Resumo do Relatório Gerencial de HGBS11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII HEDGEBS
HGBS11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O Hedge Brasil Shopping FII iniciou 2026 com intensa atividade de gestão de portfólio. O destaque foi a movimentação estratégica de reciclagem, envolvendo a aquisição de 35% do Boulevard Shopping Bauru e a venda de 15% do Suzano Shopping, gerando um ganho de spread no (entrada a 10,25% vs saída a 9,10%). O fundo também anunciou a 11ª emissão de cotas para captar até R$ 664 milhões. O resultado de janeiro foi impactado por um pequeno prejuízo contábil na venda de Suzano, mas compensado por ganhos de capital com FIIs, permitindo elevar a distribuição para R$ 0,16/cota.
Desempenho
O fundo encerrou dezembro (base dos indicadores operacionais) com consolidada de 4,6%, o menor nível desde 2019. As cresceram 6,7% no ano de 2025. O resultado financeiro de janeiro foi de R$ 0,159/cota, praticamente alinhado com a distribuição de R$ 0,160/cota. O em dezembro atingiu R$ 108,4, crescendo 10,4% em relação ao ano anterior.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,160 por cota referente a janeiro de 2026, com pagamento em 13/02/2026. O valor representa um aumento em relação aos meses anteriores (R$ 0,150) e equivale a um dividend mensal de 0,80% sobre a cota de mercado de R$ 20,00.
Indicadores
P/VP
0,96
DY Mensal
0,8%
DY Projetado 12M
9,6%
Rentabilidade YTD
0,8%
Resultado por Cota
R$ 0,16
Dividendo por Cota
R$ 0,16
Estabilidade Dividendo
crescenteNúmero de Cotistas
149.239
Métricas
Taxa de Vacância
4,6%
Vendas/m²
R$ 2.093,00
NOI/m²
R$ 108,40
Portfólio
Número de Propriedades
20
Área Total (GLA)
245.900 m²
Destaques
- Aumento do dividendo para R$ 0,160/cota.
- Aquisição de 35% do Boulevard Shopping Bauru (Cap Rate 10,25%) e venda de 15% do Suzano Shopping (Cap Rate 9,10%).
- Menor vacância do portfólio atual desde 2019, atingindo 4,6%.
- Anúncio da 11ª Emissão de Cotas (preço de emissão R$ 20,84).
- Aquisição adicional de participação no Parque D. Pedro via fundos HPDP11 e PQDP11.
- Crescimento de 10,4% no NOI/m² em dezembro/25 vs dezembro/24.
Desafios
- Prejuízo contábil de R$ 0,011/cota realizado na venda de 15% do Suzano Shopping em janeiro de 2026.
- Desaceleração das vendas no 4º trimestre de 2025, impactada por Black Friday e Natal mais fracos.
- Aumento do Custo de Ocupação para 8,9% no 4º trimestre, devido ao crescimento moderado das vendas.
- Goiabeiras Shopping mantém performance negativa com vacância de 17,3% e NOI drenando resultado.
Riscos do Fundo
- Risco de execução e demanda na 11ª emissão de cotas.
- Aumento da alavancagem para 15,9% em cenário de juros elevados.
- Dependência do desempenho do varejo físico em cenário macroeconômico desafiador.
- Concentração geográfica no estado de São Paulo (87% do portfólio).
- Risco específico do ativo Goiabeiras Shopping que continua com performance operacional negativa.
Notas
- A venda de 15% do Suzano Shopping gerou um prejuízo contábil de R$ 0,011/cota no mês de competência, mas a troca de ativos (Bauru) tem superior (10,25% compra vs 9,10% venda).
- O fundo possui participação indireta relevante no Parque D. Pedro através dos fundos HPDP11 e PQDP11.
- Laudos de avaliação publicados em novembro de 2025 resultaram em marcação a mercado negativa (queda de VP), mas fundamentos operacionais seguem positivos.
Observações do Mês
O HGBS11 demonstra uma gestão extremamente ativa e capaz de gerar valor através da reciclagem de ativos, trocando posições maduras (Suzano) por participações maiores em ativos estratégicos (Bauru) com spread positivo de . Os fundamentos operacionais são sólidos, com em mínimas históricas e crescendo acima da inflação. A aumentou para 15,9% para financiar o crescimento, mas permanece em nível saudável. O aumento do dividendo sinaliza confiança no fluxo de caixa futuro.
Shoppings
Shopping Jardim Sul
GLA 28.710 m²・Ocupação 97,8%
15% 15%
Shopping Jardim Sul
GLA 28.710 m²・Ocupação 97,8%
GLA
28.710 m²
Ocupação
97,8%
NOI/m²
R$ 173,00
Vendas/m²
R$ 3.412,00
Resumo
Alienação de 10% concluída em set/25. Entrada da CEMA Medicina e ampliação do Espaço Curumim Kids.
Vendas
Vendas/m² -0,3% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 2,2%.
Shopping Penha
GLA 29.779 m²・Ocupação 96,2%
10% 10%
Shopping Penha
GLA 29.779 m²・Ocupação 96,2%
GLA
29.779 m²
Ocupação
96,2%
NOI/m²
R$ 127,90
Vendas/m²
R$ 2.564,00
Resumo
Sem alterações comerciais relevantes.
Vendas
Vendas/m² +2,2% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 3,8%.
Shopping Parque D. Pedro
GLA 126.267 m²・Ocupação 99,3%
8% 8%
Shopping Parque D. Pedro
GLA 126.267 m²・Ocupação 99,3%
GLA
126.267 m²
Ocupação
99,3%
NOI/m²
R$ 188,60
Vendas/m²
R$ 2.354,00
Resumo
Investimento via HPDP11 e PQDP11. Aumento de participação indireta em jan/26.
Vendas
Vendas/m² +3,3% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 0,7%.
Capim Dourado Shopping
GLA 38.731 m²・Ocupação 95,6%
7% 7%
Capim Dourado Shopping
GLA 38.731 m²・Ocupação 95,6%
GLA
38.731 m²
Ocupação
95,6%
NOI/m²
R$ 100,70
Vendas/m²
R$ 1.844,00
Resumo
Saída da Uza Shoes.
Vendas
Vendas/m² +1,3% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 4,4%.
Mooca Plaza Shopping
GLA 42.067 m²・Ocupação 99,9%
7% 7%
Mooca Plaza Shopping
GLA 42.067 m²・Ocupação 99,9%
GLA
42.067 m²
Ocupação
99,9%
NOI/m²
R$ 203,20
Vendas/m²
R$ 4.002,00
Resumo
Entrada do restaurante Don e Lia.
Vendas
Vendas/m² +5,7% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 0,1%.
Shopping West Plaza
GLA 35.059 m²・Ocupação 91,3%
6% 6%
Shopping West Plaza
GLA 35.059 m²・Ocupação 91,3%
GLA
35.059 m²
Ocupação
91,3%
NOI/m²
R$ 53,40
Vendas/m²
R$ 1.110,00
Resumo
Retrofit da praça de alimentação finalizado. Início da operação do Mané Mercado. Saída da Now Nutrição Esportiva.
Vendas
Vendas/m² +7,4% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 8,7%.
Tivoli Shopping Center
GLA 25.779 m²・Ocupação 99,1%
6% 6%
Tivoli Shopping Center
GLA 25.779 m²・Ocupação 99,1%
GLA
25.779 m²
Ocupação
99,1%
NOI/m²
R$ 104,10
Vendas/m²
R$ 2.286,00
Resumo
Sem alterações comerciais.
Vendas
Vendas/m² -0,3% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 0,9%.
Boulevard Shopping Bauru
GLA 34.550 m²・Ocupação 97,2%
6% 6%
Boulevard Shopping Bauru
GLA 34.550 m²・Ocupação 97,2%
GLA
34.550 m²
Ocupação
97,2%
NOI/m²
R$ 95,60
Vendas/m²
R$ 1.821,00
Resumo
Aquisição de 35% adicionais em jan/26. Entrada da Kidstock e saída do Cine 6D.
Vendas
Vendas/m² +8,4% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 2,8%.
São Bernardo Plaza Shopping
GLA 42.954 m²・Ocupação 96,1%
5% 5%
São Bernardo Plaza Shopping
GLA 42.954 m²・Ocupação 96,1%
GLA
42.954 m²
Ocupação
96,1%
NOI/m²
R$ 107,30
Vendas/m²
R$ 1.932,00
Resumo
Saída da Fátima Bolos.
Vendas
Vendas/m² -1,0% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 3,9%.
Shopping VillaLobos
GLA 28.394 m²・Ocupação 96,9%
4% 4%
Shopping VillaLobos
GLA 28.394 m²・Ocupação 96,9%
GLA
28.394 m²
Ocupação
96,9%
NOI/m²
R$ 273,00
Vendas/m²
R$ 4.513,00
Resumo
Entrada do Nectar e saída da antiga loja da Live!. Fachada revitalizada.
Vendas
Vendas/m² +4,0% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 3,1%.
Floripa Shopping
GLA 50.469 m²・Ocupação 98,3%
4% 4%
Floripa Shopping
GLA 50.469 m²・Ocupação 98,3%
GLA
50.469 m²
Ocupação
98,3%
NOI/m²
R$ 105,40
Vendas/m²
R$ 1.869,00
Resumo
Participação via FLRP11.
Vendas
Vendas/m² -1,4% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 1,7%.
Shopping Praça da Moça
GLA 31.368 m²・Ocupação 98,6%
3% 3%
Shopping Praça da Moça
GLA 31.368 m²・Ocupação 98,6%
GLA
31.368 m²
Ocupação
98,6%
NOI/m²
R$ 111,40
Vendas/m²
R$ 2.219,00
Resumo
Inauguração da Smart Fit em área de estacionamento (aumento de ABL). Entradas da SP Pelúcias e Luna Gelato.
Vendas
Vendas/m² -1,2% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 1,4%.
Shopping Jaraguá Araraquara
GLA 21.099 m²・Ocupação 95,5%
2% 2%
Shopping Jaraguá Araraquara
GLA 21.099 m²・Ocupação 95,5%
GLA
21.099 m²
Ocupação
95,5%
NOI/m²
R$ 107,90
Vendas/m²
R$ 2.238,00
Resumo
Sem alterações.
Vendas
Vendas/m² +5,4% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 4,5%.
Suzano Shopping
GLA 25.055 m²・Ocupação 97,8%
2% 2%
Suzano Shopping
GLA 25.055 m²・Ocupação 97,8%
GLA
25.055 m²
Ocupação
97,8%
NOI/m²
R$ 162,90
Vendas/m²
R$ 2.383,00
Resumo
Venda de 15% em jan/26.
Vendas
Vendas/m² +10,2% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 2,2%.
Partage Santana Shopping
GLA 25.884 m²・Ocupação 94,2%
2% 2%
Partage Santana Shopping
GLA 25.884 m²・Ocupação 94,2%
GLA
25.884 m²
Ocupação
94,2%
NOI/m²
R$ 116,60
Vendas/m²
R$ 2.204,00
Resumo
Saídas da Mundo Verde e Hope.
Vendas
Vendas/m² +1,7% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 5,8%.
I Fashion Outlet
GLA 20.047 m²・Ocupação 97,8%
2% 2%
I Fashion Outlet
GLA 20.047 m²・Ocupação 97,8%
GLA
20.047 m²
Ocupação
97,8%
NOI/m²
R$ 152,70
Vendas/m²
R$ 2.449,00
Resumo
Saída da Femoto.
Vendas
Vendas/m² -2,4% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 2,2%.
Via Parque Shopping
GLA 56.485 m²・Ocupação 89,6%
1% 1%
Via Parque Shopping
GLA 56.485 m²・Ocupação 89,6%
GLA
56.485 m²
Ocupação
89,6%
NOI/m²
-R$ 39,50
Vendas/m²
R$ 592,00
Resumo
Participação via FVPQ11.
Vendas
Vendas/m² +2,7% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 10,4%.
Goiabeiras Shopping Center
GLA 25.831 m²・Ocupação 82,7%
0,5% 0,5%
Goiabeiras Shopping Center
GLA 25.831 m²・Ocupação 82,7%
GLA
25.831 m²
Ocupação
82,7%
NOI/m²
R$ 12,60
Vendas/m²
R$ 569,00
Resumo
Sem alterações.
Vendas
Vendas/m² +0,9% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 17,3%.
Franca Shopping
GLA 18.955 m²・Ocupação 99,8%
0,03% 0,03%
Franca Shopping
GLA 18.955 m²・Ocupação 99,8%
GLA
18.955 m²
Ocupação
99,8%
NOI/m²
R$ 187,00
Vendas/m²
R$ 2.883,00
Resumo
Entrada da Espaço Laser e Senhor dos Calçados.
Vendas
Vendas/m² +16,9% vs dez/24.
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Vacância de 0,2%.
Revitalização
Shopping West Plaza
Shopping West Plaza
Resumo
Retrofit da praça de alimentação finalizado. Próximo projeto na fachada e área externa.
Shopping VillaLobos
Shopping VillaLobos
Resumo
Retrofit da área interna e revitalização da fachada.
Regiões
São Paulo
Tocantins
Santa Catarina
Rio Grande do Sul
Rio de Janeiro
Mato Grosso
Operadoras
ALLOS
AD Shopping
Ancar Ivanhoe
Soul Malls
WE9
Multiplan
Plena Malls
SYN
Partage
Iguatemi
Alqia
Endividamento
Dívida Total
R$ 428.063.876,00
Alavancagem (Dívida/PL)
15,9%
CRI HGBS I
IPCA + 8,0% a.a.・Vence 06/2033
CRI HGBS I
IPCA + 8,0% a.a.・Vence 06/2033
Série
174ª e 196ª da TrueSec
Emissão
06/2023
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
IPCA + 8,0% a.a.
Saldo Devedor
R$ 98.500.000,00
Resumo
Emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%)
Garantia
Cotas de FIIs detidas pelo HGBS e AF de 50% do Jardim Sul
Rating
AA.br (Moody’s)
Códigos
CRI HGBS I
CDI + 2,4% a.a.・Vence 06/2033
CRI HGBS I
CDI + 2,4% a.a.・Vence 06/2033
Série
197ª e 198ª da TrueSec
Emissão
06/2023
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
CDI + 2,4% a.a.
Saldo Devedor
R$ 103.800.000,00
Resumo
Emitido para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%)
Garantia
Cotas de FIIs detidas pelo HGBS e AF de 50% do Jardim Sul
Rating
AA.br (Moody’s)
Códigos
CRI HGBS II
IPCA + 8,6% a.a.・Vence 06/2032
CRI HGBS II
IPCA + 8,6% a.a.・Vence 06/2032
Série
242ª da Virgo
Emissão
12/2024
Vencimento
06/2032
Taxa de Juros
IPCA + 8,6% a.a.
Saldo Devedor
R$ 93.800.000,00
Resumo
Emitido para aquisição de 25% do Jaraguá Araraquara
Garantia
AF de 20% do Mooca Plaza Shopping
Rating
brA+ (Austin)
Códigos
CRI PSC
CDI + 1,75% a.a.・Vence 12/2037
CRI PSC
CDI + 1,75% a.a.・Vence 12/2037
Série
135ª da Província
Emissão
12/2025
Vencimento
12/2037
Taxa de Juros
CDI + 1,75% a.a.
Saldo Devedor
R$ 120.000.000,00
Resumo
Recursos para aquisição de 20% do ParkShopping São Caetano
Garantia
Cotas de FIIs detidas pelo HGBS e AF de 65% do Bauru
Rating
Não informado
Códigos
CRI Bauru I
CDI + 1,75% a.a.・Vence 12/2037
CRI Bauru I
CDI + 1,75% a.a.・Vence 12/2037
Série
138ª da Província
Emissão
12/2025
Vencimento
12/2037
Taxa de Juros
CDI + 1,75% a.a.
Saldo Devedor
R$ 26.600.000,00
Resumo
Recursos para aquisição de 35% do Boulevard Bauru
Garantia
Cotas de FIIs detidas pelo HGBS e AF de 35% do Bauru
Rating
Não informado
Códigos
CRI Bauru II
CDI + 1,6% a.a.・Vence 12/2028
CRI Bauru II
CDI + 1,6% a.a.・Vence 12/2028
Série
138ª da Província
Emissão
12/2025
Vencimento
12/2028
Taxa de Juros
CDI + 1,6% a.a.
Saldo Devedor
R$ 65.600.000,00
Resumo
Recursos para aquisição de 35% do Boulevard Bauru
Garantia
Cotas de FIIs detidas pelo HGBS e AF de 35% do Bauru
Rating
Não informado
Códigos
CRI Habitasec
IPCA + 5,38% a.a.・Vence 09/2032
CRI Habitasec
IPCA + 5,38% a.a.・Vence 09/2032
Série
205ª e 348ª da Habitasec
Emissão
12/2024
Vencimento
09/2032
Taxa de Juros
IPCA + 5,38% a.a.
Saldo Devedor
R$ 10.000.000,00
Resumo
Dívida assumida
Garantia
Não há (por parte do HGBS)
Rating
Não informado
Códigos