Resumo do Relatório Gerencial de HSLG11 (Junho de 2025) com Inteligência Artificial
FII HSI LOG
HSLG11—Resumo de Junho de 2025
Resumo
O HSI Logística FII (HSLG11) tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital através do investimento em imóveis logísticos. Em junho de 2025, a gestão destacou o avanço da obra do (Built-to-Suit) para o Mercado Livre em Araucária/PR, que atingiu 95% de conclusão física, com entrega prevista para julho. O cenário macroeconômico foi marcado pela elevação da taxa para 15,00% a.a., o que, segundo a gestão, exige uma política monetária contracionista por um período prolongado, adiando a expectativa de corte de juros para o segundo semestre de 2026.
Desempenho
O fundo gerou um resultado de R$ 0,76 por cota e distribuiu R$ 0,65 por cota, acumulando R$ 0,11 por cota no mês. O portfólio manteve sua performance operacional robusta, com 100% de ocupação e 0% de . O aluguel médio por m² encerrou o mês em R$ 25,20. A cota de mercado fechou em R$ 82,56, representando um de 20% em relação ao seu valor patrimonial de R$ 103,12.
Dividendos
A distribuição em junho foi de R$ 0,65 por cota, equivalente a um dividend anualizado de 9,4% sobre o valor de mercado. Com este pagamento, o fundo distribuiu 95,6% do lucro caixa do semestre, cumprindo a regulamentação. A gestão manteve o guidance de distribuição para o segundo semestre de 2025 na faixa de R$ 0,65 a R$ 0,76 por cota, com expectativa de elevação gradual a partir de julho.
Indicadores
P/VP
0,80
DY Mensal
0,79%
DY Projetado 12M
9,4%
Rentabilidade YTD
13,6%
Resultado por Cota
R$ 0,76
Dividendo por Cota
R$ 0,65
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
41.176
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
R$ 25,20
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
Não informado
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
507.535 m²
Destaques
- Manutenção de 100% de ocupação física e 0% de inadimplência em toda a carteira.
- Avanço para 95% de conclusão física do projeto BTS para o Mercado Livre em Araucária/PR, com expectativa de entrega em julho de 2025.
- Yield on cost do projeto BTS Mercado Livre estimado em 11,5% ao ano.
- Guidance de distribuição para o 2º semestre de 2025 mantido na faixa de R$ 0,65 a R$ 0,76 por cota.
Desafios
- Elevação da taxa Selic para 15,00% em junho de 2025, criando um cenário macroeconômico mais contracionista e desafiador para o setor de FIIs.
Riscos do Fundo
- Concentração de receita no locatário Casas Bahia, que representa 32,2% da receita contratada, embora haja um potencial de redução para aproximadamente 20,6% após novas comercializações.
- Alavancagem líquida de 20,1% do patrimônio, expondo o fundo às variações das taxas de juros (CDI) e inflação (IPCA), que corrigem os CRIs emitidos.
- Risco de mercado associado a um cenário de juros (Selic a 15,00%) elevados por um período prolongado, o que pode continuar pressionando as cotações dos FIIs.
- Concentração de vencimentos de contratos a partir de 2028, quando 91,4% da receita passará por período de revisional.
Notas
- O fundo distribuiu no primeiro semestre de 2025 o equivalente a 95,6% do lucro em regime caixa gerado no período.
- O Implícito do portfólio a valor de mercado é de 11,17%, enquanto a valor patrimonial é de 9,39%.
Observações do Mês
O fundo apresenta forte saúde operacional, com ocupação total e adimplência zero. O destaque do período é o projeto para o Mercado Livre, que está próximo da conclusão e deve impactar positivamente as receitas e o valor patrimonial. O atual de 0,80 indica um desconto significativo em relação ao valor dos ativos, o que pode representar uma oportunidade, considerando a qualidade AAA e a localização estratégica do portfólio. A líquida de 20,1% é um ponto de atenção, mas parece controlada. O principal desafio é o ambiente de juros altos, que pressiona as cotações do setor.
Propriedades
HSI Log. Dutra
Arujá, SP
Vacância Baixa
HSI Log. Dutra
Arujá, SP
GLA
139.600 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Localizado na Rodovia Dutra, o ativo é um condomínio logístico com o Assaí como principal locatário.
HSI Log. Contagem
Contagem, MG
Vacância Baixa
HSI Log. Contagem
Contagem, MG
GLA
92.000 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Localizado na Rodovia Fernão Dias, o ativo tem a Casas Bahia como principal locatário em contrato típico.
HSI Log. Castelo
Itapevi, SP
Vacância Baixa
HSI Log. Castelo
Itapevi, SP
GLA
84.800 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Condomínio logístico de 32 módulos na Rodovia Castelo Branco, com locatários como Ibratec, Ativa Logística e Fresenius.
HSI Log. São José dos Pinhais
São José dos Pinhais, PR
Vacância Baixa
HSI Log. São José dos Pinhais
São José dos Pinhais, PR
GLA
74.200 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Localizado na Rodovia Regis Bittencourt, o imóvel tem a Casas Bahia como locatária em um contrato atípico.
HSI Log. Manaus - Bemol
Manaus, AM
Vacância Baixa
HSI Log. Manaus - Bemol
Manaus, AM
GLA
65.312 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Galpão localizado em Manaus, locado para a Bemol em um contrato atípico.
Projetos em Desenvolvimento
HSI Log. Meli
Araucária, PR・95% concluído
95% 95%
HSI Log. Meli
Araucária, PR・95% concluído
Conclusão
95%
Localização
Araucária, PR
Entrega Prevista
07/2025
Pré-locação
100%
Resumo
Projeto Built-to-Suit (BTS) em fase final de construção, com 95% de avanço físico. O imóvel está 100% pré-locado para o Mercado Livre em um contrato atípico de 10 anos. A entrega está prevista para julho de 2025 e o investimento total é de R$ 192,8 milhões.
Yield on Cost
11,5%
ABL Total
91.890 m²
Regiões
São Paulo
Paraná
Minas Gerais
Amazonas
Inquilinos
Casas Bahia
Bemol
Mercado Livre
Assaí
Outros
Comercial Esperança
Ibratec
OCQ
Ativa Logística
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 345.300.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
20,1%
CRI - Bemol
IPCA + 7,61%・Vence 10/2037
CRI - Bemol
IPCA + 7,61%・Vence 10/2037
Série
Não informado
Emissão
10/2022
Vencimento
10/2037
Taxa de Juros
IPCA + 7,61%
Saldo Devedor
R$ 168.100.000,00
Resumo
CRI lastreado no contrato de locação do ativo HSI Log Manaus.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI - BTS Meli (1)
IPCA + 7,85%・Vence 04/2034
CRI - BTS Meli (1)
IPCA + 7,85%・Vence 04/2034
Série
1ª
Emissão
10/2024
Vencimento
04/2034
Taxa de Juros
IPCA + 7,85%
Saldo Devedor
R$ 60.600.000,00
Resumo
CRI emitido para financiar o desenvolvimento do ativo HSI Log Meli.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI - BTS Meli (2)
CDI + 2,25%・Vence 04/2034
CRI - BTS Meli (2)
CDI + 2,25%・Vence 04/2034
Série
2ª
Emissão
10/2024
Vencimento
04/2034
Taxa de Juros
CDI + 2,25%
Saldo Devedor
R$ 59.000.000,00
Resumo
CRI emitido para financiar o desenvolvimento do ativo HSI Log Meli.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI - BTS Meli (3)
CDI + 2,10%・Vence 08/2028
CRI - BTS Meli (3)
CDI + 2,10%・Vence 08/2028
Série
3ª
Emissão
01/2025
Vencimento
08/2028
Taxa de Juros
CDI + 2,10%
Saldo Devedor
R$ 57.700.000,00
Resumo
CRI emitido para financiar o desenvolvimento do ativo HSI Log Meli.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos