Resumo do Relatório Gerencial de KIVO11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII KIVO

KIVO11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O KIVO11 é um fundo híbrido com estratégia predominante em CRIs (55,3% do PL) e alocação tática em FIIs (19,5%), mantendo uma posição de caixa elevada de 25,2% em dezembro. A gestão realizou um movimento significativo de reciclagem, trocando a exposição no Platão Energia por cotas do fundo SNEL11 (Suno Energias Limpas), visando maior . O fundo mantém foco na resolução dos ativos em reestruturação (Starbucks, Ekko, Olimpo e Arquiplan).

Desempenho

O fundo distribuiu R$ 0,87 por cota, um aumento em relação aos meses anteriores. A cota de mercado apresentou recuperação relevante de 5,16%, fechando a R$ 64,94, reduzindo o desconto para um de 0,76x. A teve leve recuo para R$ 85,31. O foi de R$ 1,75 milhão, com distribuição de R$ 1,93 milhão utilizando reservas.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,87 por cota, gerando um Dividend mensal de 1,34% e anualizado de 16,08%. O pagamento refere-se ao resultado de dezembro/2025 e foi pago em janeiro/2026.

Indicadores

P/VP

0,76

DY Mensal

1,34%

DY Projetado 12M

16,08%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,79

Dividendo por Cota

R$ 0,87

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

6.842

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

2,7 anos

Portfólio

Número de Operações

30

Número de FIIs

10

Destaques

  • Aumento do dividendo para R$ 0,87/cota.
  • Troca do CRI Platão Energia por cotas do FII SNEL11, melhorando a liquidez.
  • Recuperação da cota de mercado (+5,16% no mês).
  • Caixa robusto de 25,2% do PL (R$ 47,8 milhões) aguardando alocação.

Desafios

  • Persistência dos ativos em default: CRI Starbucks (marcado a 6% do valor de face), CRI Ekko (14,53%) e CRI Arquiplan (55%).
  • CRI Olimpo vencido em janeiro/25 e ainda não pago, constando no ativo mas fora da lista principal da carteira.
  • Gestão do 'drag' de performance causado pela alta posição em caixa (25% do PL).

Riscos do Fundo

  • Risco de Crédito elevado com 4 ativos em situação de default/reestruturação (Starbucks, Ekko, Olimpo, Arquiplan).
  • Risco de Reinvestimento devido à posição de caixa muito elevada (25,2% do PL).
  • Concentração de indexador em IPCA (83,5% da carteira de CRIs).
  • Desconto elevado da cota de mercado (0,76x VP) indicando percepção de risco pelo mercado.

Notas

  • Starbucks marcado a 6,00% do valor de face; venda de ativos da devedora para Zamp aprovada.
  • Ekko (Séries 1 e 2) marcado a uma média de 14,53% do valor de face; em processo de execução de garantias.
  • Arquiplan marcado a 55,00% do valor de face; dação em pagamento aprovada em assembleia.
  • Olimpo (vencido) está sendo reavaliado e consta no ativo do fundo, mas não na carteira apresentada na tabela principal.

Observações do Mês

O KIVO11 encerrou o ano com uma recuperação no valor de mercado e aumento nos proventos, refletindo a gestão ativa na reciclagem de ativos (troca de ativo ilíquido por FII listado). No entanto, o fundo carrega um risco de crédito estrutural relevante com quatro operações problemáticas (Starbucks, Ekko, Olimpo, Arquiplan) que continuam impactando o valor patrimonial e justificam o desconto de (0,76). A posição de caixa excessiva (25%) oferece segurança, mas pressiona a rentabilidade se não alocada eficientemente.

CRIs

Concresul

Residencial

4,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+12,0%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de término de obras de empreendimento médio padrão.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval da holding e dos sócios

Telar

Residencial

4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+11,3%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento à construção de empreendimento no bairro Vila Santa Catarina.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios

Keralty (saúde)

BTS ("Built to suit")

LTV Médio 4%

Tipo

CRI

Segmento

BTS ("Built to suit")

Taxa

IPCA+10,0%

LTV

66%

Resumo

Operação com lastro em notas comerciais emitidas pela PHV Engenharia.

Garantias

Cessão fiduciária de contrato de aluguel atípico BTSAlienação fiduciária do imóvelAval dos sócios

Realiza

Residencial

3,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI+5,0%

LTV

Não informado

Resumo

Construção de empreendimento residencial médio-alto padrão.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios

FGR II

Loteamento

3,2%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+9,5%

LTV

Não informado

Resumo

Construção de condomínio de casas.

Garantias

Cessão de recebíveisAF de cotas da SPEAval da holding

Keycash Sr. (Home Equity)

Outras estratégias

LTV Baixo 3%

Tipo

CRI

Segmento

Outras estratégias

Taxa

IPCA+9,5%

LTV

45%

Resumo

Recebíveis de contrato de Home Equity.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisFundo de Despesas

You Inc

Residencial

2,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI+4,3%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar implantação de 2 empreendimentos e compra de terrenos.

Garantias

Alienação fiduciária de fração ideal do terrenoUnidadesCessão fiduciária das vendasFiança da You Inc

Cond. Terraz

Residencial

2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+12,6%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de condomínio horizontal de casas de alto padrão (Série 1).

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios

Cond. Terraz

Residencial

2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+12,4%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de condomínio horizontal de casas de alto padrão (Série 2).

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios

Over Urbanismo

Loteamento

2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+11,0%

LTV

Não informado

Resumo

Construção de loteamento para sítio.

Garantias

CF e AF de cotas da SPEAval da holding e sóciosFundo de reserva

Costa Hirota

Residencial

2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+11,0%

LTV

Não informado

Resumo

Construção de empreendimento residencial no Brooklin.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios

Patriarca

Residencial

2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+10,9%

LTV

Não informado

Resumo

Construção de empreendimento residencial médio padrão na Cidade Patriarca.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval da Holding e sócios PF

Santa Lúcia

Residencial

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+10,5%

LTV

Não informado

Resumo

Término de obras de empreendimento alto padrão em Nova Lima.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios

Vic Engenharia

Loteamento

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+9,5%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado na carteira de recebíveis de dois loteamentos.

Garantias

Alienação fiduciária de participações nas SPEsAval dos sóciosCessão fiduciária de recebíveis

Braspark (logística)

BTS ("Built to suit")

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

BTS ("Built to suit")

Taxa

IPCA+8,0%

LTV

Não informado

Resumo

Construção da fase II e III de complexo logístico.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos contratos de locaçãoAval

Roldão (varejo)

BTS ("Built to suit")

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

BTS ("Built to suit")

Taxa

IPCA+8,5%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato de locação atípico BTS com Roldão Atacadista.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelFiançaFundo de reserva

Realiza Série 2

Residencial

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI+5,0%

LTV

Não informado

OP Resort (Mutiprop.)

Multipropriedade / Time Sharing

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade / Time Sharing

Taxa

IPCA+9,0%

LTV

Não informado

Resumo

Contratos de compra e venda de unidades residenciais.

Garantias

Cessão Fiduciária dos RecebíveisFiançaAlienação Fiduciária das ações

GVI (Multiprop.)

Multipropriedade / Time Sharing

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade / Time Sharing

Taxa

IPCA+7,0%

LTV

Não informado

Resumo

Contratos de compra e venda das frações das unidades.

Garantias

Cessão Fiduciária dos RecebíveisAlienação Fiduciária das ações

Bfabbriani

Residencial

1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+9,2%

LTV

Não informado

Resumo

Término de obras de dois empreendimentos residenciais.

Garantias

Alienação fiduciária das unidadesCotas das SPEsCessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios

HUB / Iveco (automotivo)

BTS ("Built to suit")

1%

Tipo

CRI

Segmento

BTS ("Built to suit")

Taxa

IPCA+11,0%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em notas comerciais emitidas pela Hub.

Garantias

Cessão fiduciária de 3 contratos de aluguel atípicoAval

Lote5

Loteamento

0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+10,0%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de quatro loteamentos.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão fiduciáriaFiançaFundos de Reserva

Beachpark (Time Sharing)

Multipropriedade / Time Sharing

0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade / Time Sharing

Taxa

IPCA+9,8%

LTV

Não informado

Resumo

Reperfilamento de dívidas e desenvolvimento do projeto Ohana.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis das vendasCash Collateral

EKKO Live 1 / 2

Loteamento

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+9,0%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplente. Em reestruturação. Marcado a uma média de 14,53% do valor de face.

Garantias

Aval dos sóciosFiançaAF das cotas da SPEAF de imóveis

EKKO Live 1 / 2 (1)

Loteamento

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+9,0%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplente. Em reestruturação. Marcado a uma média de 14,53% do valor de face.

Garantias

Aval dos sóciosFiançaAF das cotas da SPEAF de imóveis

Arquiplan

Residencial

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI+4,3%

LTV

Não informado

Resumo

Em reestruturação. Aprovada dação em pagamento. Papel marcado a 55% do valor de face.

Garantias

Alienação fiduciária do terrenoCessão fiduciária dos recebíveisAval dos sóciosSeguro garantia

Pollo Skyline

Residencial

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI+4,0%

LTV

Não informado

Pollo Native

Loteamento

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

CDI+4,00%

LTV

Não informado

VCA

Residencial

0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+9,5%

LTV

Não informado

Starbucks (alimentação)

Outras estratégias

0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Outras estratégias

Taxa

CDI+5,5%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplente. Empresa em RJ. Papel marcado a 6% do valor de face.

Garantias

Aval de empresas do grupoAval da pessoa físicaCessão Fiduciária de Recebíveis

FIIs

Invista BBP

6,8%

Suno Energias Limpas

6,5%

FII TG Ativo Real (TGAR11)

1,6%

FII Manatí (MANA11)

1,5%

Zavit Crédito (ZAVC11)

0,8%

Pátria Receb. Imob. (HGCR11)

0,5%

Valora CRI CDI (VGIR11)

0,5%

REC Master Fundo de Cotas

0,5%

RBR High Grade (RBRR11)

0,4%

Kinea Índice Preços (KNIP11)

0,4%

Classes

Única

77%

Sênior

17,7%

Mezanino

5,3%

Exposição por Índice

IPCA+

83,5%

CDI+

16,5%

Exposição por Segmento

Residencial

29,8%

Loteamento

10,3%

BTS ('Built to suit')

8,7%

Multipropriedade / Time Sharing

3,4%

Outras estratégias

3%

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