Resumo do Relatório Gerencial de KLOG11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII KINEA DL
KLOG11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O KLOG11 concluiu integralmente as obras do Galpão Logístico em Guarulhos, restando apenas etapas finais de condomínio e pagamentos remanescentes. O foco atual é a locação para maximizar o valor de venda (desinvestimento) previsto para ocorrer ao longo de 2026. A ocupação atual é de 41,05%, com negociações avançadas (minuta de contrato) para o módulo G103, que pode elevar a ocupação para 56%.
Desempenho
O fundo mantém 100% das obras concluídas e 41,05% de ocupação física. O destaque do mês de janeiro de 2026 foi o avanço nas tratativas comerciais, recebendo a minuta de contrato revisada para o módulo G103. O cenário macroeconômico de juros altos continua pressionando o de saída, justificando a postergação da venda.
Dividendos
Por ser um fundo de desenvolvimento, não distribui rendimentos mensais (dividend 0%). O retorno aos cotistas virá do lucro na venda do ativo, com projetada de 20% a.a. dependendo das condições de saída em 2026.
Indicadores
P/VP
Não informado
DY Mensal
0%
DY Projetado 12M
0%
Rentabilidade YTD
0%
Resultado por Cota
R$ 0,00
Dividendo por Cota
R$ 0,00
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
Não informado
Métricas de Desenvolvimento
Progresso Médio de Obras
100%
Progresso Médio de Vendas
41,05%
TIR Média dos Projetos
20%
VGV Total Lançado
Não informado
VGV Restante Projetado
Não informado
Portfólio
Projetos Concluídos
1
Destaques
- Obras do empreendimento integralmente concluídas
- Recebimento de minuta de contrato revisada para locação do módulo G103 (potencial de ir a 56% de ocupação)
- Definição de chamadas de capital para março (1,14%) e abril/maio de 2026 (7,76%)
- Obras de segurança eletrônica em fase final (previsão de conclusão em fevereiro)
- Manutenção da TIR projetada de 20% a.a. caso o cap rate de viabilidade (7,45%) seja mantido
Desafios
- Manutenção da taxa Selic em patamares elevados ao longo de 2025 e início de 2026 restringindo volume de transações
- Ambiente macroeconômico pressionando os preços de venda e cap rates exigidos por compradores
- Necessidade de conversão das negociações em contratos firmados para reduzir a vacância de ~59% antes da venda
Riscos do Fundo
- Risco Macro/Juros: Selic alta pressiona cap rates e dificulta a venda do ativo pelo valor de avaliação.
- Risco de Liquidez: Fundo fechado, saída depende exclusivamente da venda do ativo ou mercado secundário restrito.
- Risco de Monoativo: Concentração total em um único galpão em Guarulhos.
- Risco de Vacância: Necessidade de locar a área remanescente em mercado competitivo.
Notas
- Chamada de capital prevista: 1,14% do capital comprometido em março/2026.
- Chamada de capital prevista: 7,76% do capital comprometido em abril/2026 ou maio/2026.
- Se confirmada a locação do G103, ocupação vai a 56%. Se confirmado G105, vai a 69%.
- Cenários de desinvestimento atualizados: varia de 13,1% (venda em set/26 a cap 8,00%) a 20,0% (venda em mar/26 a cap 7,45%).
Observações do Mês
O fundo segue executando seu plano de negócios com consistência. O risco de engenharia foi eliminado com a conclusão da obra. O risco comercial está sendo mitigado progressivamente, saindo de 28% para 41% de ocupação recentemente, com pipeline concreto para superar 50%. A gestão demonstra prudência ao postergar a venda para evitar destruição de valor via cap rates altos, embora isso exija paciência e aporte de capital (chamadas extras) do investidor.
Projetos de Desenvolvimento
Galpão Logístico KLOG Guarulhos
Rodovia Presidente Dutra x Rua Indubel, 940 - Guarulhos/SP・Concluído・Logístico
100% 100%
Galpão Logístico KLOG Guarulhos
Rodovia Presidente Dutra x Rua Indubel, 940 - Guarulhos/SP・Concluído・Logístico
Status
Concluído
Segmento
Logístico
Alocação
100%
VGV
-
TIR Esperada
20%
Tipo de Financiamento
Capital Próprio (Chamadas de Capital)
Número de Unidades
2
Data de Lançamento
08/2023
Entrega Prevista
01/2026
Resumo
Obras 100% concluídas. 41,05% locado. Em negociação avançada (minuta) para o módulo G103. Venda do ativo prevista para 2026.
Metragem Média por Unidade
49257m²
Estratégia de Financiamento
Capital Próprio (Chamadas de Capital)
1 projeto • R$ 0,00 VGV
Landbank
Número de Unidades
0
Área Total
0 mil m²
VGV Total
R$ 0,00
Lançamentos Projetados
Nenhum
Diversificação Regional
Guarulhos, SP
Exposição por Segmento
Logístico AAA