Resumo do Relatório Gerencial de KLOG11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII KINEA DL
KLOG11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O KLOG11 concluiu integralmente as obras do Galpão Logístico KLOG Guarulhos, restando apenas implementações finais de condomínio e quitações financeiras. A taxa de ocupação mantém-se em 41,05%, com negociações avançadas para o módulo G103 (minuta contratual). Devido ao cenário de juros elevados ( alta em 2025), a gestão mantém a estratégia de postergar o desinvestimento para 2026, focando na locação para maximizar o valor de saída. Uma nova chamada de capital está prevista para fevereiro de 2026.
Desempenho
As obras civis atingiram 100% de conclusão. A ocupação física permaneceu estável em 41,05%, mas houve progresso comercial qualitativo com a solicitação de minuta para o módulo G103 e alinhamento para expansão da Kuehne+Nagel. As obras de segurança avançaram para 85%.
Dividendos
Fundo de desenvolvimento não distribui rendimentos mensais recorrentes (dividendos). O retorno do capital mais lucro ( projetada de 20% a.a.) será pago no evento de (venda do ativo), previsto para ocorrer ao longo de 2026.
Indicadores
P/VP
Não informado
DY Mensal
0%
DY Projetado 12M
0%
Rentabilidade YTD
0%
Resultado por Cota
R$ 0,00
Dividendo por Cota
R$ 0,00
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
Não informado
Métricas de Desenvolvimento
Progresso Médio de Obras
100%
Progresso Médio de Vendas
41,05%
TIR Média dos Projetos
20%
VGV Total Lançado
Não informado
VGV Restante Projetado
Não informado
Portfólio
Projetos Concluídos
1
Destaques
- Conclusão integral das obras do empreendimento.
- Solicitação de minuta contratual por empresa de logística para o módulo G103.
- Alinhamento comercial para possível expansão da Kuehne+Nagel no início de 2026.
- Confirmação de nova chamada de capital para 02/2026 (~8,9% do capital comprometido).
- Execução de 85% das obras de segurança eletrônica.
Desafios
- Estagnação nas negociações com empresa de e-commerce interessada em 30 mil m².
- Ambiente macroeconômico (Selic alta) pressionando o cap rate de saída e dificultando a venda no curto prazo.
- Necessidade de elevar a ocupação (atualmente 41%) para 50%+ nos próximos meses para otimizar valor de venda.
Riscos do Fundo
- Risco de Mercado: Taxa Selic elevada pressionando cap rates e dificultando a venda do ativo pelo preço alvo.
- Risco de Monoativo: Concentração total em um único imóvel em Guarulhos.
- Risco de Liquidez: Fundo fechado, retorno do capital depende exclusivamente da venda do ativo.
- Risco de Vacância: Necessidade de locar o restante da área (~59%) em um mercado competitivo.
Notas
- Próxima chamada de capital prevista para 02/2026, representando cerca de 8,9% do capital comprometido.
- Obras de segurança eletrônica com 85% de avanço.
- Previsão de conclusão da negociação do módulo G103 até janeiro de 2026.
- Cenários de desinvestimento projetam entre 13,1% e 20,0% dependendo do de saída (7,45% a 8,00%) e data (mar a set/2026).
Observações do Mês
O fundo atingiu um marco crucial com a conclusão das obras físicas, eliminando o risco de construção. O foco agora é 100% comercial e na preparação para o desinvestimento. Embora a ocupação de 41% ainda exija trabalho, as tratativas em andamento (G103 e expansão Kuehne+Nagel) são promissoras. A decisão de postergar a venda para 2026 é prudente dado o cenário de juros, evitando a destruição de valor.
Projetos de Desenvolvimento
Galpão Logístico KLOG Guarulhos
Rodovia Presidente Dutra x Rua Indubel, 940 - Guarulhos/SP・Concluído・Logístico
100% 100%
Galpão Logístico KLOG Guarulhos
Rodovia Presidente Dutra x Rua Indubel, 940 - Guarulhos/SP・Concluído・Logístico
Status
Concluído
Segmento
Logístico
Alocação
100%
VGV
-
TIR Esperada
20%
Tipo de Financiamento
Capital Próprio (Chamadas de Capital)
Número de Unidades
2
Data de Lançamento
08/2023
Entrega Prevista
12/2025
Resumo
Obras 100% concluídas. 41,05% locado. Negociação avançada para G103 e expansão Kuehne+Nagel. Venda prevista para 2026.
Metragem Média por Unidade
49257m²
Estratégia de Financiamento
Capital Próprio (Chamadas de Capital)
1 projeto • R$ 0,00 VGV
Landbank
Número de Unidades
0
Área Total
0 mil m²
VGV Total
R$ 0,00
Lançamentos Projetados
Nenhum
Diversificação Regional
Guarulhos, SP
Exposição por Segmento
Logístico AAA