FII HEDGEBS

Livre

HGBS11—Resumo de Agosto de 2025

Resumo

O Hedge Brasil Shopping FII tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração de participações em shopping centers. Em agosto, o fundo gerou um resultado de R$ 0,130 por cota e anunciou a distribuição de R$ 0,150 por cota, utilizando parte do resultado acumulado para complementar o pagamento, conforme a projeção da gestão de manter este patamar até o final de 2025. O desempenho operacional de julho foi positivo, com crescimento de 1,2% nas e de 8,8% no em comparação com julho de 2024. A taxa de encerrou o mês em 5,2%, um leve aumento em relação ao mês anterior. Um destaque importante foi a inclusão, pela primeira vez, dos dados operacionais do Via Parque Shopping, aumentando a transparência sobre o portfólio.

Desempenho

Em julho, o portfólio do fundo registrou vendas de R$ 1.266/m², representando um crescimento de 1,2% em relação a julho de 2024. O (Resultado Operacional Líquido) por m² foi de R$ 84,8, um aumento de 8,8% na mesma base de comparação. A taxa de consolidada teve um ligeiro aumento, fechando o mês em 5,2%, comparado a 5,1% em junho. No acumulado de 2025, o fundo apresenta um crescimento de 8,9% nas vendas e 6,5% no NOI.

Dividendos

O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,150 por cota referente ao mês de agosto de 2025, com pagamento em 12 de setembro de 2025. O resultado do mês foi de R$ 0,130 por cota, indicando que a distribuição foi parcialmente coberta por reservas de lucros, em linha com a estratégia da gestão para manter o patamar de rendimentos projetado.

Indicadores

P/VP

0,89

DY Mensal

0,78%

DY Projetado 12M

9,41%

Rentabilidade YTD

9,6%

Resultado por Cota

R$ 0,13

Dividendo por Cota

R$ 0,15

Estabilidade Dividendo

decrescente

Número de Cotistas

133.915

Métricas

Taxa de Vacância

5,2%

Vendas/m²

R$ 1.266,00

NOI/m²

R$ 84,80

Portfólio

Número de Propriedades

Área Total (GLA)

245.400 m²

Destaques

Manutenção da distribuição no patamar de R$ 0,150 por cota, conforme projeção da gestão para o segundo semestre de 2025.
Crescimento consistente dos indicadores operacionais em julho: Vendas/m² (+1,2%) e NOI/m² (+8,8%) em comparação com julho de 2024.
Sólido desempenho no acumulado do ano, com crescimento de 8,9% nas vendas e 6,5% no NOI.
Inclusão dos dados operacionais do Via Parque Shopping pela primeira vez, após mudança na gestão do FII FVPQ11.
P/VP permanece com desconto, negociando a 0,89x o valor patrimonial.

Desafios

A distribuição de R$ 0,150 por cota foi superior ao resultado gerado no mês, de R$ 0,130 por cota, dependendo de resultados acumulados.
Aumento gradual da taxa de vacância consolidada nos últimos meses, atingindo 5,2% em julho.
Persistência do desempenho operacional negativo do Goiabeiras Shopping, que registrou NOI/m² de -R$ 27,0 em julho.
Queda expressiva no fluxo de veículos (-41,3%) no Suzano Shopping em julho de 2025 em comparação com o ano anterior.

Riscos do Fundo

Concentração geográfica no estado de São Paulo, que representa 85% do portfólio.
Concentração em operadores, com ALLOS e AD Shopping sendo responsáveis pela gestão de 31% e 21% da carteira, respectivamente.
Risco de mercado associado ao desempenho do setor de varejo, que é sensível a ciclos econômicos e à confiança do consumidor.
Risco de alavancagem financeira, com dívidas (CRIs) representando 11,4% do Patrimônio Líquido.
Desempenho operacional cronicamente fraco do Goiabeiras Shopping, que apresenta NOI negativo, alta vacância e inadimplência, representando um risco específico de ativo.

Notas

A partir dos indicadores de julho, o relatório passou a incluir os dados do Via Parque Shopping, considerando a mudança de gestão do fundo FVPQ11 e o acesso direto aos números pela equipe da Hedge.
A gestão indicou a manutenção do patamar de distribuição de R$ 0,150 por cota até o fim do segundo semestre de 2025.

Observações do Período

O HGBS11 continua a apresentar uma performance operacional sólida, com crescimento robusto no acumulado do ano, embora o ritmo mensal tenha moderado em julho. A gestão demonstra compromisso com a previsibilidade ao manter a distribuição em R$ 0,150, mesmo que precise utilizar reservas, o que é um ponto de atenção para a sustentabilidade a longo prazo. A inclusão dos dados do Via Parque é um avanço em transparência. A de 11,4% está em um nível saudável. O leve aumento sequencial da e a situação crônica do Goiabeiras são os principais pontos de atenção, mas o portfólio como um todo permanece resiliente e com bom desempenho. O desconto no pode representar uma margem de segurança para o investidor.

Shoppings

Shopping Jardim Sul

GLA 28.721 m²・Ocupação 97,7%

18%

GLA

28.721 m²

Ocupação

97,7%

NOI/m²

R$ 140,20

Vendas/m²

R$ 1.915,00

Resumo

No mês de julho, houve a saída da loja Intimissimi (38 m²).

Vendas

Vendas em julho/25 cresceram 1,1% vs. julho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em julho/25 caiu 5,6% vs. julho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 3,2% em julho/25.

Vacância

Vacância física de 2,3% em julho/25.

Shopping Penha

GLA 29.779 m²・Ocupação 95,8%

11%

GLA

29.779 m²

Ocupação

95,8%

NOI/m²

R$ 93,50

Vendas/m²

R$ 1.607,00

Resumo

Movimentação comercial do mês incluiu a entrada da Mr Cheney (23 m²).

Vendas

Vendas em julho/25 cresceram 1,8% vs. julho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em julho/25 cresceu 0,8% vs. julho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -0,6% em julho/25.

Vacância

Vacância física de 4,2% em julho/25.

Shopping West Plaza

GLA 35.804 m²・Ocupação 91,4%

GLA

35.804 m²

Ocupação

91,4%

NOI/m²

R$ 34,20

Vendas/m²

R$ 720,00

Resumo

O retrofit da praça de alimentação foi finalizado. A mobilização para as obras do Mané Mercado foi iniciada, com inauguração prevista para o último trimestre de 2025. Movimentações comerciais incluíram a entrada da Express Grill e saídas de Marcyn, Mr Cheney e Ikan Tecnology.

Vendas

Vendas em julho/25 caíram 1,2% vs. julho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em julho/25 caiu 2,1% vs. julho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 5,9% em julho/25.

Vacância

Vacância física de 8,6% em julho/25.

Parque D. Pedro Shopping

GLA 126.137 m²・Ocupação 97%

GLA

126.137 m²

Ocupação

97%

NOI/m²

R$ 160,40

Vendas/m²

R$ 1.524,00

Resumo

Participação via FII HPDP11. O ativo está em processo de revitalização completa e expansão de 4,9 mil m² de ABL.

Vendas

Crescimento de 4,6% nas vendas de julho/25 vs julho/24.

Tráfego

Não informado

Inadimplência

Não informado

Vacância

Vacância de 3,0% em julho/25.

Mooca Plaza Shopping

GLA 42.173 m²・Ocupação 98,4%

GLA

42.173 m²

Ocupação

98,4%

NOI/m²

R$ 174,90

Vendas/m²

R$ 2.096,00

Resumo

Shopping assinou contrato para a entrada da Sephora (331 m²), com inauguração prevista para setembro. Outras movimentações comerciais incluíram entradas e saídas de diversas lojas.

Vendas

Vendas em julho/25 cresceram 3,1% vs. julho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em julho/25 caiu 3,6% vs. julho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -0,4% em julho/25.

Vacância

Vacância física de 1,6% em julho/25.

Capim Dourado Shopping

GLA 38.731 m²・Ocupação 95,3%

GLA

38.731 m²

Ocupação

95,3%

NOI/m²

R$ 80,30

Vendas/m²

R$ 1.246,00

Resumo

No início de setembro, ocorreu o show do grupo Menos é Mais em comemoração ao aniversário de 15 anos do shopping, atraindo mais de 8 mil pessoas. Movimentações incluíram a entrada da TXC e saídas da L Brand e Dois Mari Closet.

Vendas

Vendas em julho/25 caíram 0,5% vs. julho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em julho/25 caiu 0,6% vs. julho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -0,4% em julho/25.

Vacância

Vacância física de 4,7% em julho/25.

Tivoli Shopping Center

GLA 25.779 m²・Ocupação 98,9%

GLA

25.779 m²

Ocupação

98,9%

NOI/m²

R$ 94,20

Vendas/m²

R$ 1.402,00

Resumo

Movimentação comercial do mês foi a saída da Liz Lingerie (36m²).

Vendas

Vendas em julho/25 ficaram estáveis (0,0%) vs. julho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em julho/25 caiu 9,3% vs. julho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -0,1% em julho/25.

Vacância

Vacância física de 1,1% em julho/25.

São Bernardo Plaza Shopping

GLA 42.943 m²・Ocupação 95,6%

GLA

42.943 m²

Ocupação

95,6%

NOI/m²

R$ 92,90

Vendas/m²

R$ 1.118,00

Resumo

Movimentações comerciais incluíram a entrada da Up Kids & Teen (197 m²) e da Turquesa Esmalteria (47 m²).

Vendas

Vendas em julho/25 cresceram 0,2% vs. julho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em julho/25 caiu 3,9% vs. julho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 1,6% em julho/25.

Vacância

Vacância física de 4,4% em julho/25.

Boulevard Shopping Bauru

GLA 34.550 m²・Ocupação 95,6%

GLA

34.550 m²

Ocupação

95,6%

NOI/m²

R$ 63,50

Vendas/m²

R$ 1.045,00

Resumo

Em agosto, o shopping sediou o show da dupla Chitãozinho & Xororó. Foi assinado contrato para a entrada da Tommy Hilfiger, com inauguração prevista para dezembro/25. Outras movimentações incluíram a entrada da Bibi Calçados e saídas de duas lojas.

Vendas

Vendas em julho/25 cresceram 8,1% vs. julho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em julho/25 cresceu 0,4% vs. julho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 1,2% em julho/25.

Vacância

Vacância física de 4,4% em julho/25.

Shopping VillaLobos

GLA 28.394 m²・Ocupação 96,3%

GLA

28.394 m²

Ocupação

96,3%

NOI/m²

R$ 213,50

Vendas/m²

R$ 2.525,00

Resumo

O shopping será o patrocinador oficial do torneio de tênis SP Open em setembro de 2025. A única movimentação comercial foi a saída do Gendai (22 m²).

Vendas

Vendas em julho/25 ficaram estáveis (0,0%) vs. julho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em julho/25 caiu 2,7% vs. julho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 0,1% em julho/25.

Vacância

Vacância física de 3,7% em julho/25.

Shopping Praça da Moça

GLA 31.368 m²・Ocupação 95,4%

GLA

31.368 m²

Ocupação

95,4%

NOI/m²

R$ 101,90

Vendas/m²

R$ 1.185,00

Resumo

Foi assinado contrato para a entrada da Smart Fit, que ocupará 1.240 m² no estacionamento. Houve também a saída de quatro lojas menores.

Vendas

Vendas em julho/25 caíram 0,8% vs. julho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em julho/25 caiu 15,6% vs. julho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -2,9% em julho/25.

Vacância

Vacância física de 4,6% em julho/25.

Floripa Shopping

GLA 50.469 m²・Ocupação 98,4%

GLA

50.469 m²

Ocupação

98,4%

NOI/m²

R$ 61,40

Vendas/m²

R$ 1.091,00

Resumo

Participação na carteira via cotas do FII FLRP11.

Vendas

Queda de 4,3% nas vendas de julho/25 vs julho/24.

Tráfego

Não informado

Inadimplência

Não informado

Vacância

Vacância de 1,6% em julho/25.

Shopping Jaraguá Araraquara

GLA 21.099 m²・Ocupação 95%

GLA

21.099 m²

Ocupação

95%

NOI/m²

R$ 86,60

Vendas/m²

R$ 1.256,00

Resumo

Movimentações comerciais incluíram a entrada da Hering (123 m²) e a saída da Pazzi per Gelato (34 m²).

Vendas

Vendas em julho/25 cresceram 4,0% vs. julho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em julho/25 caiu 5,6% vs. julho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 0,3% em julho/25.

Vacância

Vacância física de 5,0% em julho/25.

I Fashion Outlet

GLA 20.049 m²・Ocupação 99%

GLA

20.049 m²

Ocupação

99%

NOI/m²

R$ 108,70

Vendas/m²

R$ 1.731,00

Resumo

Movimentação comercial do mês foi a entrada da Run More (83 m²).

Vendas

Vendas em julho/25 caíram 3,5% vs. julho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em julho/25 caiu 4,0% vs. julho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -1,0% em julho/25.

Vacância

Vacância física de 1,0% em julho/25.

Suzano Shopping

GLA 25.036 m²・Ocupação 97,1%

GLA

25.036 m²

Ocupação

97,1%

NOI/m²

R$ 99,10

Vendas/m²

R$ 1.332,00

Resumo

Sem alterações comerciais no mês. A futura entrada da Riachuelo é vista como um passo importante para qualificar o mix.

Vendas

Vendas em julho/25 caíram 0,2% vs. julho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em julho/25 caiu 41,3% vs. julho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 1,8% em julho/25.

Vacância

Vacância física de 2,9% em julho/25.

Partage Santana Shopping

GLA 25.884 m²・Ocupação 94,6%

GLA

25.884 m²

Ocupação

94,6%

NOI/m²

R$ 105,00

Vendas/m²

R$ 1.214,00

Resumo

Movimentações comerciais do mês foram as saídas da MagicFeet (61 m²) e Visamundo (57 m²).

Vendas

Vendas em julho/25 caíram 5,7% vs. julho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em julho/25 caiu 7,1% vs. julho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -0,4% em julho/25.

Vacância

Vacância física de 5,4% em julho/25.

Goiabeiras Shopping Center

GLA 25.831 m²・Ocupação 82,4%

GLA

25.831 m²

Ocupação

82,4%

NOI/m²

-R$ 27,00

Vendas/m²

R$ 434,00

Resumo

Ativo continua com desempenho operacional muito fraco. A única movimentação comercial foi a entrada da Phenom Idiomas (64 m²).

Vendas

Vendas em julho/25 caíram 5,8% vs. julho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em julho/25 caiu 6,6% vs. julho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 19,2% em julho/25.

Vacância

Vacância física de 17,6% em julho/25.

Via Parque Shopping

GLA 56.485 m²・Ocupação 88,8%

GLA

56.485 m²

Ocupação

88,8%

NOI/m²

R$ 48,30

Vendas/m²

R$ 495,00

Resumo

Participação via FII FVPQ11. Dados operacionais incluídos pela primeira vez neste relatório.

Vendas

Crescimento de 3,4% nas vendas de julho/25 vs julho/24.

Tráfego

Não informado

Inadimplência

Não informado

Vacância

Vacância de 11,2% em julho/25.

Franca Shopping

GLA 18.955 m²・Ocupação 98,7%

0,03%

GLA

18.955 m²

Ocupação

98,7%

NOI/m²

R$ 115,50

Vendas/m²

R$ 1.664,00

Resumo

Ativo com participação pouco representativa no portfólio. Sem alterações comerciais no mês.

Vendas

Vendas em julho/25 cresceram 18,2% vs. julho/24.

Tráfego

Fluxo de veículos em julho/25 cresceu 2,1% vs. julho/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 0,7% em julho/25.

Vacância

Vacância física de 1,3% em julho/25.

Revitalização

Parque D. Pedro Shopping

Resumo

Projeto de revitalização completa e expansão de cerca de 4,9 mil m² de ABL em andamento.

Shopping West Plaza

Resumo

Retrofit da praça de alimentação finalizado. O próximo projeto está relacionado à fachada e à área externa do empreendimento.

Regiões

São Paulo

85%

Tocantins

Santa Catarina

Rio Grande do Sul

Rio de Janeiro

Mato Grosso

Operadoras

ALLOS

31%

AD Shopping

21%

Ancar Ivanhoe

18%

Soul Malls

15%

Plena Malls

SYN

WE9

Iguatemi

HBR

Partage

Alqia

Endividamento

Dívida Total

R$ 315.879.775,00

Alavancagem (Dívida/PL)

11,4%

CRI HGBS I

IPCA + 8,0% a.a.・Vence 06/2033

Série

174a e 196a da TrueSec

Emissão

06/2023

Vencimento

06/2033

Taxa de Juros

IPCA + 8,0% a.a.

Saldo Devedor

R$ 101.471.751,00

Resumo

Emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%).

Garantia

Cotas de Flls detidas pelo HGBS e AF de 50% do Jardim Sul

Rating

AA.br (Moody's)

Códigos

23F235621523F2354249

CRI HGBS I

CDI + 2,4% a.a.・Vence 06/2033

Série

197a e 198a da TrueSec

Emissão

06/2023

Vencimento

06/2033

Taxa de Juros

CDI + 2,4% a.a.

Saldo Devedor

R$ 106.610.966,00

Resumo

Emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%).

Garantia

Cotas de Flls detidas pelo HGBS e AF de 50% do Jardim Sul

Rating

AA.br (Moody's)

Códigos

23F235651823F2356527

CRI HGBS II

IPCA + 8,6% a.a.・Vence 06/2032

Série

242a da Virgo

Emissão

12/2024

Vencimento

06/2032

Taxa de Juros

IPCA + 8,6% a.a.

Saldo Devedor

R$ 97.394.362,00

Resumo

Emitido para a aquisição de 25% do Shopping Jaraguá Araraquara.

Garantia

AF de 20% do Mooca Plaza Shopping

Rating

brA+ (Austin)

Códigos

24L1967186

CRI Habitasec

IPCA + 5,38% a.a.・Vence 09/2032

Série

205a e 348a da Habitasec

Emissão

12/2024

Vencimento

09/2032

Taxa de Juros

IPCA + 5,38% a.a.

Saldo Devedor

R$ 10.402.696,00

Resumo

Dívida assumida na aquisição do Shopping Jaraguá Araraquara.

Garantia

Não há (por parte do HGBS)

Rating

Não informado

Códigos

20J003014420J0947707