Resumo do Relatório Gerencial de HLOG11 (Fevereiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII HEDGELOG
HLOG11—Resumo de Fevereiro de 2026
Resumo
O Hedge Logística FII investe em empreendimentos logísticos e industriais de alto padrão (A, AA, AAA) em São Paulo e Minas Gerais. Em fevereiro de 2026, o fundo atingiu a marca de 100% de ocupação física com o início da vigência do contrato do módulo B14 em Viracopos. A gestão estabeleceu o guidance de manutenção da distribuição em R$ 0,070 por cota mensal para o primeiro semestre de 2026.
Desempenho
O fundo apurou um resultado operacional total de R$ 0,061 por cota e distribuiu R$ 0,070 por cota. O resultado financeiro do mês reflete a normalização após eventos não recorrentes nos meses anteriores. A subiu marginalmente para R$ 12,01, enquanto a dívida reduziu seu peso para 28,85% do PL.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,070 por cota referente a fevereiro de 2026, a ser paga em 13/03/2026. A gestão divulgou expectativa de manter este valor para o primeiro semestre de 2026.
Indicadores
P/VP
0,77
DY Mensal
0,76%
DY Projetado 12M
9,13%
Rentabilidade YTD
1,7%
Resultado por Cota
R$ 0,06
Dividendo por Cota
R$ 0,07
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
4.164
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
40,0 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
Não informado
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
2
Área Total (GLA)
205.173,7 m²
Destaques
- Retomada de 100% de ocupação física no portfólio com o início do contrato do módulo B14 no Citlog Viracopos
- Guidance oficial de distribuição de R$ 0,070 por cota para o primeiro semestre de 2026
- Redução sequencial da alavancagem, que fechou em 28,85% do patrimônio líquido
- Conclusão das obras do sistema de proteção a incêndio no Citlog Sul de Minas
Desafios
- Dois contratos que somam 7,55% da ABL do fundo vencem em 2026 e já estão em fase de renegociação em fevereiro
- Apesar da ocupação em Viracopos, a carência negociada posterga o recebimento do primeiro aluguel do módulo B14 apenas para junho de 2026
Riscos do Fundo
- Concentração extrema do portfólio físico em apenas dois grandes ativos (Citlog Viracopos e Sul de Minas)
- Concentração de crédito em grandes inquilinos (Unilever e Belenus representam quase metade da receita imobiliária)
- Alavancagem financeira (28,85% do PL) atrelada à inflação (IPCA), expondo o fundo à volatilidade de juros
- Investimento em fundos da mesma gestora (HGBL11), gerando potencial conflito de interesse e dupla cobrança velada
- Risco de fluxo de caixa no curto prazo devido a carências estendidas (até meados de 2026) em novos contratos
Notas
- A gestão identificou oportunidade para otimizar o caixa do fundo no início de 2026, realocando recursos de LCI para cotas de outros FIIs.
Observações do Mês
O fundo apresenta uma gestão ativa e eficiente, destacando-se pela rapidez com que resolveu a deixada no final de 2025 e pelas benfeitorias contínuas nos ativos (impermeabilização, mercado livre de energia). O portfólio tem alta qualidade técnica e inquilinos sólidos, mas sofre de uma concentração estrutural expressiva em apenas dois ativos reais diretos, o que amplifica os riscos. A dívida está sob controle e em curva descendente.
Propriedades
Citlog Viracopos
Itupeva, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 68% 68%
Citlog Viracopos
Itupeva, SP・Classe AAA
GLA
138.870 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Alcançou 100% de ocupação física com o início do contrato do módulo B14 em fevereiro. O contrato possui carência, com o primeiro aluguel sendo recebido em junho/2026. Existem dois contratos correspondentes a 7,55% da área locável que vencem em 2026 e já estão em renegociação.
Inadimplência
Inadimplência não registrada
Vacância
Vacância zerada (de 3% no mês anterior para 0% no atual)
Citlog Sul de Minas
Varginha, MG・Classe A
Vacância Baixa 32% 32%
Citlog Sul de Minas
Varginha, MG・Classe A
GLA
66.303 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% ocupado. Concluída a renovação do sistema de proteção a incêndio e reservatório de água. Obras de impermeabilização dos galpões LOG 2, 3 e 4 estão na reta final com entrega para março/26. Nova obra complementar para drenagem externa foi contratada.
Inadimplência
Inadimplência não registrada
Vacância
Permanece com vacância zerada historicamente
FIIs
HGBL11
Leia mais →Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Inquilinos
Belenus
Cantu
Unilever
Outros
Eurofarma
Boticário
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 147.224.022,85
Alavancagem (Dívida/PL)
28,85%
CRI TrueSec
IPCA + 6,75% ao ano・Vence 12/2031
CRI TrueSec
IPCA + 6,75% ao ano・Vence 12/2031
Série
477ª, 478ª e 479ª
Emissão
12/2021
Vencimento
12/2031
Taxa de Juros
IPCA + 6,75% ao ano
Saldo Devedor
R$ 147.224.022,85
Resumo
Emissão de CRI com lastro no Contrato de Compra e Venda a Prazo referente à aquisição do Citlog Viracopos. A amortização e o pagamento de juros mensais consomem parte das receitas do fundo.
Garantia
Alienação Fiduciária Citlog Viracopos
Rating
Não informado