FII HEDGEBS

Livre

HGBS11—Relatório de Julho de 2025

Resumo

O Hedge Brasil Shopping FII (HGBS11) tem como objetivo auferir rendimentos pela exploração de participações em shopping centers. Em julho, o fundo apresentou um resultado de R$ 0,155 por cota, positivamente impactado em R$ 0,015 por cota por um ganho judicial não recorrente referente ao West Plaza. A distribuição anunciada foi de R$ 0,150 por cota, um novo patamar que a gestão projeta manter para o segundo semestre de 2025. Os destaques operacionais de junho incluem um crescimento de 6,0% nas e de 13,4% no em comparação com junho de 2024, mantendo a em um nível baixo de 4,9%. Eventos importantes no período incluem a efetivação da transição da administração do Shopping Jardim Sul para a Ancar Ivanhoe, visando maior eficiência e alinhamento estratégico.

Desempenho

O desempenho operacional de junho foi robusto, com as vendas por m² atingindo R$ 1.325, um aumento de 6,0% em relação a junho de 2024, e o alcançando R$ 86,0, um crescimento de 13,4% na mesma comparação. A consolidada encerrou o mês em 4,9%, um ligeiro aumento em relação ao mês anterior (4,8%), mas ainda em patamares historicamente baixos. O resultado financeiro de julho foi de R$ 0,155 por cota, impulsionado por um evento não recorrente, enquanto a distribuição anunciada foi de R$ 0,150 por cota.

Dividendos

O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,150 por cota referente ao mês de julho, com pagamento em 14 de agosto de 2025. Este valor representa uma redução em relação ao patamar anterior de R$ 0,160 por cota, mas está alinhado com a nova projeção da gestão para o segundo semestre de 2025. A distribuição foi coberta pelo resultado do mês, que totalizou R$ 0,155 por cota, beneficiado por um ganho não recorrente.

Indicadores

P/VP

0,86

DY Mensal

0,81%

DY Projetado 12M

9,67%

Rentabilidade YTD

Resultado por Cota

R$ 0,16

Dividendo por Cota

R$ 0,15

Estabilidade Dividendo

decrescente

Número de Cotistas

131.856

Métricas

Taxa de Vacância

4,9%

Vendas/m²

R$ 1.325,00

NOI/m²

R$ 86,00

Portfólio

Número de Propriedades

Área Total (GLA)

245.400 m²

Destaques

Resultado de R$ 0,155 por cota em julho, positivamente impactado em R$ 0,015 por cota por um ganho judicial não recorrente referente ao West Plaza.
Crescimento dos indicadores operacionais de junho: Vendas/m² (+6,0%) e NOI/m² (+13,4%) em comparação com junho de 2024.
Efetivação da transição da administração do Shopping Jardim Sul para a Ancar Ivanhoe a partir de 1º de junho.
Manutenção da vacância em patamar baixo (4,9%), apesar de leve aumento.
Nova projeção de distribuição de R$ 0,150 por cota para o 2º semestre de 2025.

Desafios

O Goiabeiras Shopping continua com desempenho operacional muito fraco, registrando NOI/m² negativo e alta vacância (17,9%) em junho de 2025.
Aumento sequencial da taxa de vacância consolidada, de 4,8% em maio para 4,9% em junho de 2025.
Queda expressiva no fluxo de veículos (-43,0%) no Suzano Shopping em junho de 2025 em comparação com junho de 2024.

Riscos do Fundo

Concentração geográfica no estado de São Paulo, que representa 85% do portfólio.
Concentração em operadores, com ALLOS e AD Shopping sendo responsáveis pela gestão de 31% e 21% da carteira, respectivamente.
Risco de mercado associado ao desempenho do setor de varejo, que é sensível a ciclos econômicos e à confiança do consumidor.
Risco de alavancagem financeira, com dívidas (CRIs) representando 11,4% do Patrimônio Líquido.
Desempenho operacional cronicamente fraco do Goiabeiras Shopping, que apresenta NOI negativo, alta vacância e inadimplência, representando um risco específico de ativo.

Notas

O resultado de julho foi positivamente impactado em R$ 0,015 por cota devido ao recebimento de valores de um processo judicial do West Plaza.
A partir de 1º de junho, a administração do Shopping Jardim Sul passou a ser realizada pela Ancar Ivanhoe.
A venda de 10% do Shopping Jardim Sul, quando efetivada, irá gerar um lucro não recorrente de aproximadamente R$ 0,03 por cota.
Os dados operacionais do Via Parque Shopping serão incluídos nos relatórios a partir de julho, após a mudança de gestão do FVPQ11 para a Hedge.

Avaliação positivo

O fundo mantém uma performance operacional sólida, com crescimento consistente em vendas e , e controlada. A gestão ativa é evidenciada pela troca de administrador no Jardim Sul e pela reciclagem de portfólio em andamento. A redução do dividendo para R$ 0,150 por cota é um movimento prudente, alinhando a distribuição a um patamar mais sustentável pela geração de caixa recorrente. A de 11,4% permanece em nível moderado. O principal ponto de atenção continua sendo o ativo Goiabeiras, cujo impacto negativo é mitigado por sua baixa alocação no portfólio. No geral, a perspectiva é positiva, com a gestão demonstrando foco em eficiência e geração de valor a longo prazo.

Shoppings

Shopping Jardim Sul

GLA 28.700 m²・Ocupação 97,8%

18%

GLA

28.700 m²

Ocupação

97,8%

NOI/m²

R$ 131,40

Vendas/m²

R$ 2.044,00

Resumo

Em junho, a administração do shopping foi alterada para Ancar Ivanhoe em parceria com a Hedge. Em julho, o shopping sediou o evento gastronômico Carnivoria e teve a entrada do restaurante Ola (48 m²).

Vendas

Vendas em junho/25 cresceram 1,3% vs. junho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em junho/25 caiu 9,4% vs. junho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 2,1% em junho/25.

Vacância

Vacância física de 2,2% em junho/25.

Shopping Penha

GLA 29.800 m²・Ocupação 95,6%

11%

GLA

29.800 m²

Ocupação

95,6%

NOI/m²

R$ 97,80

Vendas/m²

R$ 1.672,00

Resumo

Movimentação comercial no mês incluiu a entrada da loja Flor de Marias (42 m²).

Vendas

Vendas em junho/25 cresceram 5,8% vs. junho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em junho/25 cresceu 2,7% vs. junho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 0,5% em junho/25.

Vacância

Vacância física de 4,4% em junho/25.

Shopping West Plaza

GLA 36.500 m²・Ocupação 91,6%

GLA

36.500 m²

Ocupação

91,6%

NOI/m²

R$ 39,80

Vendas/m²

R$ 718,00

Resumo

A obra de retrofit da praça de alimentação foi finalizada, com melhorias na iluminação, conforto e ampliação de assentos. Não houve alterações comerciais no mês.

Vendas

Vendas em junho/25 cresceram 1,5% vs. junho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em junho/25 caiu 4,6% vs. junho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 5,9% em junho/25.

Vacância

Vacância física de 8,4% em junho/25.

Parque D. Pedro Shopping

GLA 126.200 m²・Ocupação 96,9%

GLA

126.200 m²

Ocupação

96,9%

NOI/m²

R$ 143,50

Vendas/m²

R$ 1.508,00

Resumo

Participação via FII HPDP11. O ativo está atualmente em um projeto de revitalização completa e expansão de aproximadamente 4,9 mil m² de ABL.

Mooca Plaza Shopping

GLA 42.100 m²・Ocupação 98,4%

GLA

42.100 m²

Ocupação

98,4%

NOI/m²

R$ 170,10

Vendas/m²

R$ 2.200,00

Resumo

O shopping assinou contrato para a entrada da Sephora (331 m²), com inauguração prevista para setembro. Ocorreram as saídas da Monte Carlo Jóias (106 m²) e Caipira Express (54 m²).

Vendas

Vendas em junho/25 cresceram 5,4% vs. junho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em junho/25 caiu 3,4% vs. junho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -0,4% em junho/25.

Vacância

Vacância física de 1,6% em junho/25.

Capim Dourado Shopping

GLA 38.800 m²・Ocupação 96%

GLA

38.800 m²

Ocupação

96%

NOI/m²

R$ 78,70

Vendas/m²

R$ 1.183,00

Resumo

Movimentações comerciais incluem a entrada da loja Dois Mari Closet, saídas da Elite Bike Shop, iPlace e TXC, e a entrada da Exposição Imersiva Van Gogh.

Vendas

Vendas em junho/25 cresceram 3,1% vs. junho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em junho/25 cresceu 5,9% vs. junho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -0,3% em junho/25.

Vacância

Vacância física de 4,0% em junho/25.

Tivoli Shopping Center

GLA 25.800 m²・Ocupação 99%

GLA

25.800 m²

Ocupação

99%

NOI/m²

R$ 97,00

Vendas/m²

R$ 1.456,00

Resumo

Movimentações comerciais incluem as entradas da Official e Milon, e saídas da Sleephouse e Kidstock.

Vendas

Vendas em junho/25 cresceram 5,8% vs. junho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em junho/25 caiu 3,7% vs. junho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -0,4% em junho/25.

Vacância

Vacância física de 1,0% em junho/25.

São Bernardo Plaza Shopping

GLA 42.900 m²・Ocupação 95,1%

GLA

42.900 m²

Ocupação

95,1%

NOI/m²

R$ 86,90

Vendas/m²

R$ 1.121,00

Resumo

Entradas da Puro Gelato e Chute a Gol. Saídas da Internacional Pets, Boralê, Tennis Station, iPlace, Los Mex e Brasil Cacau.

Vendas

Vendas em junho/25 cresceram 3,6% vs. junho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em junho/25 caiu 3,1% vs. junho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 1,8% em junho/25.

Vacância

Vacância física de 4,9% em junho/25.

Boulevard Shopping Bauru

GLA 34.700 m²・Ocupação 95,8%

GLA

34.700 m²

Ocupação

95,8%

NOI/m²

R$ 58,30

Vendas/m²

R$ 1.058,00

Resumo

O shopping sediou o show da dupla Chitãozinho & Xororó no início de agosto. Movimentações comerciais: entrada da Case Screen (29 m²) e saída da Bem Querer Donuts (112 m²).

Vendas

Vendas em junho/25 cresceram 21,1% vs. junho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em junho/25 cresceu 12,5% vs. junho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 1,4% em junho/25.

Vacância

Vacância física de 4,2% em junho/25.

Shopping VillaLobos

GLA 28.400 m²・Ocupação 96,3%

GLA

28.400 m²

Ocupação

96,3%

NOI/m²

R$ 268,90

Vendas/m²

R$ 2.739,00

Resumo

O shopping será patrocinador oficial do torneio de tênis SP Open em setembro de 2025. Movimentações incluem a entrada da Rosa Valverde e saída da Cia Marítima. A fachada foi recentemente revitalizada.

Vendas

Vendas em junho/25 cresceram 9,1% vs. junho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em junho/25 cresceu 1,0% vs. junho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -0,3% em junho/25.

Vacância

Vacância física de 3,7% em junho/25.

Shopping Praça da Moça

GLA 30.100 m²・Ocupação 96%

GLA

30.100 m²

Ocupação

96%

NOI/m²

R$ 100,40

Vendas/m²

R$ 1.275,00

Resumo

Movimentações comerciais incluem a entrada da Dafyne (670 m²) e a saída da Super Tubes (101 m²).

Vendas

Vendas em junho/25 cresceram 6,3% vs. junho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em junho/25 caiu 13,9% vs. junho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -2,5% em junho/25.

Vacância

Vacância física de 4,0% em junho/25.

Floripa Shopping

GLA 50.500 m²・Ocupação 98,4%

GLA

50.500 m²

Ocupação

98,4%

NOI/m²

R$ 63,10

Vendas/m²

R$ 1.110,00

Resumo

Participação na carteira via cotas do FII FLRP11.

Grand Plaza Shopping

GLA 69.500 m²

GLA

69.500 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Participação na carteira via cotas do FII ABCP11.

Shopping Jaraguá Araraquara

GLA 21.100 m²・Ocupação 94,6%

GLA

21.100 m²

Ocupação

94,6%

NOI/m²

R$ 86,20

Vendas/m²

R$ 1.351,00

Resumo

Movimentação comercial no mês incluiu a entrada da Madrid Shoes & Co (55 m²).

Vendas

Vendas em junho/25 cresceram 12,4% vs. junho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em junho/25 cresceu 0,1% vs. junho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 0,1% em junho/25.

Vacância

Vacância física de 5,4% em junho/25.

I Fashion Outlet

GLA 20.100 m²・Ocupação 98,5%

GLA

20.100 m²

Ocupação

98,5%

NOI/m²

R$ 104,20

Vendas/m²

R$ 1.785,00

Resumo

Entrada da Columbia Sportswear (130 m²) e saída da Melissa (86 m²). Os indicadores de jun/24 foram fortemente impactados pela tragédia climática no RS, distorcendo a comparação anual.

Vendas

Vendas em junho/25 cresceram 5,4% vs. junho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em junho/25 caiu 5,0% vs. junho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -1,7% em junho/25.

Vacância

Vacância física de 1,5% em junho/25.

Suzano Shopping

GLA 25.000 m²・Ocupação 97,1%

GLA

25.000 m²

Ocupação

97,1%

NOI/m²

R$ 102,80

Vendas/m²

R$ 1.372,00

Resumo

A futura entrada da Riachuelo é vista como um passo importante na qualificação do mix do shopping. No mês, ocorreu a saída da Bazar André (115 m²).

Vendas

Vendas em junho/25 cresceram 6,0% vs. junho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em junho/25 caiu 43,0% vs. junho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 1,9% em junho/25.

Vacância

Vacância física de 2,9% em junho/25.

Partage Santana Shopping

GLA 26.700 m²・Ocupação 95%

GLA

26.700 m²

Ocupação

95%

NOI/m²

R$ 104,50

Vendas/m²

R$ 1.262,00

Resumo

Movimentações comerciais incluem a entrada da Promo Livros (88 m²) e saídas da Sestini (50 m²) e Sampraia (44 m²).

Vendas

Vendas em junho/25 caíram 0,8% vs. junho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em junho/25 caiu 3,3% vs. junho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -1,2% em junho/25.

Vacância

Vacância física de 5,0% em junho/25.

Goiabeiras Shopping Center

GLA 26.300 m²・Ocupação 82,1%

GLA

26.300 m²

Ocupação

82,1%

NOI/m²

-R$ 17,70

Vendas/m²

R$ 433,00

Resumo

Movimentação comercial no mês incluiu a entrada da Gallo Man barbearia (33 m²). O ativo continua com performance operacional muito fraca.

Vendas

Vendas em junho/25 caíram 2,6% vs. junho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em junho/25 caiu 9,2% vs. junho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 16,8% em junho/25.

Vacância

Vacância física de 17,9% em junho/25.

Via Parque Shopping

GLA 57.200 m²

GLA

57.200 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Participação na carteira via cotas do FII FVPQ11.

Franca Shopping

GLA 18.700 m²・Ocupação 98,7%

0,03%

GLA

18.700 m²

Ocupação

98,7%

NOI/m²

R$ 108,50

Vendas/m²

R$ 1.770,00

Resumo

Movimentações comerciais incluem a entrada da Natura (72 m²) e saídas da Elite Air Soft (68 m²) e Itambé Eco Resort (61 m²).

Vendas

Vendas em junho/25 cresceram 29,7% vs. junho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em junho/25 cresceu 13,3% vs. junho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 1,2% em junho/25.

Vacância

Vacância física de 1,3% em junho/25.

Revitalização

Parque D. Pedro Shopping

Resumo

Projeto de revitalização completa e expansão de cerca de 4,9 mil m² de ABL está em andamento.

Regiões

São Paulo

85%

Tocantins

Santa Catarina

Rio Grande do Sul

Rio de Janeiro

Mato Grosso

Operadoras

ALLOS

31%

AD Shopping

21%

Ancar Ivanhoe

18%

Soul Malls

15%

Plena Malls

SYN

WE9

Iguatemi

HBR

Partage

Alqia

Endividamento

Dívida Total

R$ 317.726.834,00

Alavancagem (Dívida/PL)

11,4%

CRI HGBS I

IPCA + 8,0% a.a.・Vence 06/2033

Série

174a e 196a da TrueSec

Emissão

06/2023

Vencimento

06/2033

Taxa de Juros

IPCA + 8,0% a.a.

Saldo Devedor

R$ 102.010.271,00

Resumo

Emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%).

Garantia

Cotas de Flls detidas pelo HGBS e AF de 50% do Jardim Sul

Rating

AA.br (Moody's)

Códigos

23F235621523F2354249

CRI HGBS I

CDI + 2,4% a.a.・Vence 06/2033

Série

197a e 198a da TrueSec

Emissão

06/2023

Vencimento

06/2033

Taxa de Juros

CDI + 2,4% a.a.

Saldo Devedor

R$ 107.195.719,00

Resumo

Emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%).

Garantia

Cotas de Flls detidas pelo HGBS e AF de 50% do Jardim Sul

Rating

AA.br (Moody's)

Códigos

23F235651823F2356527

CRI HGBS II

IPCA + 8,6% a.a.・Vence 06/2032

Série

242a da Virgo

Emissão

12/2024

Vencimento

06/2032

Taxa de Juros

IPCA + 8,6% a.a.

Saldo Devedor

R$ 98.041.196,00

Resumo

Emitido para a aquisição de 25% do Shopping Jaraguá Araraquara.

Garantia

AF de 20% do Mooca Plaza Shopping

Rating

brA+ (Austin)

Códigos

24L1967186

CRI Habitasec

IPCA + 5,38% a.a.・Vence 09/2032

Série

205a e 348a da Habitasec

Emissão

12/2024

Vencimento

09/2032

Taxa de Juros

IPCA + 5,38% a.a.

Saldo Devedor

R$ 10.479.648,00

Resumo

Dívida assumida na aquisição do Shopping Jaraguá Araraquara.

Garantia

Não há (por parte do HGBS)

Rating

Não informado

Códigos

20J003014420J0947707