FII KINEA
LivreKNRI11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) é um fundo híbrido que visa gerar renda de aluguel através da locação de um portfólio diversificado de prédios corporativos e galpões logísticos. Em outubro, o fundo continuou seu movimento de redução de com duas novas locações no Complexo Rochaverá (SP), para a ASSODEERE (440 m²) e WORKPLACE Arquitetura (229 m²). Essas movimentações resultaram em uma nova, embora discreta, melhora nos indicadores de vacância. Financeiramente, o resultado do mês ficou abaixo do montante distribuído, exigindo o uso de reservas.
Desempenho
O desempenho de outubro foi misto. Operacionalmente, houve uma melhora marginal, com a física caindo de 3,89% para 3,86% e a financeira de 5,62% para 5,53%, dando continuidade à tendência positiva. No entanto, o resultado financeiro foi de R$ 0,94 por cota, valor que não cobriu a distribuição de R$ 1,00, representando um revés em comparação ao mês anterior. A encerrou em R$ 163,34 e a de mercado em R$ 148,60, mantendo o em 0,91.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 1,00 por cota referente ao mês de outubro, com pagamento em 14/11/2025. Este valor foi superior ao resultado gerado no período, que totalizou R$ 0,94 por cota, indicando que o fundo utilizou parte de suas reservas para complementar a distribuição.
Indicadores
P/VP
0,91
DY Mensal
0,67%
DY Projetado 12M
8,08%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,94
Dividendo por Cota
R$ 1,00
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
Não informado
Métricas
Vacância Física
3,86%
Vacância Financeira
5,53%
WALT
3,4 anos
Inadimplência
Não informado
Endividamento
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Imóveis
21
ABL Total
722 mil m²
Dívida Total
R$ 345.300.000,00
Destaques
- Realização de duas novas locações no Complexo Rochaverá, somando 669 m².
- Continuidade da tendência de queda da vacância, com a física atingindo 3,86% e a financeira 5,53%.
- Manutenção da distribuição de rendimentos no patamar de R$ 1,00 por cota.
Desafios
- O resultado do mês (R$ 0,94/cota) foi insuficiente para cobrir a distribuição de R$ 1,00/cota, revertendo a cobertura vista em setembro.
- A alta vacância persiste em ativos estratégicos, como o Buenos Aires Corporate no Rio de Janeiro (87,93%) e o CD PIB Sumaré em São Paulo (100%).
- Apesar da melhora contínua, o ritmo de redução da vacância diminuiu em outubro em comparação com os meses anteriores.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica da receita no estado de São Paulo (68,45%).
- Risco de vacância elevada e persistente em ativos específicos como Buenos Aires Corporate (RJ) e CD PIB Sumaré (SP), que pressionam o resultado consolidado.
- Exposição ao mercado de escritórios do Rio de Janeiro, que, apesar de melhoras, historicamente apresenta maior volatilidade.
- Risco de execução, cronograma e locação do projeto de desenvolvimento Biosquare.
- Alavancagem total de R$ 345,3 milhões, expondo o fundo a riscos de taxas de juros e necessidade de refinanciamento futuro.
- Sustentabilidade do patamar de distribuição de R$ 1,00/cota, dado que o resultado de outubro (e de agosto) foi inferior a este valor.
Notas
- A financeira ajustada pelas carências previstas nos novos contratos de locação foi de 6,75% em outubro, ante 7,27% no mês anterior.
- A financeira do ativo Rochaverá (Torre C) não impacta o resultado do Fundo, pois o contrato de compra e venda conta com uma cláusula de renda mínima garantida.
Observações do Mês
A análise do fundo em outubro é neutra. Por um lado, a gestão continua demonstrando capacidade comercial ao atrair novos inquilinos para seus ativos de alta qualidade, mantendo a trajetória positiva de redução de . Por outro, a performance financeira enfraqueceu, com o resultado do mês não cobrindo a distribuição, um ponto de atenção para a sustentabilidade dos proventos no patamar atual. O fundo vive um momento de melhora operacional gradual, mas com volatilidade nos resultados mensais, e os ativos problemáticos continuam sendo um peso significativo. O de 0,91 reflete esse cenário, oferecendo um desconto que embute os riscos existentes.
Propriedades
CD Cabreúva
Cabreúva, SP
Vacância Baixa
CD Cabreúva
Cabreúva, SP
GLA
178.730 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com Lojas Renner. 100% locado.
Rochaverá Torre Crystal
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Rochaverá Torre Crystal
São Paulo, SP
GLA
53.401 m²
Ocupação
97,33%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
57%
Resumo
Contrato típico. Locatários: BASF, CTEEP. A vacância financeira do ativo é de 2,67%.
Diogo Moreira 184
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Diogo Moreira 184
São Paulo, SP
GLA
12.105 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com Bunge. 100% locado.
CD Pouso Alegre
Pouso Alegre, MG
Vacância Baixa
CD Pouso Alegre
Pouso Alegre, MG
GLA
87.750 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com empresa do setor de consumo. 100% locado.
CD Mogi das Cruzes
Mogi das Cruzes, SP
Vacância Baixa
CD Mogi das Cruzes
Mogi das Cruzes, SP
GLA
69.113 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com Kimberly Clark. 100% locado.
Boulevard Corporate Tower
Belo Horizonte, MG
Vacância Baixa
Boulevard Corporate Tower
Belo Horizonte, MG
GLA
20.426 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato típico. Locatários: Google, We Work. 100% locado.
Lagoa Corporate
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Média
Lagoa Corporate
Rio de Janeiro, RJ
GLA
11.687 m²
Ocupação
77,54%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato típico. Locatários: Pinheiro Neto, SPX, JGP. Vacância financeira de 22,46%.
CD Jundiaí Industrial Park
Jundiaí, SP
Vacância Baixa
CD Jundiaí Industrial Park
Jundiaí, SP
GLA
75.976 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
90%
Resumo
Contrato típico. Locatários: Fini, Geodis, Kisabor. 100% locado.
Rochaverá Torres Ebony e Marble
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Rochaverá Torres Ebony e Marble
São Paulo, SP
GLA
56.734 m²
Ocupação
96,26%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
20%
Resumo
Contrato típico. Locatários: Votorantim, SAP, Boehringer. A vacância financeira é de 3,74%.
São Luiz (Torre IV)
São Paulo, SP
Vacância Baixa
São Luiz (Torre IV)
São Paulo, SP
GLA
11.354 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
86%
Resumo
Contrato típico. Locatários: Pine, BMG, Minutrade. 100% locado.
CD Santa Cruz
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Baixa
CD Santa Cruz
Rio de Janeiro, RJ
GLA
64.860 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com Lojas Renner. 100% locado.
Madison
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Madison
São Paulo, SP
GLA
8.329 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato típico. Locatários: Polirex, GTI, Capital Markets. 100% locado.
CD Itaqua
Itaquaquecetuba, SP
Vacância Baixa
CD Itaqua
Itaquaquecetuba, SP
GLA
30.698 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com Marisa. 100% locado.
CD Global Jundiaí
Jundiaí, SP
Vacância Baixa
CD Global Jundiaí
Jundiaí, SP
GLA
41.468 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato típico. Locatários: Foxconn, Habasit. 100% locado.
Bela Paulista
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Bela Paulista
São Paulo, SP
GLA
6.521 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato típico. Locatários: Delta Business, Kalunga, Agis. 100% locado.
Botafogo Trade Center
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Alta
Botafogo Trade Center
Rio de Janeiro, RJ
GLA
8.083 m²
Ocupação
63,67%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato típico. Locatários: Keppel Fels, UTE GNA. Vacância financeira de 36,33%.
Athenas
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Athenas
São Paulo, SP
GLA
6.759,3 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato típico. Locatários: Polenghi, Am. Airlines, Takaoka. 100% locado.
Joaquim Floriano
São Paulo, SP
Vacância Média
Joaquim Floriano
São Paulo, SP
GLA
3.899 m²
Ocupação
84,71%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato típico. Locatários: GS Inima, Odata, Planova. Vacância financeira de 15,29%.
Buenos Aires Corporate
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Alta
Buenos Aires Corporate
Rio de Janeiro, RJ
GLA
6.887 m²
Ocupação
12,07%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato típico. Locatários: Grupo GR, E-Frame. Vacância financeira crítica de 87,93%.
CD PIB Sumaré
Sumaré, SP
Vacância Alta
CD PIB Sumaré
Sumaré, SP
GLA
13.836 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato típico. Ativo permanece 100% vago.
Projetos em Desenvolvimento
Biosquare
Rua dos Pinheiros, 701, São Paulo - SP ・- concluído
Biosquare
Rua dos Pinheiros, 701, São Paulo - SP ・- concluído
Conclusão
-
Localização
Rua dos Pinheiros, 701, São Paulo - SP
Entrega Prevista
1S26
Resumo
Projeto de edifício corporativo em desenvolvimento. A participação do Fundo é de 69% e o valor total aportado até a data é de R$ 278.064.321,07.
ABL Total
41,93 mil m²
Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Rio de Janeiro
Endividamento
Dívida Total
R$ 345.300.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
-
Alavancagem Biosquare
TR + 9,50%・Vence 133 meses após carência de 18 meses do término da obra
Alavancagem Biosquare
TR + 9,50%・Vence 133 meses após carência de 18 meses do término da obra
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
133 meses após carência de 18 meses do término da obra
Taxa de Juros
TR + 9,50%
Saldo Devedor
R$ 195.300.000,00
Resumo
Financiamento junto ao Bradesco para o desenvolvimento do projeto Biosquare.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI CD Cabreúva
IPCA + 7,25%・Vence 03/2036
CRI CD Cabreúva
IPCA + 7,25%・Vence 03/2036
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
03/2036
Taxa de Juros
IPCA + 7,25%
Saldo Devedor
R$ 150.000.000,00
Resumo
Alavancagem via Certificado de Recebíveis Imobiliários associado ao projeto do CD Cabreúva.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado