FII HEDGEBS
LivreHGBS11—Relatório de Junho de 2025
Resumo
O Hedge Brasil Shopping FII (HGBS11) tem como objetivo auferir rendimentos através da exploração de participações em shopping centers. Em junho de 2025, o fundo apresentou um sólido desempenho operacional, com as vendas por m² em maio crescendo 12,9% e o 13,9% em comparação com o mesmo mês do ano anterior, parte deste resultado se deve ao reconhecimento de receitas de abril que foram postergadas. A permaneceu estável e em patamar baixo (4,8%). A gestão segue com o processo de alienação de 10% do Shopping Jardim Sul, visando a reciclagem do portfólio. No cenário macroeconômico, a gestão destaca a manutenção da taxa em 15% e as tensões políticas, incluindo a discussão sobre uma possível taxação dos rendimentos de FIIs, que representa um risco para o setor.
Desempenho
O desempenho de maio (dados disponíveis no relatório de junho) foi robusto. As atingiram R$ 1.414 (+12,9% vs. maio/24) e o foi de R$ 84,6 (+13,9% vs. maio/24). Este resultado do foi positivamente impactado pelo recebimento de receitas de shoppings geridos pela Allos que eram originalmente previstas para abril. A física encerrou o mês estável em 4,8%. O resultado do fundo em junho foi de R$ 0,13 por cota, enquanto a distribuição foi de R$ 0,16 por cota, com o valor complementar sendo coberto por resultados acumulados.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,16 por cota, referente ao mês de junho, com pagamento em 14 de julho de 2025. O valor distribuído foi superior ao resultado gerado no período (R$ 0,13 por cota), utilizando o resultado acumulado para complementar a diferença. Com esta distribuição, o fundo cumpriu a projeção de rendimentos para o primeiro semestre de 2025 e anunciará a nova projeção para o segundo semestre no próximo relatório.
Indicadores
P/VP
0,92
DY Mensal
0,8%
DY Projetado 12M
9,65%
Rentabilidade YTD
12,1%
Resultado por Cota
R$ 0,13
Dividendo por Cota
R$ 0,16
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
131.726
Métricas
Taxa de Vacância
4,8%
Vendas/m²
R$ 1.414,00
NOI/m²
R$ 84,60
Portfólio
Número de Propriedades
20
Área Total (GLA)
245.100 m²
Destaques
- Forte crescimento das vendas/m² (+12,9%) e do NOI/m² (+13,9%) em maio em comparação com o ano anterior.
- Manutenção da taxa de vacância em um patamar baixo e controlado de 4,8%.
- Resultado de maio positivamente impactado pelo recebimento de receitas de abril que haviam sido adiadas por shoppings da Allos.
- Inauguração das lojas Soneda e Daiso no Boulevard Shopping Bauru, gerando recorde de fluxo de veículos no ativo.
- Continuidade do processo de reciclagem de portfólio com a venda parcial do Shopping Jardim Sul.
Desafios
- Distribuição de rendimentos (R$ 0,16/cota) acima do resultado gerado no mês (R$ 0,13/cota), sustentada por reservas de lucro.
- Risco político e regulatório com a discussão sobre a possível taxação de rendimentos de FIIs, conforme mencionado pela gestão.
- Desempenho operacional muito fraco do Goiabeiras Shopping, que apresentou NOI negativo, alta vacância (18,0%) e inadimplência elevada (16,5%).
Riscos do Fundo
- Risco de mercado associado ao desempenho do setor de varejo e shopping centers, sensível a ciclos econômicos e confiança do consumidor.
- Concentração geográfica no estado de São Paulo, que representa 86% do portfólio.
- Concentração no operador ALLOS, responsável pela gestão de 50% da carteira de ativos estratégicos.
- Risco de alavancagem financeira através de CRIs, que pode pressionar os resultados.
- Risco político e regulatório relacionado à proposta governamental de taxar os rendimentos de FIIs.
Notas
- O resultado de maio de alguns ativos do Fundo, especialmente os administrados pela Allos, foi impactado positivamente pelo recebimento de receitas que estavam originalmente previstas para abril mas foram atrasadas devido a uma migração de sistemas.
- A transação para alienação da fração de 10% do Shopping Jardim Sul está sujeita a condições precedentes. O ganho de capital de R$ 0,03 por cota só será reconhecido no resultado após o recebimento do pagamento.
Avaliação positivo
O fundo demonstra uma performance operacional positiva e resiliente, com crescimento consistente nos principais indicadores como vendas e , apesar de parte do resultado de maio ser não-recorrente. A gestão ativa, evidenciada pela reciclagem de portfólio e revitalizações, agrega valor. A baixa e a moderada (11,4%) são pontos fortes. Os principais desafios são a sustentabilidade do patamar de dividendos, que depende de resultados acumulados, e o risco político de taxação que paira sobre o setor. O ativo Goiabeiras continua a ser um ponto de atenção negativo, mas sua baixa representatividade (1%) mitiga o risco geral.
Shoppings
Shopping Jardim Sul
GLA 28.700 m²・Ocupação 97,5%
19% 19%
Shopping Jardim Sul
GLA 28.700 m²・Ocupação 97,5%
GLA
28.700 m²
Ocupação
97,5%
NOI/m²
R$ 138,50
Vendas/m²
R$ 2.248,00
Resumo
Resultado operacional de maio positivamente impactado pelo recebimento de receitas de abril. Movimentações comerciais incluem as entradas da Granado e Todomoda.
Vendas
Crescimento de 8,9% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Queda de 0,8% em mai/25 vs. mai/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) subiu para 1,8% em mai/25, contra -0,2% em mai/24.
Vacância
Vacância física caiu para 2,5% em mai/25, ante 3,8% em mai/24.
Shopping Penha
GLA 29.800 m²・Ocupação 95,6%
12% 12%
Shopping Penha
GLA 29.800 m²・Ocupação 95,6%
GLA
29.800 m²
Ocupação
95,6%
NOI/m²
R$ 94,30
Vendas/m²
R$ 1.773,00
Resumo
Ativo consolidado na zona leste de SP. Movimentações comerciais incluem a entrada da Morana e saída da Via Laser.
Vendas
Crescimento de 10,8% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Crescimento de 8,5% em mai/25 vs. mai/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) caiu para 0,2% em mai/25, ante 0,7% em mai/24.
Vacância
Vacância física caiu para 4,4% em mai/25, ante 5,8% em mai/24.
Shopping West Plaza
GLA 36.500 m²・Ocupação 91,6%
7% 7%
Shopping West Plaza
GLA 36.500 m²・Ocupação 91,6%
GLA
36.500 m²
Ocupação
91,6%
NOI/m²
R$ 44,50
Vendas/m²
R$ 777,00
Resumo
Retrofit da praça de alimentação foi finalizado. O shopping planeja as próximas etapas do projeto de retrofit. Entrega de nova área para a Plush Mania.
Vendas
Crescimento de 13,5% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Crescimento de 4,9% em mai/25 vs. mai/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) subiu para 6,2% em mai/25, contra 4,0% em mai/24.
Vacância
Vacância física caiu para 8,4% em mai/25, ante 11,0% em mai/24.
Parque D. Pedro Shopping
GLA 126.200 m²・Ocupação 97,1%
7% 7%
Parque D. Pedro Shopping
GLA 126.200 m²・Ocupação 97,1%
GLA
126.200 m²
Ocupação
97,1%
NOI/m²
R$ 130,60
Vendas/m²
R$ 1.548,00
Resumo
Participação via FII HPDP11. Projeto de revitalização completa e expansão de 4,9 mil m² de ABL em andamento.
Vendas
Crescimento de 10,9% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância física de 2,9% em mai/25.
Mooca Plaza Shopping
GLA 42.100 m²・Ocupação 98,8%
7% 7%
Mooca Plaza Shopping
GLA 42.100 m²・Ocupação 98,8%
GLA
42.100 m²
Ocupação
98,8%
NOI/m²
R$ 161,60
Vendas/m²
R$ 2.347,00
Resumo
Resultado operacional de maio positivamente impactado pelo recebimento de receitas de abril. Sem novas movimentações comerciais no mês.
Vendas
Crescimento de 12,7% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Crescimento de 4,2% em mai/25 vs. mai/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) caiu para -0,1% em mai/25, contra 2,1% em mai/24.
Vacância
Vacância física aumentou para 1,2% em mai/25, ante 0,6% em mai/24.
Capim Dourado Shopping
GLA 38.800 m²・Ocupação 96,8%
7% 7%
Capim Dourado Shopping
GLA 38.800 m²・Ocupação 96,8%
GLA
38.800 m²
Ocupação
96,8%
NOI/m²
R$ 74,10
Vendas/m²
R$ 1.231,00
Resumo
Maior centro de compras de Palmas (TO). Entradas das operações Berry's e Nanoca no mês.
Vendas
Crescimento de 9,5% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Crescimento de 4,5% em mai/25 vs. mai/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) se manteve em 0,0% em mai/25, contra -1,3% em mai/24.
Vacância
Vacância física aumentou para 3,2% em mai/25, ante 2,8% em mai/24.
Tivoli Shopping Center
GLA 25.800 m²・Ocupação 99%
6% 6%
Tivoli Shopping Center
GLA 25.800 m²・Ocupação 99%
GLA
25.800 m²
Ocupação
99%
NOI/m²
R$ 94,90
Vendas/m²
R$ 1.525,00
Resumo
Ativo com bom desempenho e resiliência na região de Campinas. Saída da Chilli Beans no mês.
Vendas
Crescimento de 7,2% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Queda de 1,4% em mai/25 vs. mai/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) foi de -0,7% em mai/25, contra 0,5% em mai/24.
Vacância
Vacância física permaneceu estável em 1,0% em mai/25.
São Bernardo Plaza Shopping
GLA 42.900 m²・Ocupação 95,9%
6% 6%
São Bernardo Plaza Shopping
GLA 42.900 m²・Ocupação 95,9%
GLA
42.900 m²
Ocupação
95,9%
NOI/m²
R$ 91,30
Vendas/m²
R$ 1.213,00
Resumo
Resultado operacional de maio positivamente impactado pelo recebimento de receitas de abril. Novas entradas incluem Usaflex e Komapé.
Vendas
Crescimento de 10,3% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Crescimento de 5,4% em mai/25 vs. mai/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) subiu para 1,5% em mai/25, contra 0,5% em mai/24.
Vacância
Vacância física caiu para 4,1% em mai/25, ante 6,0% em mai/24.
Boulevard Shopping Bauru
GLA 34.700 m²・Ocupação 96%
6% 6%
Boulevard Shopping Bauru
GLA 34.700 m²・Ocupação 96%
GLA
34.700 m²
Ocupação
96%
NOI/m²
R$ 55,10
Vendas/m²
R$ 1.141,00
Resumo
Inauguração das lojas Soneda e Daiso em maio, com evento de grande repercussão e recorde de fluxo de veículos. Sem outras movimentações comerciais.
Vendas
Crescimento de 22,7% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Crescimento de 13,9% em mai/25 vs. mai/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) subiu para 1,5% em mai/25, contra 0,1% em mai/24.
Vacância
Vacância física caiu para 4,0% em mai/25, ante 5,2% em mai/24.
Shopping VillaLobos
GLA 28.400 m²・Ocupação 97,8%
5% 5%
Shopping VillaLobos
GLA 28.400 m²・Ocupação 97,8%
GLA
28.400 m²
Ocupação
97,8%
NOI/m²
R$ 221,50
Vendas/m²
R$ 2.835,00
Resumo
Ativo em área nobre de SP, passou por retrofit e rebranding. Resultado de maio impactado positivamente por receitas de abril. Entrada da Rosa Valverde.
Vendas
Crescimento de 12,4% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Crescimento de 5,3% em mai/25 vs. mai/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) foi de 0,9% em mai/25, contra -0,7% em mai/24.
Vacância
Vacância física caiu para 2,2% em mai/25, ante 3,5% em mai/24.
Shopping Praça da Moça
GLA 30.400 m²・Ocupação 94,1%
4% 4%
Shopping Praça da Moça
GLA 30.400 m²・Ocupação 94,1%
GLA
30.400 m²
Ocupação
94,1%
NOI/m²
R$ 101,40
Vendas/m²
R$ 1.396,00
Resumo
Entradas da Eudora e Hope. Aumento da ABL após reclassificação de área técnica.
Vendas
Crescimento de 8,0% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Queda de 13,1% em mai/25 vs. mai/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) foi de -1,7% em mai/25, contra 0,7% em mai/24.
Vacância
Vacância física aumentou para 5,9% em mai/25, ante 3,6% em mai/24.
Floripa Shopping
GLA 50.500 m²・Ocupação 98,8%
3% 3%
Floripa Shopping
GLA 50.500 m²・Ocupação 98,8%
GLA
50.500 m²
Ocupação
98,8%
NOI/m²
R$ 59,10
Vendas/m²
R$ 1.144,00
Resumo
Participação via FII FLRP11. Localização privilegiada em Florianópolis.
Vendas
Crescimento de 6,1% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância física de 1,2% em mai/25.
Shopping Jaraguá Araraquara
GLA 21.100 m²・Ocupação 94,3%
2% 2%
Shopping Jaraguá Araraquara
GLA 21.100 m²・Ocupação 94,3%
GLA
21.100 m²
Ocupação
94,3%
NOI/m²
R$ 91,40
Vendas/m²
R$ 1.461,00
Resumo
Qualificação do mix gastronômico com inaugurações recentes (Coco Bambu e Outback). Saída do restaurante Rock & Ribs.
Vendas
Crescimento de 18,0% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Crescimento de 12,9% em mai/25 vs. mai/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) foi de 0,0% em mai/25, contra -5,2% em mai/24.
Vacância
Vacância física caiu para 5,7% em mai/25, ante 17,2% em mai/24.
I Fashion Outlet
GLA 20.100 m²・Ocupação 98,3%
2% 2%
I Fashion Outlet
GLA 20.100 m²・Ocupação 98,3%
GLA
20.100 m²
Ocupação
98,3%
NOI/m²
R$ 103,70
Vendas/m²
R$ 1.822,00
Resumo
Outlet com vacância em patamares historicamente baixos. Saídas da Zinzane e The Waffle King.
Vendas
Crescimento expressivo de 135,9% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Crescimento expressivo de 69,4% em mai/25 vs. mai/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) permaneceu estável em 1,1% em mai/25.
Vacância
Vacância física aumentou para 1,7% em mai/25, ante 0,5% em mai/24.
Suzano Shopping
GLA 25.000 m²・Ocupação 97,5%
2% 2%
Suzano Shopping
GLA 25.000 m²・Ocupação 97,5%
GLA
25.000 m²
Ocupação
97,5%
NOI/m²
R$ 96,20
Vendas/m²
R$ 1.462,00
Resumo
Entrada da Riachuelo em breve representa passo importante na qualificação do mix. Entradas de Milky Moo e Puket.
Vendas
Crescimento de 12,5% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Queda de 38,8% em mai/25 vs. mai/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) subiu para 1,5% em mai/25, contra -2,5% em mai/24.
Vacância
Vacância física caiu para 2,5% em mai/25, ante 2,1% em mai/24.
Partage Santana Shopping
GLA 26.700 m²・Ocupação 95%
2% 2%
Partage Santana Shopping
GLA 26.700 m²・Ocupação 95%
GLA
26.700 m²
Ocupação
95%
NOI/m²
R$ 95,20
Vendas/m²
R$ 1.337,00
Resumo
Localizado na Zona Norte de SP. Entradas da Corinthians Loja Oficial e Cheirin Bão.
Vendas
Crescimento de 10,1% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Crescimento de 7,1% em mai/25 vs. mai/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) foi de -1,9% em mai/25, estável em relação a mai/24 (-1,4%).
Vacância
Vacância física caiu para 5,0% em mai/25, ante 6,4% em mai/24.
Grand Plaza Shopping
GLA 69.500 m²
2% 2%
Grand Plaza Shopping
GLA 69.500 m²
GLA
69.500 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Participação via FII ABCP11. Principal centro de compras do Grande ABC.
Vendas
Não informado
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
Goiabeiras Shopping Center
GLA 26.300 m²・Ocupação 82%
1% 1%
Goiabeiras Shopping Center
GLA 26.300 m²・Ocupação 82%
GLA
26.300 m²
Ocupação
82%
NOI/m²
-R$ 14,10
Vendas/m²
R$ 476,00
Resumo
Primeiro shopping de Cuiabá. Apresenta desempenho operacional muito fraco, com NOI negativo e vacância e inadimplência elevadas. Entrada da Duo Hair.
Vendas
Crescimento de 12,6% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Crescimento de 3,3% em mai/25 vs. mai/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) caiu para 16,5% em mai/25, mas ainda muito alta (18,5% em mai/24).
Vacância
Vacância física caiu para 18,0% em mai/25, ante 24,4% em mai/24.
Via Parque Shopping
GLA 57.200 m²
1% 1%
Via Parque Shopping
GLA 57.200 m²
GLA
57.200 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Participação via FII FVPQ11. Shopping com foco em famílias e entretenimento.
Vendas
Não informado
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
Franca Shopping
GLA 18.700 m²・Ocupação 99%
0,03% 0,03%
Franca Shopping
GLA 18.700 m²・Ocupação 99%
GLA
18.700 m²
Ocupação
99%
NOI/m²
R$ 120,20
Vendas/m²
R$ 1.738,00
Resumo
Participação pouco representativa. Passou por revitalização recente. Sem alterações comerciais.
Vendas
Crescimento de 24,4% em mai/25 vs. mai/24.
Tráfego
Crescimento de 6,5% em mai/25 vs. mai/24.
Inadimplência
Inadimplência líquida (12M) caiu para 1,2% em mai/25, contra 3,0% em mai/24.
Vacância
Vacância física caiu para 1,0% em mai/25, ante 4,2% em mai/24.
Revitalização
Shopping West Plaza
Shopping West Plaza
Resumo
Retrofit da praça de alimentação finalizado; próximas etapas de retrofit em planejamento e organização.
Shopping VillaLobos
Shopping VillaLobos
Resumo
Movimento de rebranding anunciado recentemente, com transformação da identidade visual e posicionamento, complementando o retrofit interno e da fachada já realizados.
Parque D. Pedro Shopping
Parque D. Pedro Shopping
Resumo
Projeto de revitalização completa e expansão de cerca de 4,9 mil m² de ABL em andamento.
Regiões
São Paulo
Tocantins
Santa Catarina
Rio Grande do Sul
Rio de Janeiro
Mato Grosso
Operadoras
ALLOS
AD Shopping
Soul Malls
Plena Malls
SYN
WE9
Iguatemi
HBR
Partage
Alqia
Endividamento
Dívida Total
R$ 319.208.773,00
Alavancagem (Dívida/PL)
11,4%
CRI HGBS I
IPCA + 8,0% a.a.・Vence 06/2033
CRI HGBS I
IPCA + 8,0% a.a.・Vence 06/2033
Série
174ª e 196ª da TrueSec
Emissão
06/2023
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
IPCA + 8,0% a.a.
Saldo Devedor
R$ 102.446.360,00
Resumo
Emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%).
Garantia
Cotas de FIIs detidas pelo HGBS e AF de 50% do Jardim Sul
Rating
AA.br (Moody's)
Códigos
CRI HGBS I
CDI + 2,4% a.a.・Vence 06/2033
CRI HGBS I
CDI + 2,4% a.a.・Vence 06/2033
Série
197ª e 198ª da TrueSec
Emissão
06/2023
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
CDI + 2,4% a.a.
Saldo Devedor
R$ 107.638.824,00
Resumo
Emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%).
Garantia
Cotas de FIIs detidas pelo HGBS e AF de 50% do Jardim Sul
Rating
AA.br (Moody's)
Códigos
CRI HGBS II
IPCA + 8,6% a.a.・Vence 06/2032
CRI HGBS II
IPCA + 8,6% a.a.・Vence 06/2032
Série
242ª da Virgo
Emissão
12/2024
Vencimento
06/2032
Taxa de Juros
IPCA + 8,6% a.a.
Saldo Devedor
R$ 98.576.225,00
Resumo
Emitido para a aquisição de 25% do Shopping Jaraguá Araraquara.
Garantia
AF de 20% do Mooca Plaza Shopping
Rating
brA+ (Austin)
Códigos
CRI Habitasec
IPCA + 5,38% a.a.・Vence 09/2032
CRI Habitasec
IPCA + 5,38% a.a.・Vence 09/2032
Série
205ª e 348ª da Habitasec
Emissão
12/2024
Vencimento
09/2032
Taxa de Juros
IPCA + 5,38% a.a.
Saldo Devedor
R$ 10.547.364,00
Resumo
Dívida assumida na aquisição do Shopping Jaraguá Araraquara.
Garantia
Não há (por parte do HGBS)
Rating
Não informado
Códigos