FII HEDGEBS

Livre

HGBS11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O Hedge Brasil Shopping FII tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial de participações em shopping centers. O principal destaque de setembro foi a conclusão da venda de 10% do Shopping Jardim Sul, uma transação que gerou um lucro não recorrente de R$ 0,03 por cota, impactando positivamente o resultado do mês. Esta operação também introduziu a Ancar Ivanhoe como parceira estratégica no ativo. O resultado total do fundo em setembro foi de R$ 0,166 por cota, enquanto a distribuição anunciada foi de R$ 0,150 por cota, em linha com a projeção da gestão para o segundo semestre de 2025. Os indicadores operacionais de agosto mostraram um crescimento de 7,4% nas e de 2,1% no em comparação com agosto de 2024.

Desempenho

Em agosto de 2025 (dados reportados em setembro), o portfólio do fundo apresentou de R$ 1.281, um crescimento de 7,4% em relação a agosto de 2024. O foi de R$ 80,5, um aumento de 2,1% na mesma base de comparação. A gestão atribuiu a moderação no crescimento do a uma base comparativa elevada em 2024, devido ao sucesso de bilheteria dos cinemas. A taxa de consolidada teve uma leve melhora, caindo para 5,1% em agosto, ante 5,2% em julho. No acumulado do ano, o fundo apresenta um crescimento robusto de 8,7% nas vendas e 6,0% no NOI.

Dividendos

O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,150 por cota referente a setembro de 2025, com pagamento em 14 de outubro de 2025. O resultado do mês foi de R$ 0,166 por cota, que inclui um ganho de capital não recorrente de R$ 0,03 por cota da venda parcial do Shopping Jardim Sul. A distribuição está em linha com o guidance da gestão, que projeta manter este patamar até o final de 2025.

Indicadores

P/VP

0,94

DY Mensal

0,73%

DY Projetado 12M

8,8%

Rentabilidade YTD

17,5%

Resultado por Cota

R$ 0,17

Dividendo por Cota

R$ 0,15

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

136.729

Métricas

Taxa de Vacância

5,1%

Vendas/m²

R$ 1.281,00

NOI/m²

R$ 80,50

Portfólio

Número de Propriedades

Área Total (GLA)

240.168 m²

Destaques

Conclusão da venda de 10% do Shopping Jardim Sul, gerando um ganho de capital não recorrente de R$ 3,6 milhões (R$ 0,03/cota).
A transação do Jardim Sul representou um prêmio de 5,9% sobre o laudo de avaliação e resultou em um aumento de 1,0% na cota patrimonial.
Entrada da Ancar Ivanhoe como parceira estratégica na coadministração do Shopping Jardim Sul.
A taxa de vacância consolidada apresentou uma leve queda para 5,1% em agosto, interrompendo uma tendência de pequenas altas nos meses anteriores.
Inauguração da loja Riachuelo no Suzano Shopping, um movimento importante para a qualificação do mix do ativo.
Forte crescimento acumulado no ano de 2025: Vendas/m² +8,7% e NOI/m² +6,0%.

Desafios

O NOI/m² de agosto (R$ 80,5) representou uma queda em relação aos meses de junho (R$ 86,0) e julho (R$ 84,8), embora a gestão justifique pela base de comparação.
O resultado recorrente do mês, excluindo o ganho de capital, foi de aproximadamente R$ 0,136 por cota, indicando que a distribuição de R$ 0,150 ainda depende de resultados acumulados ou não recorrentes para ser totalmente coberta.
O Goiabeiras Shopping continua sendo um ponto de atenção, com NOI negativo e vacância muito elevada de 17,6% em agosto.

Riscos do Fundo

Concentração geográfica no estado de São Paulo, que corresponde a 85% do portfólio.
Risco de mercado associado ao desempenho do setor de varejo, que é sensível a ciclos econômicos, inflação e confiança do consumidor.
Risco de alavancagem financeira, com dívidas (CRIs) representando 11,2% do Patrimônio Líquido do fundo.
Desempenho operacional cronicamente fraco de ativos específicos, como o Goiabeiras Shopping, que apresenta NOI negativo e alta vacância.
Concentração em operadores, com ALLOS, AD Shopping e Ancar Ivanhoe respondendo pela gestão da maior parte da carteira.

Notas

A venda da fração de 10% do Shopping Jardim Sul será refletida nos indicadores operacionais a partir de outubro, a serem apresentados no relatório de novembro.
O resultado de setembro foi impactado positivamente pelo ganho de capital da venda do Jardim Sul em R$ 0,03/cota, mas a gestão informou que isso não altera o guidance de distribuição.

Observações do Período

A gestão do HGBS11 demonstrou uma execução estratégica eficaz com a conclusão da venda parcial do Shopping Jardim Sul, uma transação que não apenas realizou lucro e fortaleceu o balanço, mas também trouxe um parceiro de peso para o ativo. O desempenho operacional do portfólio continua robusto no acumulado do ano, e a leve queda na em agosto é um sinal positivo. Embora o do mês tenha arrefecido, a justificativa da gestão é plausível. A manutenção do guidance de dividendos em R$ 0,150 oferece previsibilidade ao investidor, e o desconto da cota em relação ao valor patrimonial ( de 0,94) sugere uma margem de segurança. O principal risco, o ativo Goiabeiras, é mitigado por sua baixa alocação.

Ver mais detalhes

A avaliação positiva é baseada na combinação de gestão ativa e estratégica, evidenciada pela bem-sucedida reciclagem de capital no Shopping Jardim Sul, e na resiliência operacional do portfólio, que mantém um forte crescimento acumulado no ano. A parceria com a Ancar Ivanhoe e melhorias no mix de lojistas, como em Suzano, agregam valor de longo prazo. Apesar da distribuição estar ligeiramente acima do resultado recorrente, a gestão tem sido transparente sobre o guidance. A estabilização da vacância e o P/VP descontado complementam a visão positiva sobre o fundo.

Shoppings

Shopping Jardim Sul

GLA 28.721 m²・Ocupação 97,7%

17%

GLA

28.721 m²

Ocupação

97,7%

NOI/m²

R$ 120,70

Vendas/m²

R$ 2.098,00

Resumo

Após a venda de 10%, a participação do fundo passou a ser de 80%, em coadministração com a Ancar Ivanhoe. Em setembro foi lançado o novo programa de fidelidade 'Living Jardim Sul'.

Vendas

Crescimento de 5,7% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Queda de 6,3% no fluxo de veículos de ago/25 vs ago/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 3,4% em ago/25.

Vacância

Vacância de 2,3% em ago/25, abaixo dos 3,3% de ago/24.

Shopping Penha

GLA 29.779 m²・Ocupação 95,5%

12%

GLA

29.779 m²

Ocupação

95,5%

NOI/m²

R$ 91,70

Vendas/m²

R$ 1.643,00

Resumo

Movimentações comerciais em agosto incluíram a saída da Laser Fast e pequenos ajustes em outras duas lojas.

Vendas

Crescimento de 7,5% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Crescimento de 6,6% no fluxo de veículos de ago/25 vs ago/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 0,0% em ago/25.

Vacância

Vacância de 4,5% em ago/25, abaixo dos 4,7% de ago/24.

Shopping West Plaza

GLA 35.804 m²・Ocupação 91,4%

GLA

35.804 m²

Ocupação

91,4%

NOI/m²

R$ 41,10

Vendas/m²

R$ 747,00

Resumo

O retrofit da praça de alimentação foi finalizado. As obras do Mané Mercado estão em fase avançada, com inauguração prevista para a segunda quinzena de novembro. Não houve alterações comerciais em agosto.

Vendas

Crescimento de 13,5% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Queda de 1,1% no fluxo de veículos de ago/25 vs ago/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 5,6% em ago/25.

Vacância

Vacância de 8,6% em ago/25, uma melhora significativa frente aos 11,9% de ago/24.

Parque D. Pedro Shopping

GLA 126.137 m²・Ocupação 96,7%

GLA

126.137 m²

Ocupação

96,7%

NOI/m²

R$ 145,40

Vendas/m²

R$ 1.452,00

Resumo

Participação via FII HPDP11. O shopping está em processo de revitalização completa e expansão de 4,9 mil m² de ABL. As obras da H&M estão em fase final, com inauguração prevista para o final de outubro.

Vendas

Crescimento de 7,7% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Não informado

Inadimplência

Não informado

Vacância

Vacância de 3,3% em ago/25.

Mooca Plaza Shopping

GLA 42.173 m²・Ocupação 98,8%

GLA

42.173 m²

Ocupação

98,8%

NOI/m²

R$ 167,70

Vendas/m²

R$ 2.130,00

Resumo

Destaque para a inauguração da Sephora em setembro, reforçando o mix de lojas. Houve também a entrada da Zinzane.

Vendas

Crescimento de 8,7% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Crescimento de 3,7% no fluxo de veículos de ago/25 vs ago/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 0,0% em ago/25.

Vacância

Vacância de 1,2% em ago/25, acima dos 0,7% de ago/24.

Capim Dourado Shopping

GLA 38.731 m²・Ocupação 95,4%

GLA

38.731 m²

Ocupação

95,4%

NOI/m²

R$ 78,70

Vendas/m²

R$ 1.186,00

Resumo

Reinauguração do mercado Super Big e entrada das operações MoroFit e Wow Park, otimizando a ABL e qualificando o mix. Evento de aniversário com o grupo Menos é Mais atraiu mais de 8 mil pessoas.

Vendas

Crescimento de 1,0% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Crescimento de 9,2% no fluxo de veículos de ago/25 vs ago/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -0,3% em ago/25.

Vacância

Vacância de 4,6% em ago/25, acima dos 3,7% de ago/24.

Tivoli Shopping Center

GLA 25.779 m²・Ocupação 99%

GLA

25.779 m²

Ocupação

99%

NOI/m²

R$ 95,60

Vendas/m²

R$ 1.410,00

Resumo

Ativo resiliente na região de Campinas. Movimentação comercial de agosto incluiu a entrada da Mahogany.

Vendas

Crescimento de 5,3% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Queda de 4,8% no fluxo de veículos de ago/25 vs ago/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 0,2% em ago/25.

Vacância

Vacância de 1,0% em ago/25, estável em relação a ago/24 (0,9%).

São Bernardo Plaza Shopping

GLA 42.943 m²・Ocupação 95,6%

GLA

42.943 m²

Ocupação

95,6%

NOI/m²

R$ 85,10

Vendas/m²

R$ 1.083,00

Resumo

Ponto de referência em lazer e compras na região. A única movimentação comercial em agosto foi a saída do Chute a Gol.

Vendas

Crescimento de 4,2% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Crescimento de 3,6% no fluxo de veículos de ago/25 vs ago/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 1,4% em ago/25.

Vacância

Vacância de 4,4% em ago/25, acima dos 2,6% de ago/24.

Boulevard Shopping Bauru

GLA 34.550 m²・Ocupação 95,6%

GLA

34.550 m²

Ocupação

95,6%

NOI/m²

R$ 54,50

Vendas/m²

R$ 1.004,00

Resumo

Evento com a dupla Chitãozinho & Xororó em agosto reuniu mais de 5 mil pessoas. Movimentações comerciais incluíram a entrada da Vans e saídas da Piticas e Intimissimi.

Vendas

Crescimento de 20,6% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Crescimento de 7,5% no fluxo de veículos de ago/25 vs ago/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 1,3% em ago/25.

Vacância

Vacância de 4,4% em ago/25, abaixo dos 5,8% de ago/24.

Shopping VillaLobos

GLA 28.394 m²・Ocupação 97,2%

GLA

28.394 m²

Ocupação

97,2%

NOI/m²

R$ 215,70

Vendas/m²

R$ 2.679,00

Resumo

O shopping foi patrocinador oficial do SP Open, torneio de tênis. Entradas da Samsonite e Spoleto/Gendai no mês.

Vendas

Crescimento de 7,6% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Crescimento de 3,2% no fluxo de veículos de ago/25 vs ago/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 0,3% em ago/25.

Vacância

Vacância de 2,8% em ago/25, abaixo dos 4,7% de ago/24.

Shopping Praça da Moça

GLA 31.368 m²・Ocupação 95,9%

GLA

31.368 m²

Ocupação

95,9%

NOI/m²

R$ 93,50

Vendas/m²

R$ 1.200,00

Resumo

Foi assinado contrato de locação com a Smart Fit (1.240 m²), o que deve aumentar o fluxo do shopping. Entradas da Pet 10 e Clube Melissa.

Vendas

Crescimento de 3,5% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Queda de 10,3% no fluxo de veículos de ago/25 vs ago/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -3,2% em ago/25.

Vacância

Vacância de 4,1% em ago/25, acima dos 3,4% de ago/24.

Floripa Shopping

GLA 50.469 m²・Ocupação 98,5%

GLA

50.469 m²

Ocupação

98,5%

NOI/m²

R$ 55,00

Vendas/m²

R$ 1.043,00

Resumo

Participação na carteira via cotas do FII FLRP11. Um dos maiores e mais completos shoppings de Florianópolis.

Vendas

Crescimento de 5,3% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Não informado

Inadimplência

Não informado

Vacância

Vacância de 1,5% em ago/25.

Grand Plaza Shopping

GLA 69.500 m²

GLA

69.500 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Participação na carteira via cotas do FII ABCP11. Principal centro de compras do Grande ABC. Dados operacionais não são fornecidos no relatório.

Shopping Jaraguá Araraquara

GLA 21.099 m²・Ocupação 94,9%

GLA

21.099 m²

Ocupação

94,9%

NOI/m²

R$ 88,60

Vendas/m²

R$ 1.299,00

Resumo

Movimentações comerciais em agosto incluíram a entrada da Makezera e saídas da Aceland e Água de Cheiro.

Vendas

Crescimento de 24,9% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Queda de 1,9% no fluxo de veículos de ago/25 vs ago/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 0,5% em ago/25.

Vacância

Vacância de 5,1% em ago/25, uma melhora significativa frente aos 16,7% de ago/24.

I Fashion Outlet

GLA 20.048 m²・Ocupação 99,2%

GLA

20.048 m²

Ocupação

99,2%

NOI/m²

R$ 98,60

Vendas/m²

R$ 1.765,00

Resumo

Reconhecido pelo mix qualificado, mantém vacância historicamente baixa. A única movimentação em agosto foi a entrada da Milky Moo.

Vendas

Crescimento de 2,7% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Queda de 1,5% no fluxo de veículos de ago/25 vs ago/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -0,1% em ago/25.

Vacância

Vacância de 0,8% em ago/25, abaixo dos 1,2% de ago/24.

Suzano Shopping

GLA 25.036 m²・Ocupação 97,1%

GLA

25.036 m²

Ocupação

97,1%

NOI/m²

R$ 102,20

Vendas/m²

R$ 1.300,00

Resumo

Inauguração da Riachuelo em setembro em uma área de mais de 1.700 m², um passo importante para a qualificação do mix do shopping. Não houve alterações comerciais em agosto.

Vendas

Crescimento de 5,9% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Queda de 36,4% no fluxo de veículos de ago/25 vs ago/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 1,1% em ago/25.

Vacância

Vacância de 2,9% em ago/25, abaixo dos 11,1% de ago/24.

Partage Santana Shopping

GLA 25.884 m²・Ocupação 93,8%

GLA

25.884 m²

Ocupação

93,8%

NOI/m²

R$ 97,80

Vendas/m²

R$ 1.177,00

Resumo

Localizado na Zona Norte de São Paulo. A única movimentação comercial em agosto foi a saída da Deny Sports.

Vendas

Crescimento de 1,4% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Crescimento de 2,5% no fluxo de veículos de ago/25 vs ago/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de -0,7% em ago/25.

Vacância

Vacância de 6,2% em ago/25, acima dos 5,5% de ago/24.

Goiabeiras Shopping Center

GLA 25.831 m²・Ocupação 82,4%

GLA

25.831 m²

Ocupação

82,4%

NOI/m²

-R$ 19,40

Vendas/m²

R$ 420,00

Resumo

Assinado contrato de locação para a entrada da Kitchens, marca de móveis de alto padrão, contribuindo para a qualificação do mix. Sem alterações comerciais em agosto.

Vendas

Crescimento de 9,6% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Crescimento de 6,6% no fluxo de veículos de ago/25 vs ago/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 21,2% em ago/25.

Vacância

Vacância de 17,6% em ago/25, abaixo dos 19,0% de ago/24.

Via Parque Shopping

GLA 56.485 m²・Ocupação 89%

GLA

56.485 m²

Ocupação

89%

NOI/m²

R$ 36,30

Vendas/m²

R$ 462,00

Resumo

Participação na carteira via cotas do FII FVPQ11. O shopping está se reposicionando com inauguração de supermercado e instalação de um hospital no terreno vizinho.

Vendas

Crescimento de 2,1% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Não informado

Inadimplência

Não informado

Vacância

Vacância de 11,0% em ago/25.

Franca Shopping

GLA 18.955 m²・Ocupação 98,6%

0,03%

GLA

18.955 m²

Ocupação

98,6%

NOI/m²

R$ 119,00

Vendas/m²

R$ 1.674,00

Resumo

Participação pouco representativa no portfólio. Movimentações comerciais em agosto incluíram a entrada da Davvero e saídas da Milky Moo e Mr Cheney.

Vendas

Crescimento de 25,4% nas vendas de ago/25 vs ago/24.

Tráfego

Crescimento de 12,8% no fluxo de veículos de ago/25 vs ago/24.

Inadimplência

Inadimplência líquida (12M) de 1,1% em ago/25.

Vacância

Vacância de 1,4% em ago/25, abaixo dos 10,1% de ago/24.

Regiões

São Paulo

85%

Tocantins

Santa Catarina

Rio Grande do Sul

Rio de Janeiro

Mato Grosso

Operadoras

ALLOS

31%

AD Shopping

22%

Ancar Ivanhoe

17%

Soul Malls

15%

Plena Malls

SYN

WE9

Iguatemi

HBR

Partage

Alqia

Endividamento

Dívida Total

R$ 313.968.765,00

Alavancagem (Dívida/PL)

11,2%

CRI HGBS I

IPCA + 8,0% a.a.・Vence 06/2033

Série

174a e 196a da TrueSec

Emissão

06/2023

Vencimento

06/2033

Taxa de Juros

IPCA + 8,0% a.a.

Saldo Devedor

R$ 100.932.397,00

Resumo

Emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%).

Garantia

Cotas de Flls detidas pelo HGBS e AF de 50% do Jardim Sul

Rating

AA.br (Moody's)

Códigos

23F235621523F2354249

CRI HGBS I

CDI + 2,4% a.a.・Vence 06/2033

Série

197a e 198a da TrueSec

Emissão

06/2023

Vencimento

06/2033

Taxa de Juros

CDI + 2,4% a.a.

Saldo Devedor

R$ 106.080.335,00

Resumo

Emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%).

Garantia

Cotas de Flls detidas pelo HGBS e AF de 50% do Jardim Sul

Rating

AA.br (Moody's)

Códigos

23F235651823F2356527

CRI HGBS II

IPCA + 8,6% a.a.・Vence 06/2032

Série

242a da Virgo

Emissão

12/2024

Vencimento

06/2032

Taxa de Juros

IPCA + 8,6% a.a.

Saldo Devedor

R$ 96.629.067,00

Resumo

Emitido para a aquisição de 25% do Shopping Jaraguá Araraquara.

Garantia

AF de 20% do Mooca Plaza Shopping

Rating

brA+ (Austin)

Códigos

24L1967186

CRI Habitasec

IPCA + 5,38% a.a.・Vence 09/2032

Série

205a e 348a da Habitasec

Emissão

12/2024

Vencimento

09/2032

Taxa de Juros

IPCA + 5,38% a.a.

Saldo Devedor

R$ 10.326.966,00

Resumo

Dívida assumida na aquisição do Shopping Jaraguá Araraquara.

Garantia

Não há (por parte do HGBS)

Rating

Não informado

Códigos

20J003014420J0947707