Resumo do Relatório Gerencial de HLOG11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII HEDGELOG
HLOG11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O Hedge Logística FII tem como objetivo a valorização e rentabilidade através de investimentos em empreendimentos logísticos e industriais. Em novembro de 2025, o fundo operava com 100% de ocupação física, embora haja uma desocupação programada para dezembro. O fundo passou por um na proporção de 1:10 em maio de 2025. A gestão concluiu a venda do Galpão Vila Prudente, utilizando os recursos para redução de endividamento e reforço de caixa.
Desempenho
O fundo apresentou um resultado de R$ 0,068 por cota e distribuiu R$ 0,07 por cota, mantendo a consistência. A cota de mercado fechou a R$ 9,05, representando um desconto significativo em relação à de R$ 11,21.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,07 por cota referente a novembro/2025, paga em dezembro. O dividend mensal foi de aproximadamente 0,77%. A gestão projeta uma distribuição de R$ 0,70 para o segundo semestre de 2025.
Indicadores
P/VP
0,81
DY Mensal
0,77%
DY Projetado 12M
Não informado
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,07
Dividendo por Cota
R$ 0,07
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
3.953
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
42,0 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
2
Área Total (GLA)
206.900 m²
Destaques
- Venda do Galpão Vila Prudente concluída com lucro e desalavancagem
- Ocupação física de 100% no fechamento de novembro
- Desdobramento de cotas (1:10) realizado em maio de 2025
- Guidance de distribuição de R$ 0,70/cota para o 2º semestre de 2025
Desafios
- Devolução do módulo B14 do Citlog Viracopos prevista para 31 de dezembro de 2025 (impacto de 4% na receita)
- Necessidade de revitalização e obras de manutenção no Citlog Sul de Minas iniciadas em novembro de 2025
- Alavancagem de 31,77% sobre o PL com custo de IPCA + 6,75% a.a.
Riscos do Fundo
- Concentração excessiva do portfólio em apenas dois ativos diretos
- Risco de crédito dos inquilinos principais (Unilever e Belenus representam 46% da receita)
- Alavancagem financeira elevada (31,77% do PL) indexada ao IPCA
- Risco de vacância com a saída programada de inquilino em Viracopos
- Liquidez das cotas relativamente baixa para o tamanho do mercado
Notas
- O fundo realizou um de 1:10 em maio de 2025, passando a ter 42.500.000 cotas.
- O investimento no Parque Anhanguera é realizado através de cotas do FII PQAG11, mas o relatório trata operacionalmente como ativo imobiliário.
Observações do Mês
O HLOG11 apresenta um portfólio concentrado em dois ativos principais (Viracopos e Sul de Minas) e uma participação minoritária via FII. O fundo negocia com desconto relevante ( 0,81), refletindo riscos de concentração e (31% do PL). A gestão tem atuado na reciclagem de portfólio (venda Vila Prudente) e redução de dívida. O desafio imediato é a reposição do inquilino que sairá do Citlog Viracopos em dezembro de 2025.
Propriedades
Citlog Viracopos
Itupeva, SP・Classe AAA
Vacância Baixa
Citlog Viracopos
Itupeva, SP・Classe AAA
GLA
138.870 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% ocupado em novembro, porém com aviso prévio de devolução do módulo B14 (4% do empreendimento) para 31/12/2025. Equipe de gestão acompanha vistorias e comercialização.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento previsto para janeiro de 2026 com saída de inquilino
Citlog Sul de Minas
Varginha, MG・Classe A
Vacância Baixa
Citlog Sul de Minas
Varginha, MG・Classe A
GLA
66.303 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Conclusão de renovação do sistema de combate a incêndio e início de obras de impermeabilização nos galpões LOG 2, 3 e 4, com término previsto para fev/26.
FIIs
PQAG11
Leia mais →Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Inquilinos
Belenus
Unilever
Eurofarma
Cantu
Outros
Boticário
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 151.341.510,87
Alavancagem (Dívida/PL)
31,77%
CRI TrueSec
IPCA + 6,75% a.a.・Vence 12/2031
CRI TrueSec
IPCA + 6,75% a.a.・Vence 12/2031
Série
477ª, 478ª e 479ª
Emissão
12/2021
Vencimento
12/2031
Taxa de Juros
IPCA + 6,75% a.a.
Saldo Devedor
R$ 151.341.510,87
Resumo
Operação com lastro na aquisição do Citlog Viracopos. Pagamentos mensais de juros e amortização.
Garantia
Alienação Fiduciária Citlog Viracopos
Rating
Não informado