Resumo do Relatório Gerencial de JSRE11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII JS REAL
JSRE11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O JSRE11 é um fundo de lajes corporativas focado em ativos de alto padrão (AAA) em São Paulo. Em outubro de 2025, o fundo reduziu sua física para 1,9% após concretizar a locação de 440 m² na Torre Ebony do Complexo Rochaverá para a Assodeere (contrato de 10 anos). A gestão também comunicou, via Fato Relevante, a potencial aquisição indireta dos edifícios WT Morumbi e Work Bela Cintra, atualmente no portfólio do BTLG11.
Desempenho
O fundo apresentou resultado de R$ 0,52 por cota, cobrindo integralmente a distribuição de R$ 0,48 por cota. A física atingiu a mínima histórica de 1,9%. O valor de mercado da cota apresentou valorização, mas o fundo segue negociando com desconto relevante sobre o valor patrimonial.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,48 por cota, representando um dividend anualizado de 9,09% e mensal de 0,76% sobre a cota de fechamento (R$ 63,35). O pagamento será realizado no 10º dia útil.
Indicadores
P/VP
0,62
DY Mensal
0,76%
DY Projetado 12M
9,09%
Rentabilidade YTD
20,06%
Resultado por Cota
R$ 0,52
Dividendo por Cota
R$ 0,48
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
85.396
Métricas
Taxa de Vacância
1,9%
Prazo Médio Restante
3,1 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
121.938 m²
Destaques
- Vacância física reduzida para 1,9% (mínima histórica recente)
- Locação de 440 m² no Complexo Rochaverá (Torre Ebony) por 10 anos
- Resultado de R$ 0,52/cota superior à distribuição de R$ 0,48/cota
- Fato Relevante sobre potencial aquisição dos ativos WT Morumbi e Work Bela Cintra
Desafios
- Persistência do desconto significativo da cota de mercado em relação ao valor patrimonial (P/VP ~0,62)
- Vacância financeira (4,5%) permanece superior à física (1,9%), impactando a receita potencial
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica extrema (99,6% em São Paulo)
- Concentração setorial em lajes corporativas
- Risco de alavancagem através do CRI Rochaverá (CDI + 2,6%)
- Sensibilidade do portfólio ao ciclo de mercado de escritórios em SP
Notas
- O fundo possui R$ 13,8 milhões investidos em cotas de outros FIIs.
- O prazo médio remanescente dos contratos ( ) é de 3,1 anos.
- 76% dos contratos são reajustados pelo IGP-M e 24% pelo .
Observações do Mês
O JSRE11 demonstra solidez operacional e financeira. A gestão entregou nova redução de (para 1,9%), garantindo ocupação quase total em um portfólio premium. O resultado recorrente cobre a distribuição de dividendos com folga, permitindo acúmulo de reservas. A potencial aquisição de novos ativos (WT Morumbi e Work Bela Cintra) sinaliza uma gestão ativa buscando crescimento e reciclagem de portfólio. O fundo negocia com um desconto excessivo ( 0,62), oferecendo margem de segurança atrativa frente à qualidade dos ativos.
Propriedades
Ed. Tower Bridge Corporate
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 47,6% 47,6%
Ed. Tower Bridge Corporate
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
56.447,68 m²
Ocupação
97,5%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Principal ativo do fundo, localizado na região da Berrini. Mantém vacância física de 2,5%.
Ed. Paulista
São Paulo, SP・Classe AA
Vacância Baixa 21,7% 21,7%
Ed. Paulista
São Paulo, SP・Classe AA
GLA
26.206 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% locado, localizado na Avenida Paulista. Recentemente passou por retrofit.
Torre Marble e Ebony (Rochaverá)
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 19,5% 19,5%
Torre Marble e Ebony (Rochaverá)
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.697,69 m²
Ocupação
96%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
40%
Resumo
Nova locação de 440 m² na Torre Ebony concretizada em outubro (contrato de 10 anos), contribuindo para a redução da vacância do fundo.
Ed. WTNU III
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 15% 15%
Ed. WTNU III
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
15.867 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
64,3%
Resumo
Localizado na Marginal Pinheiros, encontra-se 100% locado.
Ed. Praia de Botafogo 440
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Baixa 0,4% 0,4%
Ed. Praia de Botafogo 440
Rio de Janeiro, RJ
GLA
717 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Único ativo no Rio de Janeiro, com representatividade inferior a 1% do PL.
Inquilinos
Seguros
Outros
Energia
Saúde
Financeiro
Tecnologia
Transportes
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 135.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
6,4%
CRI Rochaverá
CDI + 2,6% a.a.・Vence
CRI Rochaverá
CDI + 2,6% a.a.・Vence
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
CDI + 2,6% a.a.
Saldo Devedor
R$ 135.000.000,00
Resumo
Passivo vinculado à aquisição do Rochaverá, representando aprox. 6,4% do PL.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado