Resumo do Relatório Gerencial de HLOG11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII HEDGELOG
HLOG11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O Hedge Logística FII investe em galpões logísticos de alto padrão (A, AA, AAA) em São Paulo e Minas Gerais. Em janeiro de 2026, o fundo manteve sua estratégia de gestão ativa, garantindo a locação do módulo vago em Viracopos para início em fevereiro, retomando a ocupação plena. O período foi marcado por um robusto, impulsionado por receitas extraordinárias e ganho de capital, superando a distribuição recorrente.
Desempenho
O fundo apurou um resultado total de R$ 7.234.172 (R$ 0,17/cota), significativamente acima da distribuição realizada de R$ 0,07/cota. A receita imobiliária foi sólida e houve contribuição de ganhos de capital e receitas financeiras. A atingiu R$ 11,99.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,07 por cota referente a janeiro de 2026, a ser paga em 13/02/2026. A gestão projeta distribuir R$ 0,70 por cota no primeiro semestre de 2026.
Indicadores
P/VP
0,77
DY Mensal
0,75%
DY Projetado 12M
9%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,17
Dividendo por Cota
R$ 0,07
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
4.150
Métricas
Taxa de Vacância
3%
Prazo Médio Restante
42,0 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
3%
Vacância Financeira
Não informado
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
2
Área Total (GLA)
205.173,7 m²
Destaques
- Assinatura de novo contrato para o módulo B14 do Citlog Viracopos, garantindo 100% de ocupação a partir de fev/2026
- Resultado do mês (R$ 0,17/cota) muito superior à distribuição (R$ 0,07/cota), permitindo acúmulo de reservas
- Redução da alavancagem (Dívida/PL) para 29,17%
- Valorização da cota patrimonial para R$ 11,99
Desafios
- Vacância física pontual de 3% em janeiro de 2026 devido à saída programada de inquilino (já solucionada)
- Carência e diferimentos no novo contrato de locação do Citlog Viracopos (primeiro recebimento financeiro em junho/2026)
Riscos do Fundo
- Alta concentração do portfólio em apenas dois ativos físicos (Citlog Viracopos e Sul de Minas)
- Concentração de receita em poucos inquilinos (Unilever e Belenus somam 50% da receita)
- Risco de alavancagem (Dívida Líquida/PL de 29,17%) indexada ao IPCA
- Concentração de vencimento de contratos em 2027 (45% da receita)
Notas
- Novo contrato em Viracopos tem prazo de 60 meses, iniciando em 01/02/2026.
- O fundo possui lucro acumulado de R$ 3,04 milhões com a venda do Condomínio Salto (CLIS) para compor futuras distribuições.
- A (R$ 11,99) segue em tendência de alta em relação aos meses anteriores.
Observações do Mês
O HLOG11 demonstra resiliência e agilidade na gestão. O principal desafio do mês, a de 3% em Viracopos, foi solucionado imediatamente com um novo contrato de 60 meses, embora com impacto financeiro (carência) até meados do ano. O fundo possui um portfólio concentrado em apenas dois ativos principais, o que eleva o risco estrutural, mas a qualidade dos ativos (AAA) e inquilinos (Unilever, Belenus) mitiga parte desse risco. A está sendo reduzida e o resultado gerado oferece boa cobertura para os dividendos.
Propriedades
Citlog Viracopos
Itupeva, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 68% 68%
Citlog Viracopos
Itupeva, SP・Classe AAA
GLA
138.870 m²
Ocupação
97%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Localizado em Itupeva-SP, próximo ao Aeroporto de Viracopos. Ocupação física de 97% em jan/26, subindo para 100% em fev/26 com a locação do módulo B14. Possui 100% de ocupação contratada.
Inadimplência
Não informado
Vacância
queda de 3% para 0% projetada para fevereiro
Citlog Sul de Minas
Varginha, MG・Classe A
Vacância Baixa 32% 32%
Citlog Sul de Minas
Varginha, MG・Classe A
GLA
66.303 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Localizado em Varginha-MG. 100% ocupado. Obras de impermeabilização em andamento com término previsto para mar/26. Renovação do sistema de incêndio concluída.
Inadimplência
Não informado
Vacância
estável em 0%
FIIs
PQAG11
Leia mais →HGBL11
Leia mais →Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Inquilinos
Belenus
Unilever
Outros
Boticário
Eurofarma
Cantu
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 148.585.946,15
Alavancagem (Dívida/PL)
29,17%
CRI TrueSec
IPCA + 6,75% ao ano・Vence 12/2031
CRI TrueSec
IPCA + 6,75% ao ano・Vence 12/2031
Série
477ª, 478ª e 479ª Séries
Emissão
12/2021
Vencimento
12/2031
Taxa de Juros
IPCA + 6,75% ao ano
Saldo Devedor
R$ 148.585.946,15
Resumo
Operação lastreada na aquisição do Citlog Viracopos (Alienação Fiduciária).
Garantia
Alienação Fiduciária Citlog Viracopos
Rating
Não informado