Resumo do Relatório Gerencial de JSRE11 (Fevereiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII JS REAL
JSRE11—Resumo de Fevereiro de 2026
Resumo
O JSRE11 é um fundo de lajes corporativas focado em ativos de alto padrão. Em fevereiro de 2026, a gestão reportou movimentações expressivas: a locação de 6.660 m² para a Novartis no WT Morumbi, a entrada do TRT no Ed. Paulista (com ganho real de 50% no aluguel), e as trocas de inquilinos no Rochaverá. No Ed. Tower Bridge, houve a saída da NCR (que pagou multa equivalente a 1 ano de aluguel) e devolução parcial da Medtronic. Além disso, o fundo zerou sua realizando o pré-pagamento integral do Rochaverá (R$ 135 milhões).
Desempenho
Desempenho excepcional impulsionado por eventos não recorrentes. O resultado atingiu R$ 0,86 por cota, muito acima da média histórica, beneficiado pela multa rescisória da NCR e pelo ganho com o pré-pagamento da dívida. A distribuição foi mantida em R$ 0,48 por cota.
Dividendos
O fundo manteve a distribuição estável em R$ 0,48 por cota, o que representa um dividend mensal de 0,72% e anualizado de 8,60%, considerando a cota de fechamento de R$ 67,00.
Indicadores
P/VP
0,65
DY Mensal
0,72%
DY Projetado 12M
8,6%
Rentabilidade YTD
2,21%
Resultado por Cota
R$ 0,86
Dividendo por Cota
R$ 0,48
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
90.483
Métricas
Taxa de Vacância
8,3%
Prazo Médio Restante
3,0 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
7
Área Total (GLA)
161.705,18 m²
Destaques
- Locação de 6.660 m² no WT Morumbi - Ala B para a Novartis
- Pré-pagamento total do CRI Rochaverá (R$ 135 milhões), zerando a dívida do fundo
- Recebimento de multa rescisória equivalente a 1 ano de aluguel pela saída da NCR
- Entrada do TRT no Ed. Paulista com ganho real de 50% sobre o contrato anterior
- Aumento da base de cotistas para mais de 90 mil
Desafios
- Saída da inquilina NCR e devolução de 700 m² pela Medtronic no Ed. Tower Bridge
- Aumento significativo da vacância física consolidada para 8,3% (ante 1,8% no final de 2025), impactada por desocupações e pela incorporação de novos ativos com maior vacância
Riscos do Fundo
- Desafio de realocação rápida dos amplos espaços deixados pela NCR e Medtronic no Ed. Tower Bridge
- Concentração geográfica maciça na cidade de São Paulo
- Necessidade de absorção da alta vacância física trazida pela aquisição do WT Morumbi (19,8% de vacância no ativo)
Notas
- A alocação de ativos imobiliários diretos e indiretos (via FIIs e CRIs) totalizou um ABL consolidado de 161.705 m².
- O fundo concluiu a transferência da fração ideal de 46% do Tower Bridge, mantendo 61% da propriedade direta e 39% de forma indireta via o fundo JS Renda Imobiliária.
- Prazo médio ponderado remanescente dos contratos ( ) reduziu levemente de 3,1 para 3,0 anos.
Observações do Mês
Apesar do forte aumento na taxa de física, o mês foi amplamente positivo devido à excelência na gestão ativa. O fundo conseguiu zerar sua dívida ( Rochaverá), reduzindo o risco de capital. O impacto das desocupações foi perfeitamente mitigado pela captura de multas substanciais, que elevaram o resultado do mês para R$ 0,86/cota. A expressiva nova locação para a Novartis e os fortes ganhos reais de aluguel (+50%) no Ed. Paulista demonstram a resiliência e a atratividade do portfólio. O fundo segue negociando com desconto patrimonial atraente ( ~0,65).
Propriedades
Ed. Tower Bridge Corporate
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Média 30,9% 30,9%
Ed. Tower Bridge Corporate
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
56.447,68 m²
Ocupação
89,8%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
61%
Resumo
Houve a saída da locatária NCR com pagamento de multa equivalente a 1 ano de aluguel. A Medtronic também devolveu um dos conjuntos (aprox. 700m²).
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento significativo da vacância no ativo para 10,2% devido às saídas recentes.
Ed. Paulista
São Paulo, SP・Classe AA
Vacância Baixa 21,6% 21,6%
Ed. Paulista
São Paulo, SP・Classe AA
GLA
26.206 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Entrada do TRT representando um ganho real de 50% em relação ao contrato anterior. Ativo permanece 100% ocupado.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estável em 0%
Torres Marble e Ebony (Rochaverá)
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 18,9% 18,9%
Torres Marble e Ebony (Rochaverá)
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.697,69 m²
Ocupação
96,7%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
40%
Resumo
Saídas da Avaya e Vifor substituídas pelas entradas do Banco BV e AG Capital.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Oscilação saudável devido à substituição dinâmica de inquilinos.
Ed. WTNU III
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 14,9% 14,9%
Ed. WTNU III
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
15.867 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
64,3%
Resumo
Ativo permanece 100% locado com estabilidade nas operações.
Ed. Praia de Botafogo 440
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Baixa 0,4% 0,4%
Ed. Praia de Botafogo 440
Rio de Janeiro, RJ
GLA
717 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Participação irrelevante no patrimônio do fundo, operando sem vacância.
WT Morumbi - Ala B
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Média
WT Morumbi - Ala B
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
35.110 m²
Ocupação
80,2%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
75%
Resumo
Gestão realizou importante locação de 6.660 m² para a Novartis no mês de fevereiro.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Redução da vacância no ativo impulsionada pela grande locação da Novartis.
Work Bela Cintra
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa
Work Bela Cintra
São Paulo, SP・Classe A
GLA
4.657 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% ocupado com contratos robustos.
Inquilinos
Tecnologia
Seguros
Outros
Saúde
Transportes
Financeiro
Energia
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 0,00
Alavancagem (Dívida/PL)
0%
CRI Rochaverá
CDI + 2,6% a.a.・Vence
CRI Rochaverá
CDI + 2,6% a.a.・Vence
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
CDI + 2,6% a.a.
Saldo Devedor
R$ 0,00
Resumo
A dívida foi totalmente pré-paga no mês com o abatimento de R$ 135 milhões, zerando o endividamento consolidado do fundo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado