Resumo do Relatório Gerencial de JSRE11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII JS REAL
JSRE11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O JS Real Estate (JSRE11) é um fundo focado no investimento em lajes corporativas de alto padrão em localizações estratégicas. Em setembro de 2025, a gestão reportou importantes movimentações no portfólio, incluindo a assinatura de um novo contrato de locação de 363 m² no Ed. Paulista para a Keeggo, com um valor de aluguel 17% superior ao praticado anteriormente. Adicionalmente, foi concluída a renovação de contrato com uma inquilina que ocupa 2.178 m² no Tower Bridge por mais 12 meses. O fundo também reportou negociações avançadas para a locação de mais 857 m² no Complexo Rochaverá.
Desempenho
O fundo apresentou um desempenho financeiro robusto, com um resultado apurado de R$ 0,53 por cota, que superou a distribuição de R$ 0,48, indicando a retenção de caixa e a sustentabilidade dos rendimentos. Operacionalmente, a taxa de física consolidada manteve-se estável em um patamar baixo de 2,1%. A cota de mercado registrou uma leve variação positiva de 0,06% no mês, mas o ativo continua a ser negociado com um desconto relevante em relação ao seu valor patrimonial.
Dividendos
O dividendo anunciado foi de R$ 0,48 por cota, representando um dividend mensal de 0,77% sobre o preço de fechamento de R$ 61,96. Este rendimento equivale a 9,30% ao ano, isento de imposto de renda. O resultado gerado no período, de R$ 0,53 por cota, foi suficiente para cobrir integralmente o pagamento, reforçando a saúde financeira do fundo.
Indicadores
P/VP
0,61
DY Mensal
0,77%
DY Projetado 12M
9,3%
Rentabilidade YTD
16,55%
Resultado por Cota
R$ 0,53
Dividendo por Cota
R$ 0,48
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
85.833
Métricas
Taxa de Vacância
2,1%
Prazo Médio Restante
3,2 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
121.935,4 m²
Destaques
- Assinatura de novo contrato de locação de 363 m² no Ed. Paulista, com valor de aluguel 17% superior ao anterior.
- Conclusão da renovação de contrato de um espaço de 2.178 m² no Ed. Tower Bridge.
- Negociações em estágio avançado para locação de mais dois conjuntos no Complexo Rochaverá, totalizando 857 m².
- Resultado de R$ 0,53 por cota, cobrindo com folga o dividendo distribuído de R$ 0,48.
- Manutenção da taxa de vacância física consolidada em 2,1%.
Desafios
- O fundo continua sendo negociado com um desconto significativo em relação ao seu valor patrimonial (P/VP de aproximadamente 0,61), apesar dos fortes indicadores operacionais.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica em São Paulo, onde se localizam 99,6% do valor contábil dos imóveis.
- Risco setorial do mercado de lajes corporativas, que é sensível a ciclos econômicos e tendências como o trabalho remoto.
- Risco de alavancagem via CRI, cujas despesas financeiras estão atreladas à variação da taxa CDI.
Observações do Mês
O fundo demonstrou mais um mês de forte desempenho operacional e gestão ativa. A capacidade de fechar um novo contrato com aumento expressivo de aluguel e de garantir uma renovação relevante valida a qualidade e a localização premium de seus ativos. Financeiramente, o JSRE11 é sólido, com resultados recorrentes que cobrem os dividendos, proporcionando segurança ao investidor. O principal ponto de atenção permanece o elevado desconto patrimonial, que, diante da performance robusta, pode sinalizar uma oportunidade de investimento atrativa.
Propriedades
Ed. Tower Bridge Corporate
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 47,7% 47,7%
Ed. Tower Bridge Corporate
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
56.447,68 m²
Ocupação
97,5%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Em setembro, foi concluída a renovação do contrato de locação com uma inquilina que ocupa 2.178 m² por mais 12 meses.
Ed. Paulista
São Paulo, SP・Classe AA
Vacância Baixa 21,7% 21,7%
Ed. Paulista
São Paulo, SP・Classe AA
GLA
26.206 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Em setembro, foi assinada a locação de um conjunto de 363 m² para a empresa Keeggo. O valor do aluguel no novo contrato supera em 17% o valor praticado anteriormente no mesmo espaço.
Torres Marble e Ebony (Rochaverá)
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 19,5% 19,5%
Torres Marble e Ebony (Rochaverá)
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.697,69 m²
Ocupação
95,2%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
40%
Resumo
A gestão está em processo avançado para a assinatura de um contrato de 440 m² na torre Ebony e em negociações avançadas para a locação de 417 m² na torre Marble.
Ed. WTNU III
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 15% 15%
Ed. WTNU III
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
15.867 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
64,3%
Resumo
Nenhuma movimentação específica reportada para o ativo no mês.
Ed. Praia de Botafogo 440
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Baixa 0,4% 0,4%
Ed. Praia de Botafogo 440
Rio de Janeiro, RJ
GLA
717 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Nenhuma movimentação específica reportada para o ativo no mês.
Inquilinos
Seguros
Energia
Saúde
Outros
Financeiro
Tecnologia
Transportes
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 135.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
6,4%
CRI Rochaverá
CDI + 2,6% a.a.・Vence 02/2029
CRI Rochaverá
CDI + 2,6% a.a.・Vence 02/2029
Série
Não informado
Emissão
02/2024
Vencimento
02/2029
Taxa de Juros
CDI + 2,6% a.a.
Saldo Devedor
R$ 135.000.000,00
Resumo
O CRI foi emitido com prazo de 5 anos, com amortização no vencimento e lastro nos contratos de locação do imóvel, sem alienação fiduciária.
Garantia
Contratos de locação
Rating
Não informado