Resumo do Relatório Gerencial de HGRE11 (Fevereiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII HGRE PAX
HGRE11—Resumo de Fevereiro de 2026
Resumo
O HGRE11 apresentou forte resultado em fevereiro de 2026 (R$ 1,06/cota), impulsionado pelo recebimento da venda do Vivo Curitiba (R$ 0,33/cota) e pela venda com lucro de cotas do FII AIEC11 (R$ 0,11/cota). A gestão manteve o dividendo em R$ 0,85/cota, aderindo ao guidance do semestre. O grande destaque foi a conclusão da renovação antecipada do contrato com a TOTVS no ativo Sêneca, garantindo previsibilidade de receita até julho de 2033, ainda que com uma redução acordada e já esperada no valor do aluguel. Operacionalmente, o fundo apresentou leve queda na física para 5,8% devido à entrada de novos lojistas no Edifício Martiniano.
Desempenho
A cota de mercado apresentou forte valorização de 5,7% no mês, encerrando em R$ 131,11. O resultado líquido distribuível atingiu R$ 1,06/cota devido aos ganhos de capital não recorrentes, superando confortavelmente a distribuição mantida em R$ 0,85/cota. A física obteve ligeira queda para 5,8%, demonstrando estabilidade na operação.
Dividendos
O rendimento anunciado foi de R$ 0,85 por cota, com pagamento em 13 de março de 2026. Este patamar, que representa um dividend anualizado de 7,8% sobre o mercado, tem manutenção projetada pela gestão ao longo do primeiro semestre de 2026.
Indicadores
P/VP
0,89
DY Mensal
0,65%
DY Projetado 12M
7,8%
Rentabilidade YTD
7,8%
Resultado por Cota
R$ 1,06
Dividendo por Cota
R$ 0,85
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
143.900
Métricas
Taxa de Vacância
5,8%
Prazo Médio Restante
3,6 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 77,02
Portfólio
Número de Propriedades
13
Área Total (GLA)
144.305 m²
Destaques
- Conclusão da renovação contratual com a TOTVS por 96 meses, garantindo o principal inquilino até 2033.
- Geração de ganhos extraordinários de R$ 0,44/cota oriundos da venda do Vivo Curitiba e giro de cotas do AIEC11.
- Redução da vacância física para 5,8% com a locação de 170 m² para área de alimentação no Edifício Martiniano.
- Cota de mercado obteve robusta valorização no mês, saltando de R$ 124,04 para R$ 131,11.
- Alavancagem líquida do fundo segue extremamente baixa (2,4%), com amortizações ocorrendo dentro do cronograma.
Desafios
- No mês de fevereiro de 2026, consolidou-se a renovação com a TOTVS aplicando uma redução de 21,3% no valor vigente, o que impactará as receitas recorrentes estruturalmente.
- A saída prevista da locatária Armac no ativo Jatobá elevará temporariamente a vacância do fundo para a casa dos 6,7% a partir de julho de 2026.
Riscos do Fundo
- Elevada concentração de receitas em um número reduzido de inquilinos (TOTVS com 28% e Vivo com 23% da carteira).
- Persistência de vacância em níveis elevados em empreendimentos corporativos de classificação inferior como o Transatlântico (50% vago).
- Exposição à volatilidade na precificação de renegociações de grandes lajes, com a forte probabilidade de locatários demandarem descontos frente a valores vigentes.
Notas
- A renovação com a TOTVS reduziu a receita do contrato em 21,3%, enquadrando o aluguel nos preços de mercado atuais. Além do desconto estrutural, foram implementados incentivos de 10% no primeiro ano e 5% no segundo.
- A venda de parte da posição do fundo no AIEC11 no mercado secundário apurou ganho de capital de R$ 0,11/cota.
Observações do Mês
O fundo atravessa um momento operacional de mitigação de riscos vitais, consolidando a permanência do seu maior locatário e gerando caixa via reciclagem de portfólio. Embora o reajuste negativo no aluguel da TOTVS reflita o cenário de negociação forçada do mercado de escritórios, ele traz o benefício máximo de estancar a evasão e sustentar a distribuição de dividendos a longo prazo. O resultado é blindado pelos ganhos de capital no curto prazo, e o atrativo sugere que o fundo conserva margem de segurança mesmo diante das desocupações futuras pontuais, como a da Armac.
Propriedades
Chucri Zaidan
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 22,5% 22,5%
Chucri Zaidan
São Paulo, SP・Classe A
GLA
22.810 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Martiniano
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 19,1% 19,1%
Martiniano
São Paulo, SP・Classe A
GLA
20.060 m²
Ocupação
96,3%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Entrada de 4 restaurantes na área de alimentação, representando uma área total de 170m², auxiliando na redução da vacância do fundo.
Sêneca
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 16,3% 16,3%
Sêneca
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
26.963 m²
Ocupação
98,1%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Concluída a renovação contratual com a TOTVS (24.484 m²), estendendo o contrato por mais 96 meses a partir de agosto de 2025 (até julho de 2033), com novo valor 21,3% inferior ao aluguel anterior.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
Paulista Star
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 12,9% 12,9%
Paulista Star
São Paulo, SP・Classe A
GLA
13.702 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Berrini One
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 8,8% 8,8%
Berrini One
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
6.924 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
21%
Jatobá
Barueri, SP・Classe A
Vacância Média 6,5% 6,5%
Jatobá
Barueri, SP・Classe A
GLA
16.739 m²
Ocupação
76,8%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
50%
Resumo
Ativo impactado pela saída da locatária Armac prevista para ocorrer em julho de 2026, com aviso formalizado.
Inadimplência
Não informado
Vacância
A saída da locatária causará aumento futuro na taxa de vacância do fundo para aproximadamente 6,7%.
Alegria
São Paulo, SP・Classe C
Vacância Baixa 3,7% 3,7%
Alegria
São Paulo, SP・Classe C
GLA
0 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Permanece na carteira do fundo até que sejam superadas as condições do negócio de alienação.
Guaíba
Porto Alegre, RS・Classe B
Vacância Média 3,6% 3,6%
Guaíba
Porto Alegre, RS・Classe B
GLA
10.665 m²
Ocupação
78,9%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Gestão mantém negociações ativas em andamento para as lajes remanescentes do empreendimento.
Taboão
Taboão da Serra, SP・Classe C
Vacância Baixa 2,8% 2,8%
Taboão
Taboão da Serra, SP・Classe C
GLA
16.488 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Roberto Sampaio Ferreira
São Paulo, SP・Classe BB
Vacância Baixa 2% 2%
Roberto Sampaio Ferreira
São Paulo, SP・Classe BB
GLA
3.520 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
40%
Teleporto
Rio de Janeiro, RJ・Classe BB
Vacância Média 1% 1%
Teleporto
Rio de Janeiro, RJ・Classe BB
GLA
2.310 m²
Ocupação
80,2%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
6%
Cenesp
São Paulo, SP・Classe BB
Vacância Baixa 0,5% 0,5%
Cenesp
São Paulo, SP・Classe BB
GLA
3.070 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
1%
Transatlântico
São Paulo, SP・Classe BB
Vacância Alta 0,3% 0,3%
Transatlântico
São Paulo, SP・Classe BB
GLA
1.052 m²
Ocupação
50%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
5%
Inquilinos
Totvs
Vivo
Outros
Befly
Sírio Libanês
BP
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 41.400.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
2,4%
CRI Chucri Zaidan
CDI + 1,22%・Vence 12/2028
CRI Chucri Zaidan
CDI + 1,22%・Vence 12/2028
Série
Não informado
Emissão
12/2016
Vencimento
12/2028
Taxa de Juros
CDI + 1,22%
Saldo Devedor
R$ 41.400.000,00
Resumo
Fundo opera com caixa líquido positivo ante esta dívida. O saldo devedor passará por amortizações contínuas nos próximos anos até 2029.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos