FII HEDGEBS
LivreHGBS11—Relatório de Maio de 2025
Resumo
O Hedge Brasil Shopping FII (HGBS11) é um fundo focado em auferir renda através de participações em shopping centers. Em maio de 2025, a gestão anunciou a assinatura de um compromisso de venda de 10% do Shopping Jardim Sul, uma movimentação estratégica para reciclagem de portfólio que deve gerar um ganho de capital de R$ 0,03 por cota. O mês também foi marcado pelo desdobramento das cotas na proporção de 1 para 10, visando maior , e por uma proposta para internalizar a gestão do Via Parque Shopping (FVPQ11). A performance de alguns ativos operados pela Allos foi temporariamente impactada por uma migração de sistemas, que adiou o reconhecimento de parte das receitas de abril para maio.
Desempenho
O desempenho operacional em abril foi robusto, com as vendas por m² do portfólio crescendo 20,7% em relação a abril de 2024. A consolidada encerrou o mês em 4,7%, uma melhora significativa frente aos 7,0% do ano anterior. No entanto, o apresentou uma retração de 2,9% na mesma comparação, principalmente devido ao atraso no reconhecimento de receitas em shoppings administrados pela Allos. O resultado do fundo no mês foi de R$ 0,14 por cota.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,16 por cota, referente ao resultado de maio, um valor ligeiramente acima do resultado gerado no período (R$ 0,14/cota), utilizando parte do resultado acumulado. O pagamento foi realizado em 13 de junho de 2025. A gestão projeta a manutenção deste patamar de distribuição até o final do primeiro semestre de 2025.
Indicadores
P/VP
0,93
DY Mensal
0,8%
DY Projetado 12M
9,6%
Rentabilidade YTD
11,9%
Resultado por Cota
R$ 0,14
Dividendo por Cota
R$ 0,16
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
129.384
Métricas
Taxa de Vacância
4,7%
Vendas/m²
R$ 1.297,00
NOI/m²
R$ 73,30
Portfólio
Número de Propriedades
20
Área Total (GLA)
245.000 m²
Destaques
- Crescimento de 20,7% nas vendas/m² do portfólio em abril/25 em comparação com abril/24.
- Redução da vacância consolidada para 4,7%, ante 7,0% em abril/24.
- Assinatura de compromisso para a venda de 10% do Shopping Jardim Sul por R$ 63 milhões, com ganho de capital estimado em R$ 0,03 por cota.
- Desdobramento de cotas na proporção de 1 para 10, aumentando a base de cotas para 129.133.010 e buscando maior liquidez.
- Proposta para assumir a gestão do FVPQ11 (Via Parque Shopping), visando melhorias na governança do ativo.
Desafios
- Resultado de NOI/m² apresentou uma retração de 2,9% em abril/25 vs abril/24.
- O resultado operacional de alguns ativos administrados pela Allos foi impactado negativamente pelo atraso no reconhecimento de receitas devido à migração de sistemas da administradora, com os valores sendo recebidos apenas em maio.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica no estado de São Paulo, que representa 86% do portfólio.
- Concentração no operador ALLOS, responsável pela gestão de 50% do portfólio.
- Risco de mercado associado ao desempenho do setor de shopping centers, sensível a ciclos econômicos e confiança do consumidor.
- Riscos relacionados à alavancagem financeira via emissão de CRIs.
Notas
- O resultado de abril de alguns ativos do Fundo foi impactado negativamente em decorrência da migração de sistemas realizada pela Allos, ocasionando o atraso no reconhecimento de receitas originalmente previstas para abril, as quais foram efetivamente recebidas somente em maio.
- No dia 13 de junho, foi assinado compromisso para alienação da fração ideal de 10% do Shopping Jardim Sul por R$ 63.000.000,00, gerando um lucro não recorrente de R$ 0,03 por cota a ser reconhecido no momento do recebimento.
- Foi aprovado o na proporção de 10 novas cotas para cada cota existente, com negociação a partir de 12 de maio de 2025. Todos os dados históricos do relatório foram ajustados para a nova base.
- Foi convocada uma Assembleia Geral de cotistas do FVPQ11 (Via Parque Shopping) para deliberar sobre a proposta de nomeação da Hedge como nova administradora e gestora do fundo.
Avaliação positivo
O fundo demonstra uma performance operacional positiva, com destaque para o forte crescimento nas vendas e a contínua redução da . A gestão ativa se manifesta na venda estratégica de parte do Jardim Sul e na busca por otimizar a estrutura de governança do Via Parque. O impacto negativo no de abril parece ser um evento pontual e não estrutural. O nível de de 11,5% é moderado. Apesar do desempenho fraco do ativo Goiabeiras, sua baixa representatividade (1%) mitiga o risco ao portfólio. A distribuição de rendimentos se mostra estável e sustentada pela geração de caixa operacional, complementada por resultados acumulados.
Shoppings
Shopping Jardim Sul
GLA 28.721 m²・Ocupação 97,1%
19% 19%
Shopping Jardim Sul
GLA 28.721 m²・Ocupação 97,1%
GLA
28.721 m²
Ocupação
97,1%
NOI/m²
R$ 116,70
Vendas/m²
R$ 2.142,00
Resumo
O resultado operacional foi impactado negativamente pela migração de sistemas da administradora Allos, atrasando o recebimento de receitas. O fundo anunciou a venda de 10% de sua participação no ativo.
Vendas
Crescimento de 20,9% em abril/25 vs abril/24.
Tráfego
Crescimento de 8,3% em abril/25 vs abril/24.
Inadimplência
A inadimplência líquida (12M) subiu para 1,5% em abril/25, contra -0,6% em abril/24.
Vacância
A vacância caiu para 2,9% em abril/25, ante 3,8% em abril/24.
Shopping Penha
GLA 29.779 m²・Ocupação 95,7%
12% 12%
Shopping Penha
GLA 29.779 m²・Ocupação 95,7%
GLA
29.779 m²
Ocupação
95,7%
NOI/m²
R$ 85,30
Vendas/m²
R$ 1.641,00
Resumo
Ativo consolidado na zona leste de São Paulo. Em março ocorreu a inauguração da Smart Fit, concluindo uma movimentação comercial estratégica.
Vendas
Crescimento de 20,4% em abril/25 vs abril/24.
Tráfego
Crescimento de 12,7% em abril/25 vs abril/24.
Inadimplência
A inadimplência líquida (12M) caiu para 0,1% em abril/25, contra 0,9% em abril/24.
Vacância
A vacância caiu para 4,3% em abril/25, ante 4,8% em abril/24.
Shopping West Plaza
GLA 35.804 m²・Ocupação 91,8%
7% 7%
Shopping West Plaza
GLA 35.804 m²・Ocupação 91,8%
GLA
35.804 m²
Ocupação
91,8%
NOI/m²
R$ 33,70
Vendas/m²
R$ 767,00
Resumo
A obra da praça de alimentação foi completamente finalizada. O shopping está planejando as próximas etapas do retrofit.
Vendas
Crescimento de 26,5% em abril/25 vs abril/24.
Tráfego
Queda de 4,7% em abril/25 vs abril/24.
Inadimplência
A inadimplência líquida (12M) subiu para 6,1% em abril/25, contra 4,2% em abril/24.
Vacância
A vacância caiu drasticamente para 8,2% em abril/25, ante 16,5% em abril/24.
Mooca Plaza Shopping
GLA 42.067 m²・Ocupação 98,8%
7% 7%
Mooca Plaza Shopping
GLA 42.067 m²・Ocupação 98,8%
GLA
42.067 m²
Ocupação
98,8%
NOI/m²
R$ 128,90
Vendas/m²
R$ 2.020,00
Resumo
O resultado operacional foi impactado negativamente pela migração de sistemas da administradora Allos, atrasando o recebimento de receitas.
Vendas
Crescimento de 20,0% em abril/25 vs abril/24.
Tráfego
Crescimento de 6,3% em abril/25 vs abril/24.
Inadimplência
A inadimplência líquida (12M) caiu para 0,2% em abril/25, contra 1,9% em abril/24.
Vacância
A vacância caiu para 1,2% em abril/25, ante 1,4% em abril/24.
Capim Dourado Shopping
GLA 38.731 m²・Ocupação 96,6%
7% 7%
Capim Dourado Shopping
GLA 38.731 m²・Ocupação 96,6%
GLA
38.731 m²
Ocupação
96,6%
NOI/m²
R$ 65,70
Vendas/m²
R$ 1.093,00
Resumo
Principal shopping de Palmas (TO), uma região de forte crescimento populacional e agrícola.
Vendas
Crescimento de 18,5% em abril/25 vs abril/24.
Tráfego
Crescimento de 8,5% em abril/25 vs abril/24.
Inadimplência
A inadimplência líquida (12M) permaneceu negativa em -0,3% em abril/25, melhor que os -1,5% de abril/24.
Vacância
A vacância aumentou para 3,4% em abril/25, ante 2,6% em abril/24.
São Bernardo Plaza Shopping
GLA 42.974 m²・Ocupação 95,7%
6% 6%
São Bernardo Plaza Shopping
GLA 42.974 m²・Ocupação 95,7%
GLA
42.974 m²
Ocupação
95,7%
NOI/m²
R$ 68,30
Vendas/m²
R$ 1.100,00
Resumo
O resultado operacional foi impactado negativamente pela migração de sistemas da administradora Allos, atrasando o recebimento de receitas.
Vendas
Crescimento de 18,3% em abril/25 vs abril/24.
Tráfego
Crescimento de 6,4% em abril/25 vs abril/24.
Inadimplência
A inadimplência líquida (12M) subiu para 2,0% em abril/25, contra -0,7% em abril/24.
Vacância
A vacância caiu para 4,3% em abril/25, ante 6,2% em abril/24.
Shopping VillaLobos
GLA 28.394 m²・Ocupação 97,7%
5% 5%
Shopping VillaLobos
GLA 28.394 m²・Ocupação 97,7%
GLA
28.394 m²
Ocupação
97,7%
NOI/m²
R$ 206,30
Vendas/m²
R$ 2.546,00
Resumo
Ativo com revitalização de fachada finalizada e processo de rebranding em andamento. O resultado operacional também foi impactado pela migração de sistemas da Allos.
Vendas
Crescimento de 15,6% em abril/25 vs abril/24.
Tráfego
Crescimento de 4,5% em abril/25 vs abril/24.
Inadimplência
A inadimplência líquida (12M) foi de 0,2% em abril/25, contra -0,5% em abril/24.
Vacância
A vacância caiu para 2,3% em abril/25, ante 2,9% em abril/24.
Goiabeiras Shopping Center
GLA 25.831 m²・Ocupação 81,9%
1% 1%
Goiabeiras Shopping Center
GLA 25.831 m²・Ocupação 81,9%
GLA
25.831 m²
Ocupação
81,9%
NOI/m²
-R$ 14,20
Vendas/m²
R$ 400,00
Resumo
Ativo com vacância e inadimplência elevadas, resultando em NOI negativo no mês de abril. Novo operador de cinema (Cine Laser) foi inaugurado em março.
Vendas
Crescimento de 10,2% em abril/25 vs abril/24.
Tráfego
Queda de 3,1% em abril/25 vs abril/24.
Inadimplência
A inadimplência líquida (12M) caiu para 14,8% em abril/25, mas ainda elevada, contra 21,4% em abril/24.
Vacância
A vacância caiu para 18,1% em abril/25, ante 24,4% em abril/24.
Revitalização
Parque D. Pedro Shopping
Parque D. Pedro Shopping
Resumo
Atualmente em curso um projeto de revitalização completa do shopping, incluindo a expansão de cerca de 4,9 mil m² de ABL.
Shopping VillaLobos
Shopping VillaLobos
Resumo
O empreendimento passou por um retrofit da área interna e revitalização da fachada, e anunciou um movimento de rebranding para transformar a identidade visual e posicionamento.
Shopping West Plaza
Shopping West Plaza
Resumo
A obra da praça de alimentação foi finalizada. O shopping está na fase de planejamento e organização das próximas etapas do projeto de retrofit.
Regiões
São Paulo
Tocantins
Santa Catarina
Rio Grande do Sul
Rio de Janeiro
Mato Grosso
Operadoras
ALLOS
AD Shopping
Soul Malls
Plena Malls
SYN
WE9
Iguatemi
HBR Realty
Partage
Alqia
Endividamento
Dívida Total
R$ 320.419.953,00
Alavancagem (Dívida/PL)
11,5%
CRI HGBS I
IPCA + 8,0% a.a.・Vence 06/2033
CRI HGBS I
IPCA + 8,0% a.a.・Vence 06/2033
Série
174ª e 196ª da TrueSec
Emissão
06/2023
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
IPCA + 8,0% a.a.
Saldo Devedor
R$ 102.860.794,00
Resumo
CRI emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%).
Garantia
Cotas de FIIs detidas pelo HGBS e Alienação Fiduciária de 50% do Jardim Sul
Rating
AA.br (Moody's)
Códigos
CRI HGBS I
CDI + 2,4% a.a.・Vence 06/2033
CRI HGBS I
CDI + 2,4% a.a.・Vence 06/2033
Série
197ª e 198ª da TrueSec
Emissão
06/2023
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
CDI + 2,4% a.a.
Saldo Devedor
R$ 107.774.099,00
Resumo
CRI emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%).
Garantia
Cotas de FIIs detidas pelo HGBS e Alienação Fiduciária de 50% do Jardim Sul
Rating
AA.br (Moody's)
Códigos
CRI HGBS II
IPCA + 8,6% a.a.・Vence 06/2032
CRI HGBS II
IPCA + 8,6% a.a.・Vence 06/2032
Série
242ª da Virgo
Emissão
12/2024
Vencimento
06/2032
Taxa de Juros
IPCA + 8,6% a.a.
Saldo Devedor
R$ 99.178.761,00
Resumo
CRI emitido para a aquisição de 25% do Shopping Jaraguá Araraquara.
Garantia
Alienação Fiduciária de 20% do Mooca Plaza Shopping
Rating
brA+ (Austin)
Códigos
CRI Habitasec
IPCA + 5,38% a.a.・Vence 09/2032
CRI Habitasec
IPCA + 5,38% a.a.・Vence 09/2032
Série
205ª e 348ª da Habitasec
Emissão
12/2024
Vencimento
09/2032
Taxa de Juros
IPCA + 5,38% a.a.
Saldo Devedor
R$ 10.606.299,00
Resumo
Dívida assumida na aquisição do Shopping Jaraguá Araraquara.
Garantia
Não há (por parte do HGBS)
Rating
Não informado
Códigos