Resumo do Relatório Gerencial de KLOG11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII KINEA DL
KLOG11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O KLOG11 tem como objetivo o desenvolvimento do Galpão Logístico KLOG Guarulhos (AAA). O fundo encontra-se em fase final de obras (sistemas e segurança) e comercialização. Em outubro de 2025, a gestão concluiu as tratativas para a locação do módulo G104, com assinatura prevista para novembro. Houve uma mudança estratégica relevante: a previsão de venda do ativo (desinvestimento) foi postergada para ao longo de 2026 (anteriormente 2º semestre de 2025) devido ao cenário macroeconômico de juros elevados.
Desempenho
A taxa de ocupação permaneceu estável em 28,26%, mas houve progresso comercial significativo com a conclusão da negociação do módulo G104 e novas conversas para o módulo G103. O mercado de Guarulhos mostra dados positivos com em queda (6,0%) e aluguel em alta.
Dividendos
Como fundo de desenvolvimento, não há distribuição de rendimentos recorrentes. O retorno capital mais lucro é esperado no evento de (venda do ativo), agora previsto para 2026.
Indicadores
P/VP
Não informado
DY Mensal
0%
DY Projetado 12M
0%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
Não informado
Dividendo por Cota
R$ 0,00
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
Não informado
Métricas de Desenvolvimento
Progresso Médio de Obras
95%
Progresso Médio de Vendas
28,26%
TIR Média dos Projetos
20%
VGV Total Lançado
Não informado
VGV Restante Projetado
Não informado
Portfólio
Projetos Ativos
1
Destaques
- Conclusão das tratativas contratuais para locação do módulo G104, com assinatura prevista para novembro de 2025.
- Retomada de análise por grande empresa de e-commerce para locação de 30.000 m².
- Início de negociações para o módulo G103 com empresa do setor de alimentos.
- Previsão de Habite-se para Fevereiro de 2025.
- Manutenção da expectativa de retorno do projeto em 20% a.a.
Desafios
- Cenário macroeconômico com juros elevados forçou a postergação da venda do ativo para 2026.
- Necessidade de conversão das visitas e interesses (pipeline de 12.000 a 30.000 m²) em contratos assinados para reduzir a vacância física atual de 71,74%.
Riscos do Fundo
- Risco de Mercado/Macro: Juros altos dificultando a venda do ativo no cap rate desejado (evidenciado pelo adiamento para 2026).
- Risco de Monoativo: Concentração total em um único galpão logístico.
- Risco de Vacância: Necessidade de locar ~71% da área antes da venda para maximizar valor.
Notas
- Próxima chamada de capital prevista para Dezembro/2025 (~8,9% do capital comprometido).
- Obras de Sistemas de Segurança Eletrônica 54% concluídas, término previsto para 31/12/2025.
Observações do Mês
O fundo apresenta fundamentos imobiliários sólidos, situando-se em uma região (Guarulhos) com em queda (6,0%) e preços de locação em alta (R$ 38,49/m²). A gestão tem sido ativa comercialmente, finalizando a negociação do G104. No entanto, a alteração do cronograma de desinvestimento de 2025 para 2026 altera a duration do investimento para o cotista, refletindo a dificuldade de vender o ativo pelo preço alvo no atual cenário de juros.
Projetos de Desenvolvimento
Galpão Logístico KLOG Guarulhos
Rodovia Presidente Dutra x Rua Indubel, 940 - Guarulhos/SP・Obras・Logístico
100% 100%
Galpão Logístico KLOG Guarulhos
Rodovia Presidente Dutra x Rua Indubel, 940 - Guarulhos/SP・Obras・Logístico
Status
Obras
Segmento
Logístico
Alocação
100%
VGV
-
TIR Esperada
20%
Tipo de Financiamento
Capital Próprio
Número de Unidades
2
Data de Lançamento
08/2023
Entrega Prevista
02/2025
Resumo
Galpão AAA com 98.514 m² de ABL. Em out/25, a ocupação é de 28,26%. Negociação do módulo G104 concluída, assinatura prevista para nov/25. Obras de sistemas de segurança em andamento. Venda do ativo postergada para 2026.
Metragem Média por Unidade
49257m²
Estratégia de Financiamento
Capital Próprio
1 projeto • R$ 0,00 VGV
Landbank
Número de Unidades
0
Área Total
0 mil m²
VGV Total
R$ 0,00
Lançamentos Projetados
Nenhum
Diversificação Regional
Guarulhos/SP
Exposição por Segmento
Logístico AAA