Resumo do Relatório Gerencial de JSRE11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII JS REAL
JSRE11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O Fundo de Investimento Imobiliário JS Real Estate (JSRE11) tem como objetivo o investimento em lajes corporativas de alto padrão em localizações estratégicas. Em agosto de 2025, a gestão reportou que a física do fundo se manteve estabilizada em 2,1%, o menor patamar desde o início da pandemia. A gestão informou estar em negociações avançadas para a renovação de um contrato de 2.178 m² no Ed. Tower Bridge e para a locação de mais dois conjuntos, totalizando 1.257 m², no Complexo Rochaverá, indicando uma gestão proativa e boas perspectivas para a ocupação.
Desempenho
O fundo apresentou um desempenho financeiro sólido, com um resultado apurado de R$ 0,54 por cota, que cobriu integralmente o dividendo distribuído de R$ 0,48. Operacionalmente, a manutenção da em um nível historicamente baixo (2,1%) demonstra a resiliência e a qualidade do portfólio. No entanto, a cota de mercado registrou um retorno negativo de -1,92% no mês, acentuando o desconto em relação ao valor patrimonial.
Dividendos
O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,48 por cota, resultando em um dividend mensal de 0,77%, ou 9,23% anualizado, sobre a cota de fechamento de R$ 62,40. O resultado gerado no período, de R$ 0,54 por cota, foi suficiente para cobrir o pagamento e ainda reter R$ 0,06 por cota, reforçando a sustentabilidade da distribuição.
Indicadores
P/VP
0,61
DY Mensal
0,77%
DY Projetado 12M
9,23%
Rentabilidade YTD
16,47%
Resultado por Cota
R$ 0,54
Dividendo por Cota
R$ 0,48
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
86.486
Métricas
Taxa de Vacância
2,1%
Prazo Médio Restante
3,3 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
121.935,4 m²
Destaques
- Resultado de R$ 0,54 por cota, cobrindo com folga o dividendo de R$ 0,48 por cota.
- Vacância física manteve-se estável em 2,1%, o menor patamar desde abril de 2022.
- Negociações avançadas para renovação de locação de 2.178 m² no Ed. Tower Bridge.
- Negociações avançadas para locação de dois novos conjuntos totalizando 1.257 m² no Complexo Rochaverá.
Desafios
- Retorno negativo de -1,92% na cota de mercado durante o mês de agosto.
- O fundo continua a ser negociado com um desconto significativo em relação ao seu valor patrimonial (P/VP de aproximadamente 0,61).
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica em São Paulo, onde se localizam 99,6% do valor contábil dos imóveis.
- Risco setorial do mercado de lajes corporativas, que é sensível a ciclos econômicos e tendências como o trabalho remoto.
- Concentração de portfólio, com a receita do fundo dependendo do desempenho de um número limitado de ativos.
- Risco de alavancagem via CRI, cujas despesas financeiras estão atreladas à variação da taxa CDI.
Observações do Mês
O fundo mantém uma excelente saúde operacional, com uma muito baixa de 2,1% em seu portfólio de escritórios de alta qualidade. A gestão demonstra proatividade com negociações avançadas para renovações e novas locações, o que pode sustentar ou até melhorar a ocupação. Financeiramente, o JSRE11 é sólido, gerando resultados (R$ 0,54/cota) que cobrem confortavelmente os dividendos (R$ 0,48/cota), indicando sustentabilidade. O principal ponto de atenção para o investidor continua sendo o grande desconto entre o preço de mercado e o valor patrimonial, que, dados os fundamentos sólidos, pode representar uma oportunidade de valor.
Propriedades
Ed. Tower Bridge Corporate
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 47,7% 47,7%
Ed. Tower Bridge Corporate
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
56.447,68 m²
Ocupação
97,5%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
A gestão está em negociações avançadas para renovar por mais 12 meses com um locatário que ocupa 2.178 m² e fechou condições comerciais para a locação da cobertura da torre.
Ed. Paulista
São Paulo, SP・Classe AA
Vacância Baixa 21,7% 21,7%
Ed. Paulista
São Paulo, SP・Classe AA
GLA
26.206 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Torres Marble e Ebony (Rochaverá)
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 19,5% 19,5%
Torres Marble e Ebony (Rochaverá)
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.697,69 m²
Ocupação
95,2%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
40%
Resumo
A gestão está em negociações avançadas para locar mais dois conjuntos que totalizam 1.257 m², correspondendo a aproximadamente 1% da ABL total do fundo.
Ed. W Torre Nações Unidas III
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 15% 15%
Ed. W Torre Nações Unidas III
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
15.867 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
64,3%
Ed. Praia de Botafogo 440
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Baixa 0,4% 0,4%
Ed. Praia de Botafogo 440
Rio de Janeiro, RJ
GLA
717 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Inquilinos
Seguros
Energia
Saúde
Outros
Financeiro
Tecnologia
Transportes
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 135.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
6,4%
CRI Rochaverá
CDI + 2,6% a.a.・Vence 02/2029
CRI Rochaverá
CDI + 2,6% a.a.・Vence 02/2029
Série
Não informado
Emissão
02/2024
Vencimento
02/2029
Taxa de Juros
CDI + 2,6% a.a.
Saldo Devedor
R$ 135.000.000,00
Resumo
O CRI foi emitido com prazo de 5 anos, com amortização no vencimento e lastro nos contratos de locação do imóvel, sem alienação fiduciária.
Garantia
Contratos de locação
Rating
Não informado