Resumo do Relatório Gerencial de KNRI11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII KINEA
KNRI11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
Em janeiro de 2026, o fundo concluiu a venda do imóvel Jundiaí Industrial Park (lucro de R$ 77 milhões) e adquiriu uma participação adicional de 13% na Torre Crystal do Complexo Rochaverá. A distribuição mensal foi de R$ 0,88/cota, impactada pela antecipação de R$ 0,22 realizada em dezembro/2025 (totalizando R$ 1,10 de referência). A gestão projeta dividendos de R$ 1,10/cota a partir de março de 2026.
Desempenho
O foi expressivo, atingindo R$ 2,53 por cota, impulsionado pelo reconhecimento de lucro na venda de ativo (R$ 48,6 milhões no mês). O fundo reteve grande parte desse resultado (reserva de R$ 1,65/cota) para linearizar distribuições futuras. A física subiu para 4,30% devido à saída de um inquilino em Jundiaí, enquanto a financeira caiu levemente para 5,58%.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,88 por cota, com pagamento em 13/02/2026. O valor considera a dedução da antecipação extraordinária de R$ 0,22 feita em dezembro. O guidance para os próximos meses é de R$ 1,10 por cota.
Indicadores
P/VP
1,01
DY Mensal
0,53%
DY Projetado 12M
7,97%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 2,53
Dividendo por Cota
R$ 0,88
Estabilidade Dividendo
crescenteNúmero de Cotistas
298.154
Métricas
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
Não informado
Endividamento
Não informado
Portfólio
Número de Imóveis
19
Dívida Total
R$ 295.300.000,00
Destaques
- Conclusão da venda do Jundiaí Industrial Park com lucro total de R$ 77 milhões.
- Aquisição de participação adicional de 13% na Torre Crystal (Rochaverá).
- Elevação do guidance de distribuição recorrente para R$ 1,10/cota a partir de março.
- Novas locações no Botafogo Trade Center (AH Eventos e AB2L).
- Portfólio com R$ 700 milhões em lucros potenciais a realizar (custo vs. valor de mercado).
Desafios
- Aumento da vacância física para 4,30% em janeiro de 2026 devido à saída da FOAM do Global Jundiaí.
- Vacância financeira elevada e persistente nos ativos do Rio de Janeiro (Buenos Aires e Botafogo).
- Ativo CD PIB Sumaré permanece 100% vago.
Riscos do Fundo
- Vacância elevada e persistente no portfólio de escritórios do Rio de Janeiro.
- Risco de desenvolvimento associado ao projeto Biosquare (obras e comercialização).
- Dependência de eventos não recorrentes (vendas) para manutenção de dividendos muito acima do resultado operacional puro de locação.
- Concentração de receitas em poucos estados (SP e RJ).
Notas
- O fundo possui aproximadamente R$ 700 milhões em lucros potenciais a realizar (diferença entre custo histórico e valor de mercado).
- A financeira ajustada pelas carências nos novos contratos é de 5,92%.
Observações do Mês
O KNRI11 demonstra excelente gestão ativa com a conclusão da venda do Jundiaí Industrial Park e a compra de fatia adicional no Rochaverá, reciclando capital de um ativo logístico maduro para um escritório prime. O lucro gerado garante um patamar elevado de dividendos (R$ 1,10) para o curto/médio prazo. Apesar do aumento pontual na física, a qualidade do portfólio e a estratégia de geração de valor via ganho de capital sustentam uma visão construtiva.
Propriedades
Rochaverá Torre Crystal
São Paulo, SP・Classe Corporativo
Vacância Baixa
Rochaverá Torre Crystal
São Paulo, SP・Classe Corporativo
GLA
53.401 m²
Ocupação
98,14%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
70%
Resumo
Participação aumentada para 70% após aquisição de 13%. Vacância financeira de 1,86%. Locatários: BASF, CTEEP.
CD Cabreúva
Cabreúva, SP・Classe Logístico
Vacância Baixa
CD Cabreúva
Cabreúva, SP・Classe Logístico
GLA
178.730 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% locado. Contrato atípico com Lojas Renner.
Diogo Moreira 184
São Paulo, SP・Classe Corporativo
Vacância Baixa
Diogo Moreira 184
São Paulo, SP・Classe Corporativo
GLA
12.105 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% locado. Contrato atípico com Bunge.
CD Pouso Alegre
Pouso Alegre, MG・Classe Logístico
Vacância Baixa
CD Pouso Alegre
Pouso Alegre, MG・Classe Logístico
GLA
87.750 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% locado. Contrato atípico.
CD Mogi das Cruzes
Mogi das Cruzes, SP・Classe Logístico
Vacância Baixa
CD Mogi das Cruzes
Mogi das Cruzes, SP・Classe Logístico
GLA
69.113 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% locado. Contrato atípico com Kimberly Clark.
Boulevard Corporate Tower
Belo Horizonte, MG・Classe Corporativo
Vacância Baixa
Boulevard Corporate Tower
Belo Horizonte, MG・Classe Corporativo
GLA
20.426 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% locado. Locatários: Google, We Work.
Lagoa Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe Corporativo
Vacância Média
Lagoa Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe Corporativo
GLA
11.687 m²
Ocupação
77%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Vacância financeira de 23,00%. Locatários: Pinheiro Neto, SPX, JGP.
Rochaverá Torres Ebony e Marble
São Paulo, SP・Classe Corporativo
Vacância Baixa
Rochaverá Torres Ebony e Marble
São Paulo, SP・Classe Corporativo
GLA
56.734 m²
Ocupação
94,78%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
20%
Resumo
Vacância financeira de 5,22%. Locatários: Votorantim, SAP, Boehringer.
São Luiz (Torre IV)
São Paulo, SP・Classe Corporativo
Vacância Baixa
São Luiz (Torre IV)
São Paulo, SP・Classe Corporativo
GLA
11.354 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
86%
Resumo
100% locado. Locatários: Pine, BMG, Minutrade.
CD Santa Cruz
Rio de Janeiro, RJ・Classe Logístico
Vacância Baixa
CD Santa Cruz
Rio de Janeiro, RJ・Classe Logístico
GLA
64.860 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% locado. Contrato atípico com Lojas Renner.
Madison
São Paulo, SP・Classe Corporativo
Vacância Baixa
Madison
São Paulo, SP・Classe Corporativo
GLA
8.329 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% locado. Locatários: Polirex, GTI, Capital Markets.
CD Itaqua
Itaquaquecetuba, SP・Classe Logístico
Vacância Baixa
CD Itaqua
Itaquaquecetuba, SP・Classe Logístico
GLA
30.698 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% locado. Contrato atípico com Marisa.
CD Global Jundiaí
Jundiaí, SP・Classe Logístico
Vacância Baixa
CD Global Jundiaí
Jundiaí, SP・Classe Logístico
GLA
41.468 m²
Ocupação
97,1%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Saída da inquilina FOAM (módulo vago). Tratativas avançadas para nova locação. Vacância financeira 2,90%.
Inadimplência
Não informado
Vacância
aumento
Bela Paulista
São Paulo, SP・Classe Corporativo
Vacância Baixa
Bela Paulista
São Paulo, SP・Classe Corporativo
GLA
6.521 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% locado. Locatários: Delta Business, Kalunga, Agis.
Botafogo Trade Center
Rio de Janeiro, RJ・Classe Corporativo
Vacância Alta
Botafogo Trade Center
Rio de Janeiro, RJ・Classe Corporativo
GLA
8.083 m²
Ocupação
74,22%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Novas locações para AH Eventos e AB2L. Vacância financeira reduziu para 25,78%.
Inadimplência
Não informado
Vacância
queda
Joaquim Floriano
São Paulo, SP・Classe Corporativo
Vacância Média
Joaquim Floriano
São Paulo, SP・Classe Corporativo
GLA
3.899 m²
Ocupação
84,74%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Vacância financeira de 15,26%.
Buenos Aires Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe Corporativo
Vacância Alta
Buenos Aires Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe Corporativo
GLA
6.887 m²
Ocupação
14,85%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Vacância financeira segue crítica em 85,15%.
CD PIB Sumaré
Sumaré, SP・Classe Logístico
Vacância Alta
CD PIB Sumaré
Sumaré, SP・Classe Logístico
GLA
13.836 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% vago.
Biosquare (em desenv.)
São Paulo, SP・Classe Corporativo
Biosquare (em desenv.)
São Paulo, SP・Classe Corporativo
GLA
41.930 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
69%
Resumo
Em desenvolvimento, entrega prevista para 1º semestre de 2026.
Projetos em Desenvolvimento
Biosquare
Rua dos Pinheiros, 701, São Paulo - SP ・Obras・Corporativo
69% 69%
Biosquare
Rua dos Pinheiros, 701, São Paulo - SP ・Obras・Corporativo
Status
Obras
Segmento
Corporativo
Alocação
69%
VGV
Não informado
Tipo de Financiamento
Financiamento
Entrega Prevista
06/2026
Resumo
Em desenvolvimento. Previsão de entrega para o 1º semestre de 2026. Total aportado de R$ 305.185.902,19.
Metragem Média por Unidade
41930m²
Exposição por Índice
IPCA
IGP-M
Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Rio de Janeiro
Exposição por Segmento
Logístico
Escritório
Endividamento
Dívida Total
R$ 295.300.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
-
Alavancagem Biosquare
TR + 9,50%・Vence 133 meses após carência
Alavancagem Biosquare
TR + 9,50%・Vence 133 meses após carência
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
133 meses após carência
Taxa de Juros
TR + 9,50%
Saldo Devedor
R$ 195.300.000,00
Resumo
Volume R$ 195,3 milhões. Emissor Bradesco.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Alavancagem CD Cabreúva
IPCA + 7,25%・Vence 03/2036
Alavancagem CD Cabreúva
IPCA + 7,25%・Vence 03/2036
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
03/2036
Taxa de Juros
IPCA + 7,25%
Saldo Devedor
R$ 100.000.000,00
Resumo
Volume R$ 100 milhões.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado