Resumo do Relatório Gerencial de KLOG11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII KINEA DL
KLOG11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O KLOG11 concluiu as obras do Galpão Logístico KLOG Guarulhos, restando apenas implementações finais do condomínio. O fundo atingiu 41,05% de ocupação com a nova locação para a Kuehne Nagel. Devido ao cenário macroeconômico de juros elevados, a gestão postergou a estratégia de desinvestimento (venda) para 2026 e, em um movimento de alinhamento com os cotistas, reduziu voluntariamente a taxa de administração de 1,25% a.a. para 0,80% a.a.
Desempenho
O mês foi positivo operacionalmente, com salto na ocupação de 28,26% para 41,05% e conclusão das obras. Comercial avançou com locação de módulo farmacêutico e negociações avançadas para atingir 50% de ocupação em breve.
Dividendos
Como fundo de desenvolvimento, não distribui rendimentos mensais recorrentes (dividendos). O retorno do capital mais lucro ( projetada de ~20% a.a.) será pago no evento de (venda do ativo), agora previsto para ocorrer ao longo de 2026.
Indicadores
P/VP
Não informado
DY Mensal
0%
DY Projetado 12M
0%
Rentabilidade YTD
0%
Resultado por Cota
R$ 0,00
Dividendo por Cota
R$ 0,00
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
Não informado
Métricas de Desenvolvimento
Progresso Médio de Obras
100%
Progresso Médio de Vendas
41,05%
TIR Média dos Projetos
20%
VGV Total Lançado
Não informado
VGV Restante Projetado
Não informado
Portfólio
Projetos Concluídos
1
Destaques
- Conclusão das obras do empreendimento, restando apenas finalizações condominiais.
- Redução voluntária da taxa de administração/gestão de 1,25% para 0,80% a.a.
- Locação do módulo G104 para a Kuehne Nagel (operação farmacêutica).
- Aumento da taxa de ocupação para 41,05%.
- Divulgação de cenários de desinvestimento para 2026 com TIR projetada entre 13% e 20%.
Desafios
- Cenário macroeconômico com Selic elevada em 2025 pressionando o cap rate de saída.
- Necessidade de novas chamadas de capital para quitação de obrigações remanescentes (terreno e garantias).
- Concretizar as negociações em andamento para reduzir a vacância restante (atualmente ~59%).
Riscos do Fundo
- Risco Macro/Juros: Taxa Selic elevada pressionando o cap rate de saída e valor de venda.
- Risco de Monoativo: Concentração total em um único imóvel logístico.
- Risco de Liquidez: Fundo fechado com resgate previsto apenas no encerramento/venda (cotas negociadas em mercado secundário, mas com liquidez a verificar).
- Risco de Necessidade de Capital: Chamadas de capital adicionais obrigatórias para os cotistas.
Notas
- Próxima chamada de capital prevista para 02/2026, representando cerca de 8,9% do capital comprometido.
- Evento de inauguração realizado com 70 participantes para fomentar novas demandas.
- Obras de sistemas de segurança 76% concluídas, previsão de término 31/12/2025.
Observações do Mês
O fundo entregou marcos importantes: conclusão da obra e avanço significativo na locação (de 28% para 41%). A decisão de postergar a venda para 2026 é prudente dado o cenário de juros, evitando a queima do ativo. O destaque é a atitude pró-cotista da gestão em reduzir a taxa de administração durante esse período de extensão, mitigando o custo de carrego. O ativo é de alta qualidade (AAA em Guarulhos) e atrai inquilinos multinacionais.
Projetos de Desenvolvimento
Galpão Logístico KLOG Guarulhos
Rodovia Presidente Dutra x Rua Indubel, 940 - Guarulhos/SP・Concluído・Logístico
100% 100%
Galpão Logístico KLOG Guarulhos
Rodovia Presidente Dutra x Rua Indubel, 940 - Guarulhos/SP・Concluído・Logístico
Status
Concluído
Segmento
Logístico
Alocação
100%
VGV
-
TIR Esperada
20%
Tipo de Financiamento
Capital Próprio (Chamadas de Capital)
Número de Unidades
2
Data de Lançamento
08/2023
Entrega Prevista
11/2025
Resumo
Obra concluída. 41,05% locado (Kuehne Nagel e Chama Supermercados). Venda prevista para 2026. TIR esperada de 20% a.a. se cap rate de 7,45% for mantido.
Metragem Média por Unidade
49250m²
Estratégia de Financiamento
Capital Próprio (Chamadas de Capital)
1 projeto • R$ 0,00 VGV
Landbank
Número de Unidades
0
Área Total
0 mil m²
VGV Total
R$ 0,00
Lançamentos Projetados
Nenhum
Diversificação Regional
Guarulhos, SP
Exposição por Segmento
Logístico AAA