%
GLA
35.059 m²
Ocupação
91,4%
NOI/m²
R$ 35,00
Vendas/m²
R$ 824,00
Resumo
Inauguração do Mané Mercado e finalização do retrofit da praça de alimentação. Entradas da Life by Vivara e Sampraia.
Vendas
Vendas/m² +3,3% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 7,0%.
Vacância
Vacância de 8,6%.
Shopping Parque D. Pedro
GLA 126.267 m²・Ocupação 99%
6% 6%
Shopping Parque D. Pedro
GLA 126.267 m²・Ocupação 99%
GLA
126.267 m²
Ocupação
99%
NOI/m²
R$ 150,70
Vendas/m²
R$ 1.758,00
Resumo
Investimento via HPDP11. Aprovada aquisição de fração adicional de 12,086% do shopping.
Vendas
Vendas/m² +3,9% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 1,0%.
Tivoli Shopping Center
GLA 25.779 m²・Ocupação 99,1%
6% 6%
Tivoli Shopping Center
GLA 25.779 m²・Ocupação 99,1%
GLA
25.779 m²
Ocupação
99,1%
NOI/m²
R$ 97,60
Vendas/m²
R$ 1.617,00
Resumo
Sem alterações comerciais no mês.
Vendas
Vendas/m² -1,7% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 1,5%.
Vacância
Vacância de 0,9%.
São Bernardo Plaza Shopping
GLA 42.943 m²・Ocupação 96,2%
6% 6%
São Bernardo Plaza Shopping
GLA 42.943 m²・Ocupação 96,2%
GLA
42.943 m²
Ocupação
96,2%
NOI/m²
R$ 75,10
Vendas/m²
R$ 1.246,00
Resumo
Entradas da Probel e Mr Kitsch.
Vendas
Vendas/m² -0,3% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 1,9%.
Vacância
Vacância de 3,8%.
Boulevard Shopping Bauru
GLA 34.550 m²・Ocupação 97,2%
5% 5%
Boulevard Shopping Bauru
GLA 34.550 m²・Ocupação 97,2%
GLA
34.550 m²
Ocupação
97,2%
NOI/m²
R$ 58,50
Vendas/m²
R$ 1.273,00
Resumo
Transição da administração para a WE9. Entrada da Print Racing.
Vendas
Vendas/m² +13,6% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 0,4%.
Vacância
Vacância de 2,8%.
Shopping VillaLobos
GLA 28.394 m²・Ocupação 96,8%
5% 5%
Shopping VillaLobos
GLA 28.394 m²・Ocupação 96,8%
GLA
28.394 m²
Ocupação
96,8%
NOI/m²
R$ 239,00
Vendas/m²
R$ 3.003,00
Resumo
Retrofit da área interna e revitalização da fachada. Entrada da Les Nereides.
Vendas
Vendas/m² +4,6% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 0,7%.
Vacância
Vacância de 3,2%.
Shopping Praça da Moça
GLA 31.131 m²・Ocupação 98,2%
4% 4%
Shopping Praça da Moça
GLA 31.131 m²・Ocupação 98,2%
GLA
31.131 m²
Ocupação
98,2%
NOI/m²
R$ 103,70
Vendas/m²
R$ 1.416,00
Resumo
Assinado contrato com Smart Fit. Entrada da Além da Make.
Vendas
Vendas/m² +0,3% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida -3,1%.
Vacância
Vacância de 1,8%.
Floripa Shopping
GLA 50.469 m²・Ocupação 98,3%
3% 3%
Floripa Shopping
GLA 50.469 m²・Ocupação 98,3%
GLA
50.469 m²
Ocupação
98,3%
NOI/m²
R$ 57,00
Vendas/m²
R$ 1.293,00
Resumo
Participação via cotas de FLRP11.
Vendas
Vendas/m² +2,8% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 1,7%.
Shopping Jaraguá Araraquara
GLA 21.099 m²・Ocupação 95,5%
2% 2%
Shopping Jaraguá Araraquara
GLA 21.099 m²・Ocupação 95,5%
GLA
21.099 m²
Ocupação
95,5%
NOI/m²
R$ 86,00
Vendas/m²
R$ 1.481,00
Resumo
Entrada da CVC.
Vendas
Vendas/m² +7,6% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 1,0%.
Vacância
Vacância de 4,5%.
Suzano Shopping
GLA 25.042 m²・Ocupação 97,8%
2% 2%
Suzano Shopping
GLA 25.042 m²・Ocupação 97,8%
GLA
25.042 m²
Ocupação
97,8%
NOI/m²
R$ 96,10
Vendas/m²
R$ 1.553,00
Resumo
Sem alterações comerciais.
Vendas
Vendas/m² +12,1% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 1,4%.
Vacância
Vacância de 2,2%.
Partage Santana Shopping
GLA 25.884 m²・Ocupação 94,5%
2% 2%
Partage Santana Shopping
GLA 25.884 m²・Ocupação 94,5%
GLA
25.884 m²
Ocupação
94,5%
NOI/m²
R$ 96,80
Vendas/m²
R$ 1.353,00
Resumo
Entrada da Bauducco e O Boticário. Saída da Now Nutrição Esportiva.
Vendas
Vendas/m² +2,4% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida -0,7%.
Vacância
Vacância de 5,5%.
I Fashion Outlet
GLA 20.049 m²・Ocupação 98,3%
2% 2%
I Fashion Outlet
GLA 20.049 m²・Ocupação 98,3%
GLA
20.049 m²
Ocupação
98,3%
NOI/m²
R$ 101,10
Vendas/m²
R$ 2.558,00
Resumo
Entrada da Asics.
Vendas
Vendas/m² +15,6% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida -4,5%.
Vacância
Vacância de 1,7%.
Goiabeiras Shopping Center
GLA 25.831 m²・Ocupação 82,7%
1% 1%
Goiabeiras Shopping Center
GLA 25.831 m²・Ocupação 82,7%
GLA
25.831 m²
Ocupação
82,7%
NOI/m²
-R$ 10,60
Vendas/m²
R$ 474,00
Resumo
Sem alterações comerciais.
Vendas
Vendas/m² +10,8% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 23,9%.
Vacância
Vacância de 17,3%.
Via Parque Shopping
GLA 56.485 m²・Ocupação 89,6%
0,5% 0,5%
Via Parque Shopping
GLA 56.485 m²・Ocupação 89,6%
GLA
56.485 m²
Ocupação
89,6%
NOI/m²
R$ 36,70
Vendas/m²
R$ 565,00
Resumo
Participação via FVPQ11.
Vendas
Vendas/m² +17,2% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 10,4%.
Franca Shopping
GLA 18.955 m²・Ocupação 99,2%
0,03% 0,03%
Franca Shopping
GLA 18.955 m²・Ocupação 99,2%
GLA
18.955 m²
Ocupação
99,2%
NOI/m²
R$ 124,20
Vendas/m²
R$ 2.127,00
Resumo
Entrada da TNG.
Vendas
Vendas/m² +20,5% vs nov/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Inadimplência líquida 1,7%.
Vacância
Vacância de 0,8%.
Revitalização
Shopping West Plaza
Shopping West Plaza
Resumo
Retrofit da praça de alimentação finalizado. Projetos em andamento para fachada e área externa.
Shopping Parque D. Pedro
Shopping Parque D. Pedro
Resumo
Projeto de revitalização completa e expansão em curso.
Regiões
São Paulo
Tocantins
Santa Catarina
Rio Grande do Sul
Rio de Janeiro
Mato Grosso
Operadoras
ALLOS
AD Shopping
Ancar Ivanhoe
Soul Malls
Multiplan
WE9
Plena Malls
SYN
HBR
Partage
Iguatemi
Alqia
Endividamento
Dívida Total
R$ 428.063.876,00
Alavancagem (Dívida/PL)
15,9%
CRI HGBS I
IPCA + 8,0% a.a.・Vence 06/2033
CRI HGBS I
IPCA + 8,0% a.a.・Vence 06/2033
Série
174ª e 196ª da TrueSec
Emissão
06/2023
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
IPCA + 8,0% a.a.
Saldo Devedor
R$ 99.085.999,00
Resumo
Emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%).
Garantia
Cotas de FIIs detidas pelo HGBS e AF de 50% do Jardim Sul
Rating
AA.br (Moody’s)
Códigos
CRI HGBS I
CDI + 2,4% a.a.・Vence 06/2033
CRI HGBS I
CDI + 2,4% a.a.・Vence 06/2033
Série
197ª e 198ª da TrueSec
Emissão
06/2023
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
CDI + 2,4% a.a.
Saldo Devedor
R$ 104.396.980,00
Resumo
Emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%).
Garantia
Cotas de FIIs detidas pelo HGBS e AF de 50% do Jardim Sul
Rating
AA.br (Moody’s)
Códigos
CRI HGBS II
IPCA + 8,6% a.a.・Vence 06/2032
CRI HGBS II
IPCA + 8,6% a.a.・Vence 06/2032
Série
242ª da Virgo
Emissão
12/2024
Vencimento
06/2032
Taxa de Juros
IPCA + 8,6% a.a.
Saldo Devedor
R$ 94.468.522,00
Resumo
Emitido para a aquisição de 25% do Shopping Jaraguá Araraquara.
Garantia
AF de 20% do Mooca Plaza Shopping
Rating
brA+ (Austin)
Códigos
CRI PSC
CDI + 1,75% a.a.・Vence 12/2037
CRI PSC
CDI + 1,75% a.a.・Vence 12/2037
Série
135ª da Província
Emissão
12/2025
Vencimento
12/2037
Taxa de Juros
CDI + 1,75% a.a.
Saldo Devedor
R$ 118.999.131,00
Resumo
Recursos levantados para aquisição de 20% do ParkShopping São Caetano.
Garantia
Cotas de FIIs detidas pelo HGBS e AF de 65% do Bauru
Rating
Não informado
Códigos
CRI Habitasec
IPCA + 5,38% a.a.・Vence 09/2032
CRI Habitasec
IPCA + 5,38% a.a.・Vence 09/2032
Série
205ª e 348ª da Habitasec
Emissão
12/2024
Vencimento
09/2032
Taxa de Juros
IPCA + 5,38% a.a.
Saldo Devedor
R$ 10.083.240,00
Resumo
Dívida assumida na aquisição do Shopping Jaraguá Araraquara.
Garantia
Não há (por parte do HGBS)
Rating
Não informado
Códigos