Resumo do Relatório Gerencial de KIVO11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII KIVO
KIVO11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O KIVO11 é um fundo híbrido com estratégia predominante em CRIs (54,1% do PL) e alocação tática em FIIs (19,9%), mantendo uma posição de caixa elevada de 25,9% em janeiro. O fundo busca renda através de ativos de crédito imobiliário, majoritariamente indexados ao (82,9%). A gestão segue monitorando ativos em reestruturação (Starbucks, Ekko, Olimpo e Arquiplan) e aproveitou o mês para distribuir um rendimento extraordinário impulsionado por ajustes de caixa.
Desempenho
Em janeiro, o fundo apresentou resultado líquido de R$ 1,75 milhão (regime de caixa), mas distribuiu R$ 2,53 milhões (R$ 1,14/cota) utilizando R$ 778 mil de 'Ajustes na distribuição'. A cota de mercado valorizou 7,00%, fechando a R$ 69,49, reduzindo o desconto patrimonial para um de 0,81. A teve leve alta para R$ 85,60.
Dividendos
Distribuição de R$ 1,14 por cota, representando um Dividend mensal de 1,64% e anualizado de 19,69%. O valor distribuído foi superior ao resultado recorrente do mês, composto por R$ 0,79 de resultado líquido e um ajuste positivo significativo de distribuição.
Indicadores
P/VP
0,81
DY Mensal
1,64%
DY Projetado 12M
19,69%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,79
Dividendo por Cota
R$ 1,14
Estabilidade Dividendo
crescenteNúmero de Cotistas
6.918
Métricas
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
2,6 anos
Portfólio
Número de Operações
30
Número de FIIs
10
Destaques
- Aumento expressivo do dividendo para R$ 1,14/cota (vs R$ 0,87 no mês anterior).
- Valorização da cota de mercado (+7,00%), fechando a R$ 69,49.
- Redução do desconto sobre o VP, com P/VP subindo de 0,76 para 0,81.
- Posição de caixa robusta de 25,9% do PL (R$ 48,6 milhões).
Desafios
- Ativos em default persistentes: CRI Starbucks (marcado a 6% do valor de face) e CRI Ekko (média de 14,53%).
- CRI Olimpo vencido em janeiro e não pago, aguardando reavaliação e fora da tabela principal.
- CRI Arquiplan em reestruturação com dação em pagamento, marcado a 55% do valor de face.
- Necessidade de alocação do caixa elevado (25,9%) para evitar ineficiência de capital.
Riscos do Fundo
- Risco de Crédito: Carteira com ativos em default (Starbucks, Ekko, Olimpo, Arquiplan).
- Risco de Reinvestimento: Posição de caixa muito elevada (25,9% do PL) pode diluir retornos se não alocada.
- Risco de Liquidez: Presença de ativos ilíquidos ou em recuperação judicial na carteira.
- Concentração de Indexador: 82,9% da carteira de CRIs atrelada ao IPCA.
Notas
- Olimpo (vencido em janeiro) está sendo reavaliado e consta no ativo do fundo, mas não na carteira apresentada na tabela principal.
- Starbucks marcado a 6,00% do valor de face; venda de ativos para Zamp aprovada.
- Ekko marcado a uma média de 14,53% do valor de face.
- Arquiplan marcado a 55,00% do valor de face; dação em pagamento aprovada.
- Distribuição do mês contou com R$ 778 mil de 'Ajustes na distribuição'.
Observações do Mês
O KIVO11 iniciou 2026 com forte reação positiva no mercado secundário (+7% na cota) e distribuição elevada (DY 1,64% no mês). No entanto, a análise sugere cautela: o aumento dos dividendos foi impulsionado por ajustes não recorrentes, superando o resultado operacional líquido. Estruturalmente, o fundo mantém 25,9% em caixa (alta mas possível 'drag' de retorno) e carrega riscos de crédito não resolvidos (Olimpo vencido, Starbucks e Ekko com provisões altas). A redução do ( 0,81) reflete o otimismo, mas os fundamentos de crédito exigem atenção contínua.
CRIs
Concresul
Residencial
Residencial・IPCA+12,0%
4,5%
Concresul
Residencial
Residencial・IPCA+12,0%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA+12,0%
LTV
Resumo
Operação de término de obras de empreendimento médio padrão.
Keralty (saúde)
BTS ('Built to suit')
BTS ('Built to suit')・LTV 66%・IPCA+10,0%
LTV Médio 4,1%
Keralty (saúde)
BTS ('Built to suit')
BTS ('Built to suit')・LTV 66%・IPCA+10,0%
Tipo
CRI
Segmento
BTS ('Built to suit')
Taxa
IPCA+10,0%
LTV
Resumo
Operação com lastro em notas comerciais emitidas pela PHV Engenharia.
Realiza
Residencial
Residencial・CDI+5,0%
3,8%
Realiza
Residencial
Residencial・CDI+5,0%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
CDI+5,0%
LTV
Resumo
Construção de empreendimento residencial médio-alto padrão.
Telar
Residencial
Residencial・IPCA+11,3%
3,5%
Telar
Residencial
Residencial・IPCA+11,3%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA+11,3%
LTV
Resumo
Financiamento à construção de empreendimento no bairro Vila Santa Catarina.
FGR II
Loteamento
Loteamento・IPCA+9,5%
3,1%
FGR II
Loteamento
Loteamento・IPCA+9,5%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA+9,5%
LTV
Resumo
Construção de condomínio de casas.
Keycash Sr. (Home Equity)
Outras estratégias
Outras estratégias・LTV 45%・IPCA+9,5%
LTV Baixo 3%
Keycash Sr. (Home Equity)
Outras estratégias
Outras estratégias・LTV 45%・IPCA+9,5%
Tipo
CRI
Segmento
Outras estratégias
Taxa
IPCA+9,5%
LTV
Resumo
Recebíveis de contrato de Home Equity.
You Inc
Residencial
Residencial・CDI+4,3%
2,8%
You Inc
Residencial
Residencial・CDI+4,3%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
CDI+4,3%
LTV
Resumo
Financiar implantação de 2 empreendimentos e compra de terrenos.
Cond. Terraz
Residencial
Residencial・IPCA+12,6%
2,7%
Cond. Terraz
Residencial
Residencial・IPCA+12,6%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA+12,6%
LTV
Resumo
Financiamento de condomínio horizontal de casas de alto padrão (Série 1).
Cond. Terraz
Residencial
Residencial・IPCA+12,4%
2,7%
Cond. Terraz
Residencial
Residencial・IPCA+12,4%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA+12,4%
LTV
Resumo
Financiamento de condomínio horizontal de casas de alto padrão (Série 2).
Over Urbanismo
Loteamento
Loteamento・IPCA+11,0%
2,5%
Over Urbanismo
Loteamento
Loteamento・IPCA+11,0%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA+11,0%
LTV
Resumo
Construção de loteamento para sítio.
Costa Hirota
Residencial
Residencial・IPCA+11,0%
2,3%
Costa Hirota
Residencial
Residencial・IPCA+11,0%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA+11,0%
LTV
Resumo
Construção de empreendimento residencial no Brooklin.
Patriarca
Residencial
Residencial・IPCA+10,9%
2,2%
Patriarca
Residencial
Residencial・IPCA+10,9%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA+10,9%
LTV
Resumo
Construção de empreendimento residencial médio padrão na Cidade Patriarca.
Santa Lúcia
Residencial
Residencial・IPCA+10,5%
2%
Santa Lúcia
Residencial
Residencial・IPCA+10,5%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA+10,5%
LTV
Resumo
Término de obras de empreendimento alto padrão em Nova Lima.
Vic Engenharia
Loteamento
Loteamento・IPCA+9,5%
1,9%
Vic Engenharia
Loteamento
Loteamento・IPCA+9,5%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA+9,5%
LTV
Resumo
Lastreado na carteira de recebíveis de dois loteamentos.
Braspark (logística)
BTS ('Built to suit')
BTS ('Built to suit')・IPCA+8,0%
1,9%
Braspark (logística)
BTS ('Built to suit')
BTS ('Built to suit')・IPCA+8,0%
Tipo
CRI
Segmento
BTS ('Built to suit')
Taxa
IPCA+8,0%
LTV
Resumo
Construção da fase II e III de complexo logístico.
Roldão (varejo)
BTS ('Built to suit')
BTS ('Built to suit')・IPCA+8,5%
1,9%
Roldão (varejo)
BTS ('Built to suit')
BTS ('Built to suit')・IPCA+8,5%
Tipo
CRI
Segmento
BTS ('Built to suit')
Taxa
IPCA+8,5%
LTV
Resumo
Contrato de locação atípico BTS com Roldão Atacadista.
Realiza Série 2
Residencial
Residencial・CDI+5,0%
1,6%
Realiza Série 2
Residencial
Residencial・CDI+5,0%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
CDI+5,0%
LTV
OP Resort (Mutiprop.)
Multipropriedade / Time Sharing
Multipropriedade / Time Sharing・IPCA+9,0%
1,3%
OP Resort (Mutiprop.)
Multipropriedade / Time Sharing
Multipropriedade / Time Sharing・IPCA+9,0%
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade / Time Sharing
Taxa
IPCA+9,0%
LTV
Resumo
Contratos de compra e venda de unidades residenciais.
GVI (Multiprop.)
Multipropriedade / Time Sharing
Multipropriedade / Time Sharing・IPCA+7,0%
1,2%
GVI (Multiprop.)
Multipropriedade / Time Sharing
Multipropriedade / Time Sharing・IPCA+7,0%
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade / Time Sharing
Taxa
IPCA+7,0%
LTV
Resumo
Contratos de compra e venda das frações das unidades.
Bfabbriani
Residencial
Residencial・IPCA+9,2%
1,1%
Bfabbriani
Residencial
Residencial・IPCA+9,2%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA+9,2%
LTV
Resumo
Término de obras de dois empreendimentos residenciais.
HUB / Iveco (automotivo)
BTS ('Built to suit')
BTS ('Built to suit')・IPCA+11,0%
1%
HUB / Iveco (automotivo)
BTS ('Built to suit')
BTS ('Built to suit')・IPCA+11,0%
Tipo
CRI
Segmento
BTS ('Built to suit')
Taxa
IPCA+11,0%
LTV
Resumo
Lastro em notas comerciais emitidas pela Hub.
Lote5
Loteamento
Loteamento・IPCA+10,0%
0,9%
Lote5
Loteamento
Loteamento・IPCA+10,0%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA+10,0%
LTV
Resumo
Financiamento de quatro loteamentos.
Beachpark (Time Sharing)
Multipropriedade / Time Sharing
Multipropriedade / Time Sharing・IPCA+9,8%
0,9%
Beachpark (Time Sharing)
Multipropriedade / Time Sharing
Multipropriedade / Time Sharing・IPCA+9,8%
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade / Time Sharing
Taxa
IPCA+9,8%
LTV
Resumo
Reperfilamento de dívidas e desenvolvimento do projeto Ohana.
Arquiplan
Residencial
Residencial・CDI+4,3%
0,4%
Arquiplan
Residencial
Residencial・CDI+4,3%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
CDI+4,3%
LTV
Resumo
Em reestruturação. Aprovada dação em pagamento. Papel marcado a 55% do valor de face.
Pollo Skyline
Residencial
Residencial・CDI+4,0%
0,3%
Pollo Skyline
Residencial
Residencial・CDI+4,0%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
CDI+4,0%
LTV
Pollo Native
Loteamento
Loteamento・CDI+4,00%
0,3%
Pollo Native
Loteamento
Loteamento・CDI+4,00%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
CDI+4,00%
LTV
EKKO Live 1 / 2 (1)
Loteamento
Loteamento・IPCA+9,0%
0,2%
EKKO Live 1 / 2 (1)
Loteamento
Loteamento・IPCA+9,0%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA+9,0%
LTV
Resumo
Inadimplente. Em reestruturação. Marcado a uma média de 14,53% do valor de face.
VCA
Residencial
Residencial・IPCA+9,5%
0,1%
VCA
Residencial
Residencial・IPCA+9,5%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA+9,5%
LTV
EKKO Live 1 / 2
Loteamento
Loteamento・IPCA+9,0%
0,1%
EKKO Live 1 / 2
Loteamento
Loteamento・IPCA+9,0%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA+9,0%
LTV
Resumo
Inadimplente. Em reestruturação. Marcado a uma média de 14,53% do valor de face.
Starbucks (alimentação)
Outras estratégias
Outras estratégias・CDI+5,5%
0,1%
Starbucks (alimentação)
Outras estratégias
Outras estratégias・CDI+5,5%
Tipo
CRI
Segmento
Outras estratégias
Taxa
CDI+5,5%
LTV
Resumo
Inadimplente. Empresa em RJ. Papel marcado a 6% do valor de face.
FIIs
Suno Energias Limpas
Invista BBP
FII Manatí (MANA11)
FII TG Ativo Real (TGAR11)
Zavit Crédito (ZAVC11)
REC Master Fundo de Cotas
Pátria Receb. Imob. (HGCR11)
RBR High Grade (RBRR11)
Kinea Índice Preços (KNIP11)
Valora CRI CDI (VGIR11)
Classes
Única
Sênior
Mezanino
Exposição por Índice
IPCA+
CDI+
Exposição por Segmento
Residencial
Loteamento
BTS ('Built to suit')
Multipropriedade / Time Sharing
Outras estratégias