Resumo do Relatório Gerencial de KIVO11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial

FII KIVO

KIVO11—Resumo de Agosto de 2025

Resumo

O KIVO11 é um fundo de investimento imobiliário que busca obter renda investindo majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), complementando a carteira com cotas de outros FIIs. Em agosto, a gestão destacou uma mudança na metodologia de cálculo e distribuição de dividendos, o que resultou em um valor menor no mês (R$ 0,71/cota). Para compensar, foi anunciado que um valor adicional de R$ 0,27/cota, referente a resultados já auferidos, será distribuído no mês seguinte. O foco operacional permanece no acompanhamento dos quatro CRIs em processo de reestruturação.

Desempenho

O fundo distribuiu R$ 0,71 por cota, representando um dividend mensal de 1,10% sobre a cota de fechamento de R$ 64,80. O resultado em regime de caixa do mês foi de R$ 0,65 por cota, inferior à distribuição. A encerrou o mês em R$ 83,83, uma queda de 1,35% em relação a julho. A cota de mercado também caiu 4,8%, ampliando o para 22,7% ( de 0,77).

Dividendos

A distribuição de R$ 0,71 por cota foi inferior à média dos meses anteriores. A gestão atribuiu essa redução a um ajuste na metodologia de cálculo, visando alinhar os anúncios de dividendos com a receita de CRIs apurada até dois dias úteis antes do fim do mês. A receita remanescente será distribuída no mês subsequente, e o fundo já provisionou R$ 0,27 por cota para a próxima distribuição.

Indicadores

P/VP

0,77

DY Mensal

1,1%

DY Projetado 12M

13,15%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,65

Dividendo por Cota

R$ 0,71

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

6.837

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

2,9 anos

Endividamento

Não informado

Portfólio

Número de Operações

34

Número de FIIs

8

Destaques

  • Distribuição de R$ 0,71 por cota, correspondendo a um dividend yield anualizado de 13,15%.
  • Anúncio de uma distribuição adicional de R$ 0,27 por cota para o próximo mês referente a resultados acumulados.
  • Cota de mercado negociada com um desconto de 22,7% em relação ao valor patrimonial (P/VP de 0,77).
  • Houve avanço no processo de reestruturação do CRI Starbucks, com a liberação de R$ 16 milhões do fundo de recebíveis da operação, da qual o KIVO11 espera receber cerca de R$ 2 milhões.

Desafios

  • A distribuição de agosto, de R$ 0,71 por cota, foi superior ao resultado gerado em regime de caixa, de R$ 0,65 por cota.
  • A mudança na metodologia de distribuição de dividendos gerou uma redução pontual no rendimento mensal, o que pode causar volatilidade e incerteza para o investidor no curto prazo.
  • Acompanhamento dos quatro CRIs em processo de reestruturação (Starbucks, Ekko, Olimpo e Arquiplan), que continuam a pressionar o valor patrimonial e a percepção de risco do fundo.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito e inadimplência nos CRIs da carteira, materializado pelos quatro ativos em processo de reestruturação (Starbucks, Ekko, Olimpo, Arquiplan).
  • Risco de mercado, com a cota negociando com um deságio estruturalmente elevado em relação ao valor patrimonial.
  • Concentração da carteira de CRIs no indexador IPCA (76,1%), tornando o fundo sensível a variações da inflação e taxas de juros reais.
  • Risco de liquidez dos CRIs, especialmente os inadimplentes, que possuem marcações a mercado com descontos significativos.

Notas

  • O Olimpo, que está vencido, foi retirado da carteira consolidada de CRIs e está em processo de reavaliação. Seu valor ainda consta no ativo total do fundo.

Observações do Mês

O desempenho do fundo em agosto foi impactado negativamente pela mudança na política de distribuição, que resultou em um corte no dividendo mensal. Além disso, a distribuição superou o resultado de caixa do período, e tanto a quanto a de mercado sofreram desvalorização, aumentando o já expressivo desconto. Embora a gestão demonstre transparência ao comunicar os desafios e os avanços nos CRIs problemáticos, como o caso Starbucks, a performance do mês foi fraca para o cotista. A promessa de um dividendo adicional futuro atenua, mas não reverte, o resultado negativo do período.

CRIs

Platão Energia

Usinas Fotovoltaicas

5,4%

Tipo

CRI

Segmento

Usinas Fotovoltaicas

Taxa

IPCA+11,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI lastreado em CCIs representativos da locação de Usinas Fotovoltaicas (UFVs).

São Benedito

Residencial / Loteamento

5,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial / Loteamento

Taxa

CDI+3,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para financiar a conclusão da construção do empreendimento de loteamento Vale dos Guimarães.

Concresul

Residencial

4,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+12,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de término de obras de empreendimento médio padrão.

Vitacon Mez.

Residencial

4,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI+5,33%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para financiar a implantação de 2 empreendimentos (ON Jardins e ON Flórida), com cotas sênior e mezanino.

Keralty (saúde)

Comercial - Saúde

4,1%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial - Saúde

Taxa

IPCA+10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com lastro em contrato de aluguel atípico BTS com a Keralty (multinacional de healthcare), com LTV de aproximadamente 66%.

Realiza

Residencial

3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI+5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para construção de empreendimento residencial de médio-alto padrão no bairro de Faiçalville.

Telar

Residencial

3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+11,25%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para construção de empreendimento residencial de médio-alto padrão no bairro da Vila Santa Catarina.

Braspark (logística)

Logístico

3,3%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA+8,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para construção da fase II e III de um complexo logístico.

Keycash Sr. (Home Equity)

Home Equity - Cota Sênior

3,1%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity - Cota Sênior

Taxa

IPCA+9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação sênior lastreada em recebíveis de Home Equity com LTV médio de 45% e subordinação de 25%.

FGR II

Loteamento

3%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento da construção de um condomínio de casas (Jardins Berlim).

You Inc

Residencial

2,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI+4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento da implantação de 2 empreendimentos e compra de terrenos para outras 2 SPEs.

Levon Morumbi

Residencial

2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento da construção do empreendimento residencial Levon, no Morumbi.

Over Urbanismo

Loteamento

2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento da construção de um loteamento para sítio (Quinta dos Lagos).

Costa Hirota

Residencial

2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento da construção de empreendimento residencial de médio-alto padrão no bairro do Brooklin.

Patriarca

Residencial

2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+10,90%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento da construção de empreendimento residencial de médio padrão no bairro Cidade Patriarca.

Vic Engenharia

Loteamento

2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+9,50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI lastreado na carteira de recebíveis de dois loteamentos desenvolvidos pela VIC Engenharia.

Cond. Terraz

Residencial

2,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+12,60%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de condomínio horizontal de casas de alto padrão (Série 1).

Cond. Terraz

Residencial

2,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+12,40%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de condomínio horizontal de casas de alto padrão (Série 2).

Santa Lúcia

Residencial

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de término de obras de empreendimento de alto padrão em Nova Lima.

Roldão (varejo)

Varejo - Cota Sênior

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo - Cota Sênior

Taxa

IPCA+8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com lastro em contrato de locação atípico BTS com Roldão Atacadista, com prazo de 15 anos e subordinação de 45%.

Realiza Série 2

Residencial

1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI+5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Segunda série da operação de financiamento para construção de empreendimento residencial da Realiza Incorporadora.

FGR

Loteamento

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em nota comercial da FGR Incorporações, com garantia na cessão de recebíveis do empreendimento Jardins Genebra.

HUB / Iveco (automotivo)

Comerciais

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Comerciais

Taxa

IPCA+11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com lastro em 3 contratos de aluguel atípico com as multinacionais Iveco e CNH.

OP Resort (Multiprop.)

Multipropriedade

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA+9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em contratos de compra e venda de unidades do empreendimento Ondas Praia Resort.

GVI (Multiprop.)

Multipropriedade

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA+7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em contratos de compra e venda das frações do Gramado Buona Vitta Resort SPA.

Bfabbriani

Residencial

1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+9,20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de término de obras de dois empreendimentos residenciais.

Beachpark (Time Sharing)

Time Sharing

1%

Tipo

CRI

Segmento

Time Sharing

Taxa

IPCA+9,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para reperfilamento de dívidas e desenvolvimento de um novo resort no complexo Beach Park.

Lote5

Loteamento

0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de quatro loteamentos em Cotia, Bauru, Jaguariúna e Pindamonhangaba.

EKKO Live 1/2

Loteamento

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Em reestruturação. Operação com lastro em recebíveis do empreendimento Ekko Live Granja Viana 2. Papel marcado a 20,83% do valor de face.

EKKO Live 1/2 (1)

Loteamento

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Em reestruturação. Série com vencimento em fev/25, lastreada em recebíveis do empreendimento Ekko Live Granja Viana 2. Papel marcado a 7,65% do valor de face.

Grupo Cem II

Loteamento

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+7,50%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em contratos de compra e venda de lotes de 32 empreendimentos do Grupo Cem.

Arquiplan

Residencial

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI+4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Em reestruturação. Operação de término de obras do residencial Go Barra Funda. Foi aprovada dação em pagamento e o papel está marcado a 55% do valor de face.

Starbucks (alimentação)

Corporativo

0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI+5,50%

LTV

Não informado

Resumo

Em reestruturação. Devedora em recuperação judicial. O papel está marcado a 6% do valor de face.

Vitacon Sr.

Residencial

0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI+5,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI de estoque pronto do empreendimento residencial Housi Paulista.

FIIs

Invista BBP

6,7%

FII TG Ativo Real (TGAR11)

1,5%

FII Manatí (MANA11)

1,4%

Zavit Crédito (ZAVC11)

0,8%

Pátria Receb. Imob. (HGCR11)

0,5%

Valora CRI CDI (VGIR11)

0,5%

RBR High Grade (RBRR11)

0,4%

Kinea Índice Preços (KNIP11)

0,4%

Classes

Única

77%

Sênior

17,7%

Mezanino

5,3%

Exposição por Índice

IPCA

76,1%

CDI

23,9%

Exposição por Segmento

Residencial

35,5%

Loteamento

17,9%

BTS (Built to suit)

10,7%

Outras estratégias

8,6%

Multipropriedade / Time Sharing

3,5%

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