FII KINEA
LivreKNRI11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) tem como objetivo gerar renda através de um portfólio diversificado de prédios corporativos e galpões logísticos. Em julho, o fundo celebrou três novas locações no Complexo Rochaverá: dois conjuntos para a Arauco e um para a WestRock na Torre Crystal, e um conjunto para a Intercron na Torre Marble. Estas movimentações reforçam a atratividade do ativo e contribuíram para a melhora dos indicadores de do fundo.
Desempenho
O desempenho em julho foi positivo, com a física caindo para 4,35% (ante 4,49% no mês anterior) e a financeira para 6,15% (ante 6,19%). O resultado do mês foi de R$ 1,07 por cota, superando a distribuição de R$ 1,00 por cota. A encerrou o período em R$ 163,04, enquanto a cota de mercado fechou em R$ 142,19, resultando em um de 0,87.
Dividendos
O fundo anunciou a distribuição de R$ 1,00 por cota, referente aos resultados de julho, com pagamento agendado para 14 de agosto de 2025. O valor distribuído foi totalmente coberto pelo resultado gerado no período, que foi de R$ 1,07 por cota.
Indicadores
P/VP
0,87
DY Mensal
0,7%
DY Projetado 12M
8,44%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 1,07
Dividendo por Cota
R$ 1,00
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
Não informado
Métricas
Vacância Física
4,35%
Vacância Financeira
6,15%
WALT
3,6 anos
Inadimplência
Não informado
Endividamento
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Imóveis
20
ABL Total
722 mil m²
Dívida Total
R$ 345.300.000,00
Destaques
- Conclusão de três novas locações no Complexo Rochaverá (Arauco, WestRock e Intercron).
- Redução da vacância física para 4,35% e da vacância financeira para 6,15%.
- Resultado de R$ 1,07 por cota, superior à distribuição de R$ 1,00.
- Melhora contínua dos indicadores operacionais, demonstrando a atratividade dos ativos do portfólio.
Desafios
- A alta vacância persiste em ativos específicos, notadamente no Buenos Aires Corporate (90,73%) e Botafogo Trade Center (43,24%) no Rio de Janeiro.
- O ativo CD PIB Sumaré continua 100% vago, sem gerar receita para o fundo.
- A gestão da alavancagem de R$ 345,3 milhões continua sendo um ponto de atenção.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica da receita no estado de São Paulo (68,55%).
- Risco de vacância elevada e persistente em ativos específicos: Buenos Aires Corporate (90,73% vago), Botafogo Trade Center (43,24% vago) e CD PIB Sumaré (100% vago).
- Exposição ao mercado de escritórios do Rio de Janeiro, que apresenta maior volatilidade e onde o fundo possui os ativos com pior desempenho.
- Risco de execução e cronograma do projeto de desenvolvimento Biosquare, com entrega prevista para 2026.
- Alavancagem total de R$ 345,3 milhões, expondo o fundo a riscos de taxas de juros e necessidade de refinanciamento futuro.
Notas
- A financeira ajustada pelas carências previstas nos novos contratos de locação foi de 7,07% (ante 7,55% no mês anterior).
- A financeira do ativo Rochaverá (Torre C) não impacta o resultado do Fundo, pois o contrato de compra e venda conta com uma cláusula de renda mínima garantida.
Observações do Mês
O KNRI11 apresentou um mês positivo, com a gestão demonstrando sucesso na comercialização de espaços no Complexo Rochaverá, o que levou a uma melhora nos indicadores de . O portfólio segue robusto e diversificado, com a geração de caixa cobrindo confortavelmente os dividendos. No entanto, os desafios com os imóveis de alta vacância no Rio de Janeiro e em Sumaré (SP) continuam a ser o principal contraponto, impedindo uma performance ainda melhor. O desconto de 13% do preço de mercado sobre o valor patrimonial reflete essa dualidade: um portfólio core de alta qualidade com alguns ativos problemáticos que demandam solução.
Propriedades
CD Cabreúva
Cabreúva, SP
Vacância Baixa
CD Cabreúva
Cabreúva, SP
GLA
178.730 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel logístico 100% locado para Lojas Renner em contrato atípico.
Rochaverá Torre Crystal
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Rochaverá Torre Crystal
São Paulo, SP
GLA
53.401 m²
Ocupação
95,09%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
57%
Resumo
Edifício corporativo com participação de 57% do fundo. Principais locatários: BASF, CTEEP. Em julho, recebeu as locações da Arauco e WestRock.
Diogo Moreira 184
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Diogo Moreira 184
São Paulo, SP
GLA
12.105 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Edifício corporativo 100% locado para a Bunge em contrato atípico.
CD Pouso Alegre
Pouso Alegre, MG
Vacância Baixa
CD Pouso Alegre
Pouso Alegre, MG
GLA
87.750 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel logístico 100% locado para empresa do setor de consumo em contrato atípico.
CD Mogi das Cruzes
Mogi das Cruzes, SP
Vacância Baixa
CD Mogi das Cruzes
Mogi das Cruzes, SP
GLA
69.113 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel logístico 100% locado para a Kimberly Clark em contrato atípico.
CD Jundiaí Industrial Park
Jundiaí, SP
Vacância Baixa
CD Jundiaí Industrial Park
Jundiaí, SP
GLA
75.976 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
90%
Resumo
Imóvel logístico 100% ocupado, com 90% de participação do fundo. Locatários: Fini, Geodis, Kisabor.
Boulevard Corporate Tower
Belo Horizonte, MG
Vacância Baixa
Boulevard Corporate Tower
Belo Horizonte, MG
GLA
20.426 m²
Ocupação
98,34%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Edifício corporativo com vacância de 1,66%. Locatários: Google, We Work.
Lagoa Corporate
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Média
Lagoa Corporate
Rio de Janeiro, RJ
GLA
11.687 m²
Ocupação
77,35%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Edifício corporativo com vacância de 22,65%. Locatários: Pinheiro Neto, SPX, JGP.
Rochaverá Torres Ebony e Marble
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Rochaverá Torres Ebony e Marble
São Paulo, SP
GLA
56.734 m²
Ocupação
95,49%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
20%
Resumo
Participação de 20% em torres corporativas com vacância de 4,51%. Locatários: Votorantim, SAP, Boehringer. Em julho, recebeu a locação da Intercron.
São Luiz (Torre IV)
São Paulo, SP
Vacância Baixa
São Luiz (Torre IV)
São Paulo, SP
GLA
11.354 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
86%
Resumo
Edifício corporativo 100% ocupado, com 86% de participação do fundo. Locatários: Pine, BMG, Minutrade.
CD Santa Cruz
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Baixa
CD Santa Cruz
Rio de Janeiro, RJ
GLA
64.860 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel logístico 100% locado para Lojas Renner em contrato atípico.
Madison
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Madison
São Paulo, SP
GLA
8.329 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Edifício corporativo 100% locado. Locatários: Polirex, GTI Comunicação, Capital Markets.
CD Itaqua
Itaquaquecetuba, SP
Vacância Baixa
CD Itaqua
Itaquaquecetuba, SP
GLA
30.698 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel logístico 100% locado para a Marisa em contrato atípico.
CD Global Jundiaí
Jundiaí, SP
Vacância Baixa
CD Global Jundiaí
Jundiaí, SP
GLA
41.468 m²
Ocupação
96,85%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel logístico com vacância de 3,15%. Locatários: Foxconn, Habasit.
Bela Paulista
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Bela Paulista
São Paulo, SP
GLA
6.521 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Edifício corporativo 100% locado. Locatários: Delta Business, Kalunga, Agis Construção.
Botafogo Trade Center
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Alta
Botafogo Trade Center
Rio de Janeiro, RJ
GLA
8.083 m²
Ocupação
56,76%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Edifício corporativo com alta vacância de 43,24%. Locatários: Keppel Fels, UTE GNA.
Athenas
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Athenas
São Paulo, SP
GLA
6.759,3 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Edifício corporativo 100% locado. Locatários: Polenghi, American Airlines, Takaoka.
Joaquim Floriano
São Paulo, SP
Vacância Média
Joaquim Floriano
São Paulo, SP
GLA
3.899 m²
Ocupação
84,28%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Edifício corporativo com vacância de 15,72%. Locatários: GS Inima, Odata, Planova.
Buenos Aires Corporate
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Alta
Buenos Aires Corporate
Rio de Janeiro, RJ
GLA
6.887 m²
Ocupação
9,27%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Edifício corporativo com vacância crítica de 90,73%. Locatário: Grupo GR.
CD PIB Sumaré
Sumaré, SP
Vacância Alta
CD PIB Sumaré
Sumaré, SP
GLA
13.836 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel logístico 100% vago.
Projetos em Desenvolvimento
Biosquare
Rua dos Pinheiros, 701, São Paulo - SP ・- concluído
Biosquare
Rua dos Pinheiros, 701, São Paulo - SP ・- concluído
Conclusão
-
Localização
Rua dos Pinheiros, 701, São Paulo - SP
Entrega Prevista
06/2026
Resumo
Projeto de edifício corporativo em desenvolvimento com participação de 69% do fundo. O valor total aportado até o momento é de R$ 271,2 milhões. O projeto possui alavancagem de R$ 195,3 milhões.
ABL Total
41,93 mil m²
Regiões
São Paulo
Rio de Janeiro
Minas Gerais
Endividamento
Dívida Total
R$ 345.300.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
-
Alavancagem Biosquare
TR + 9,50%・Vence Prazo de amortização de 133 meses após carência de 18 meses do término da obra
Alavancagem Biosquare
TR + 9,50%・Vence Prazo de amortização de 133 meses após carência de 18 meses do término da obra
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
Prazo de amortização de 133 meses após carência de 18 meses do término da obra
Taxa de Juros
TR + 9,50%
Saldo Devedor
R$ 195.300.000,00
Resumo
Financiamento para o desenvolvimento do projeto Biosquare, emitido pelo Bradesco.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI Cabreúva
IPCA + 7,25%・Vence 03/2036
CRI Cabreúva
IPCA + 7,25%・Vence 03/2036
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
03/2036
Taxa de Juros
IPCA + 7,25%
Saldo Devedor
R$ 150.000.000,00
Resumo
Alavancagem via CRI associada ao projeto do CD Cabreúva.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado