Resumo do Relatório Gerencial de HSLG11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII HSI LOG
HSLG11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O HSI Logística FII tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital através do investimento em imóveis logísticos prontos. Em agosto, a gestão destacou a conclusão e entrega do ativo HSI Log Meli, locado para o Mercado Livre. Além disso, foram realizados importantes movimentos contratuais, como a revisão e extensão do contrato com a Profarma no HSI Log Castelo, que resultou em um aumento de 37% no aluguel, e reajustes inflacionários em outros contratos. O cenário macroeconômico permanece desafiador, com a gestora revisando para baixo a projeção de crescimento do PIB de 2025 e mantendo a expectativa de início de corte de juros apenas para julho de 2026.
Desempenho
O fundo manteve sua excelente performance operacional, com 100% de ocupação e zero . O resultado gerado no mês foi de R$ 0,75 por cota, com uma distribuição de R$ 0,67. Os reajustes contratuais contribuíram para a elevação do aluguel médio para R$ 25,70/m². A cota de mercado encerrou julho em R$ 78,90, o que representa um de 0,72 sobre o valor patrimonial de R$ 110,32 (base 30/06), indicando um desconto relevante.
Dividendos
A distribuição referente a agosto foi de R$ 0,67 por cota, representando um dividend anualizado de 10,2% sobre a cota de mercado de fechamento de julho. Este é o segundo aumento consecutivo na distribuição. A gestão atualizou e elevou o guidance de rendimentos para o segundo semestre de 2025, que agora se situa na faixa de R$ 0,67 a R$ 0,76 por cota, sinalizando confiança na geração de caixa futura.
Indicadores
P/VP
0,72
DY Mensal
0,85%
DY Projetado 12M
10,2%
Rentabilidade YTD
10,3%
Resultado por Cota
R$ 0,75
Dividendo por Cota
R$ 0,67
Estabilidade Dividendo
crescenteNúmero de Cotistas
40.736
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
R$ 25,70
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
Não informado
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total (GLA)
507.951 m²
Destaques
- Manutenção de 100% de ocupação física e 0% de inadimplência em todo o portfólio.
- Conclusão e entrega da obra do HSI Log. Meli (BTS para o Mercado Livre).
- Revisão contratual com a Profarma no HSI Log. Castelo, garantindo uma extensão de 5 anos no contrato e um aumento de 37% no valor do aluguel.
- Reajuste do aluguel do HSI Log. Meli pelo INCC, elevando o valor de R$ 32,60/m² para aproximadamente R$ 36,10/m².
- Aumento do guidance de distribuição para a faixa de R$ 0,67 a R$ 0,76 por cota para o segundo semestre de 2025.
Desafios
- Cenário macroeconômico desafiador, com a gestora revisando a projeção de crescimento do PIB de 2025 de 2,50% para 2,30% e prevendo o início dos cortes da taxa Selic apenas em julho de 2026.
Riscos do Fundo
- Concentração de receita no locatário Casas Bahia (31,5%), embora com tendência de redução.
- Alavancagem líquida de 19,4% do patrimônio, que expõe o fundo a variações de juros (CDI) e inflação (IPCA).
- Risco de mercado associado a um cenário de taxa de juros elevada por período prolongado, pressionando as cotações dos FIIs.
- Concentração de vencimentos e revisionais de contratos a partir de 2028.
Notas
- O Fundo finalizou o mês com resultado acumulado de R$ 1,13 por cota.
- A linha 'Outras Despesas' no resultado mensal foi impactada por custos de auditoria e consultoria.
- O implícito do portfólio, considerando a cota de mercado, é de 11,8%.
Observações do Mês
O fundo demonstrou forte capacidade de gestão e geração de valor, com a conclusão do para o Mercado Livre, eliminando o risco de obra, e a renegociação vantajosa com a Profarma. Estes eventos fortalecem os fundamentos do HSLG11 e justificam a elevação do guidance de dividendos. Apesar da melhora operacional e do aumento do valor patrimonial, a cota de mercado continua pressionada pelo cenário de juros altos, negociando com um desconto significativo ( de 0,72), o que pode representar uma oportunidade. A líquida de 19,4% é considerada gerenciável.
Propriedades
HSI Log. Dutra - RMSP
Arujá, SP
Vacância Baixa
HSI Log. Dutra - RMSP
Arujá, SP
GLA
139.600 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 23,90
Participação
100%
Resumo
Condomínio logístico na Rodovia Dutra, com o Assaí como principal locatário.
HSI Log. Contagem - RMBH
Contagem, MG
Vacância Baixa
HSI Log. Contagem - RMBH
Contagem, MG
GLA
92.000 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 30,10
Participação
100%
Resumo
Ativo locado para a Casas Bahia em contrato típico, na Rodovia Fernão Dias.
HSI Log. Castelo - RMSP
Itapevi, SP
Vacância Baixa
HSI Log. Castelo - RMSP
Itapevi, SP
GLA
84.800 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 23,50
Participação
100%
Resumo
Condomínio logístico com 32 módulos na Rodovia Castelo Branco. Em agosto, foi firmada a revisão com a Profarma por mais 5 anos com reajuste de 37% no aluguel.
HSI Log. São José dos Pinhais - RMC
São José dos Pinhais, PR
Vacância Baixa
HSI Log. São José dos Pinhais - RMC
São José dos Pinhais, PR
GLA
74.200 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 18,50
Participação
100%
Resumo
Imóvel locado para a Casas Bahia em contrato atípico, localizado na Rodovia Regis Bittencourt.
HSI Log. Manaus - RMM
Manaus, AM
Vacância Baixa
HSI Log. Manaus - RMM
Manaus, AM
GLA
65.312 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 26,20
Participação
100%
Resumo
Galpão locado para a Bemol em contrato atípico na Av. Torquato Tapajós.
HSI Log. Meli - RMC
Araucária, PR
Vacância Baixa
HSI Log. Meli - RMC
Araucária, PR
GLA
52.040 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 36,10
Participação
56,18%
Resumo
Ativo Built-to-Suit (BTS) 100% concluído e entregue, locado para o Mercado Livre em contrato atípico de 10 anos. O aluguel foi reajustado pelo INCC para R$ 36,10/m².
Regiões
São Paulo
Paraná
Minas Gerais
Amazonas
Inquilinos
Casas Bahia
Mercado Livre
Bemol
Assaí
Outros
Comercial Esperança
Ibratec
OCQ
Ativa Logística
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 349.500.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
19,4%
CRI - Bemol
IPCA + 7,61%・Vence 10/2037
CRI - Bemol
IPCA + 7,61%・Vence 10/2037
Série
Não informado
Emissão
10/2022
Vencimento
10/2037
Taxa de Juros
IPCA + 7,61%
Saldo Devedor
R$ 167.800.000,00
Resumo
Ativo garantidor: Manaus
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI - BTS Meli (1)
IPCA + 7,85%・Vence 04/2034
CRI - BTS Meli (1)
IPCA + 7,85%・Vence 04/2034
Série
Não informado
Emissão
10/2024
Vencimento
04/2034
Taxa de Juros
IPCA + 7,85%
Saldo Devedor
R$ 61.600.000,00
Resumo
Ativo garantidor: BTS Meli
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI - BTS Meli (2)
CDI + 2,25%・Vence 04/2034
CRI - BTS Meli (2)
CDI + 2,25%・Vence 04/2034
Série
Não informado
Emissão
10/2024
Vencimento
04/2034
Taxa de Juros
CDI + 2,25%
Saldo Devedor
R$ 60.900.000,00
Resumo
Ativo garantidor: BTS Meli
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI - BTS Meli (3)
CDI + 2,10%・Vence 08/2028
CRI - BTS Meli (3)
CDI + 2,10%・Vence 08/2028
Série
Não informado
Emissão
01/2025
Vencimento
08/2028
Taxa de Juros
CDI + 2,10%
Saldo Devedor
R$ 59.300.000,00
Resumo
Ativo garantidor: BTS Meli
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos