Resumo do Relatório Gerencial de JSRE11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII JS REAL
JSRE11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O JSRE11 é um fundo de lajes corporativas focado em ativos de alto padrão (AAA) em São Paulo. Em novembro de 2025, o fundo reduziu sua física para 1,8% após nova locação na Torre Marble (Complexo Rochaverá) para a Care Plus. A gestão destacou um Fato Relevante de dezembro sobre a transferência de 46% da fração ideal do Ed. Tower Bridge para o fundo JS Renda Imobiliária, alterando a estrutura de propriedade do ativo para um condomínio (61% JSRE, 39% JS Renda).
Desempenho
O fundo apresentou excelente desempenho com resultado de R$ 0,55 por cota, superior aos R$ 0,52 do mês anterior e cobrindo com folga a distribuição de R$ 0,48. A cota de mercado valorizou 5,45% no mês.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,48 por cota, representando um dividend mensal de 0,72% e anualizado de 8,69% sobre a cota de fechamento de R$ 66,32. Pagamento no 10º dia útil.
Indicadores
P/VP
0,65
DY Mensal
0,72%
DY Projetado 12M
8,69%
Rentabilidade YTD
26,6%
Resultado por Cota
R$ 0,55
Dividendo por Cota
R$ 0,48
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
84.869
Métricas
Taxa de Vacância
1,8%
Prazo Médio Restante
3,1 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
121.938 m²
Destaques
- Resultado líquido de R$ 0,55/cota, o maior do semestre
- Redução da vacância física para 1,8% (nova locação Care Plus no Rochaverá)
- Reestruturação do ativo Tower Bridge via transferência parcial para o JS Renda Imobiliária
- Cotação de mercado valorizou 5,45% no mês
Desafios
- Vacância financeira (4,2%) permanece superior à física (1,8%), indicando carências vigentes em novembro de 2025
- Elevada exposição ao índice IGP-M (76%) nos contratos
- Desconto persistente sobre o valor patrimonial (P/VP ~0,65)
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica em São Paulo (99,6% do portfólio)
- Risco de desalavancagem ou refinanciamento do CRI Rochaverá (R$ 135MM)
- Dependência de poucos ativos de grande porte (Tower Bridge representa quase metade do PL)
- Volatilidade do IGP-M impactando reajustes contratuais (76% de exposição)
Notas
- Prazo médio remanescente dos contratos ( ) é de 3,1 anos.
- 76% dos contratos são indexados ao IGP-M e 24% ao .
- O fundo possui R$ 13,4 milhões investidos em FIIs (0,6% do PL).
- Apesar do relatório ser de Novembro, a gestão comenta evento relevante ocorrido em 18/12 referente ao ativo Tower Bridge.
Observações do Mês
O JSRE11 mantém uma trajetória positiva consistente. A gestão conseguiu reduzir a física para 1,8%, um nível extremamente saudável, e o resultado financeiro de R$ 0,55/cota demonstra forte capacidade de geração de caixa, superando a distribuição. A movimentação estratégica envolvendo o Tower Bridge sugere gestão ativa para destravar valor ou ajustar o portfólio. Os ativos são de alta qualidade (AAA) e localizados no eixo nobre de SP.
Propriedades
Ed. Tower Bridge Corporate
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 47,6% 47,6%
Ed. Tower Bridge Corporate
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
56.447,68 m²
Ocupação
97,5%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo principal do fundo. Vacância física de 2,5%. Em dez/25 (pós data-base do relatório), 46% da fração ideal foi transferida para outro fundo do grupo Safra.
Ed. Paulista
São Paulo, SP・Classe AA
Vacância Baixa 21,7% 21,7%
Ed. Paulista
São Paulo, SP・Classe AA
GLA
26.206 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% locado. Imóvel retrofitado na Avenida Paulista.
Torre Marble e Ebony (Rochaverá)
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 19,5% 19,5%
Torre Marble e Ebony (Rochaverá)
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.697,69 m²
Ocupação
96,7%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
40%
Resumo
Assinada locação de 418 m² na Torre Marble para a Care Plus em novembro. Vacância do ativo caiu de 4,0% para 3,3%.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Queda na vacância do ativo (4,0% -> 3,3%) devido à nova locação.
Ed. WTNU III
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 15% 15%
Ed. WTNU III
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
15.867 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
64,3%
Resumo
100% locado. Localizado na Marginal Pinheiros.
Ed. Praia de Botafogo 440
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Baixa 0,4% 0,4%
Ed. Praia de Botafogo 440
Rio de Janeiro, RJ
GLA
717 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Pequena participação no RJ, 100% locado.
Inquilinos
Seguros
Saúde
Tecnologia
Outros
Financeiro
Energia
Transportes
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 135.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
6,4%
CRI Rochaverá
CDI + 2,6% a.a.・Vence
CRI Rochaverá
CDI + 2,6% a.a.・Vence
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
CDI + 2,6% a.a.
Saldo Devedor
R$ 135.000.000,00
Resumo
Passivo vinculado à aquisição do Rochaverá, representando aprox. 6,4% do PL. Sem alienação fiduciária.
Garantia
Contratos de locação
Rating
Não informado