Resumo do Relatório Gerencial de LIFE11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII LIFE
LIFE11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O LIFE11 é um fundo híbrido focado na geração de renda através de ativos de crédito e desenvolvimento imobiliário (loteamentos), concentrado na região Sul. Em outubro, o fundo apresentou um expressivo, cobrindo folgadamente a distribuição. A gestão mantém a estratégia de reciclagem de portfólio e atuação ativa em ativos estressados ou em desenvolvimento.
Desempenho
O fundo reportou um resultado excepcional de R$ 0,31 por cota em outubro, impulsionado pela apreciação de ativos e operações de True Sale, cobrindo com ampla margem a distribuição de R$ 0,12. O Dividend mensal foi de 1,20%. A fechou em R$ 9,96, enquanto a cota de mercado caiu para R$ 8,24.
Dividendos
Distribuição mantida em R$ 0,12 por cota, representando um Dividend anualizado de aproximadamente 15,45%. O payout foi totalmente coberto pelo resultado do mês (R$ 0,31/cota), permitindo recomposição de reservas.
Indicadores
P/VP
0,83
DY Mensal
1,2%
DY Projetado 12M
15,45%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,31
Dividendo por Cota
R$ 0,12
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
18.084
Métricas
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
70,74%
Prazo Médio
4,5 anos
Portfólio
Número de Operações
12
Destaques
- Resultado contábil de R$ 0,31/cota, o maior do semestre, superando amplamente a distribuição.
- Aceleração comercial no projeto Marmet (True Sale) com 48 vendas registradas no mês.
- Decisão judicial favorável no caso CRI Barra Loft (EMA), reconhecendo o patrimônio de afetação e blindando o ativo da falência da incorporadora.
- Lançamento do empreendimento Santa Helena em Formosa (GO) via SPE Maragogi, com 80% vendido no mês inicial.
Desafios
- Persistência de volume relevante de distratos no projeto Vanvera (8 distratos vs 2 vendas em outubro).
- Cota de mercado continua negociando com deságio relevante sobre o valor patrimonial (P/VP ~0,83).
- Volatilidade contábil dos resultados mensais devido à marcação a mercado e apreciação de ativos.
Riscos do Fundo
- Risco de desenvolvimento e execução em projetos de loteamento (atrasos de obra ou vendas abaixo do esperado).
- Risco de distratos elevados em carteiras de loteamento, exigindo recompra e revenda de unidades.
- Volatilidade contábil devido à marcação a mercado dos ativos de papel e equity.
- Concentração geográfica na região Sul (50%+ do portfólio).
- Risco jurídico em incorporadoras parceiras (ex: caso Barra Loft, embora mitigado pelo patrimônio de afetação).
Notas
- A Maragogi adquiriu e lançou o projeto Santa Helena em Formosa (GO), vendendo 80% das unidades no mês inicial.
- O fundo possui uma servicer interna para cobrança e recuperação de carteiras de recebíveis (True Sale).
- A rentabilidade apresentada de R$ 0,31 inclui apreciação de ativo.
Observações do Mês
O mês de outubro foi extremamente positivo em termos de , afastando riscos de curto prazo sobre a sustentabilidade dos dividendos que haviam surgido em agosto. A gestão ativa demonstrou valor com o lançamento bem-sucedido em Formosa (GO) e a explosão de vendas no projeto Marmet. A vitória jurídica no caso Barra Loft reduz significativamente o risco de crédito daquela operação específica.
CRIs
MARMET
Loteamento
Loteamento・LTV 63,9%・IPCA/IGP-M + 12,0%
LTV Médio 11,9% 11,9%
MARMET
Loteamento
Loteamento・LTV 63,9%・IPCA/IGP-M + 12,0%
Tipo
True Sale
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA/IGP-M + 12,0%
LTV
Resumo
48 vendas registradas com valor médio de R$ 483,92/m². Volume em linha com meta. Obra de infraestrutura avançando em valas e tubulações.
MIRANTE
Incorporação Vertical
Incorporação Vertical・LTV 72,7%・IPCA + 13,0%
LTV Médio 10,6% 10,6%
MIRANTE
Incorporação Vertical
Incorporação Vertical・LTV 72,7%・IPCA + 13,0%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação Vertical
Taxa
IPCA + 13,0%
LTV
Resumo
Duas vendas registradas com valor médio de R$ 12.000/m². Dois distratos de vendas antigas com preço abaixo do atual. Obra avançando em concretagem e reboco.
Garantias
GREEN PORTUGAL II
Loteamento
Loteamento・LTV 63,6%・IGP-M + 13,0%
LTV Médio 10,4% 10,4%
GREEN PORTUGAL II
Loteamento
Loteamento・LTV 63,6%・IGP-M + 13,0%
Tipo
True Sale
Segmento
Loteamento
Taxa
IGP-M + 13,0%
LTV
Resumo
Duas vendas registradas a R$ 800/m² e duas quitações.
ONE II
Loteamento
Loteamento・LTV 72%・IPCA/IGP-M + 12,0%
LTV Médio 10% 10%
ONE II
Loteamento
Loteamento・LTV 72%・IPCA/IGP-M + 12,0%
Tipo
True Sale
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA/IGP-M + 12,0%
LTV
Resumo
Uma venda em Green Maria a R$ 700/m². Lote de 198 m².
FIDC Residence Club
Multipropriedade
Multipropriedade・CDI + 10,0%
9,9% 9,9%
FIDC Residence Club
Multipropriedade
Multipropriedade・CDI + 10,0%
Tipo
FIDC
Segmento
Multipropriedade
Taxa
CDI + 10,0%
LTV
Resumo
Sete visitas e seis vendas no Ilha do Sol. Obras avançando com foco em acabamentos e unidades do pool hoteleiro.
Garantias
QSJRN
Loteamento
Loteamento・LTV 70,8%・CDI + 12,5%
LTV Médio 9,3% 9,3%
QSJRN
Loteamento
Loteamento・LTV 70,8%・CDI + 12,5%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
CDI + 12,5%
LTV
Resumo
Sem novas vendas em outubro, mas com negociações em andamento. Obras de áreas comuns e infraestrutura avançando bem.
Garantias
EMA (Barra Loft)
Incorporação Horizontal
Incorporação Horizontal・LTV 202,1%・IPCA + 12,0%
LTV Alto 8,8% 8,8%
EMA (Barra Loft)
Incorporação Horizontal
Incorporação Horizontal・LTV 202,1%・IPCA + 12,0%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação Horizontal
Taxa
IPCA + 12,0%
LTV
Resumo
Pedido de autofalência do incorporador deferido, mas patrimônio de afetação reconhecido e preservado. Gestão confirmada com associação de adquirentes.
Garantias
GREEN PORTUGAL I
Loteamento
Loteamento・LTV 77,7%・IPCA/IGP-M + 13,0%
LTV Médio 6,4% 6,4%
GREEN PORTUGAL I
Loteamento
Loteamento・LTV 77,7%・IPCA/IGP-M + 13,0%
Tipo
True Sale
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA/IGP-M + 13,0%
LTV
Resumo
Parte da SPE Maragogi. Projetos maduros com alta taxa de vendas.
GREEN MARIA
Loteamento
Loteamento・LTV 84%・IPCA/IGP-M + 13,0%
LTV Médio 4,2% 4,2%
GREEN MARIA
Loteamento
Loteamento・LTV 84%・IPCA/IGP-M + 13,0%
Tipo
True Sale
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA/IGP-M + 13,0%
LTV
Resumo
Composto pelos lotes restantes do projeto Green Maria. Parte da SPE Maragogi.
VECTRA 4ª Série
Loteamento
Loteamento・LTV 50%・IPCA + 10,0%
LTV Baixo 2,7% 2,7%
VECTRA 4ª Série
Loteamento
Loteamento・LTV 50%・IPCA + 10,0%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 10,0%
LTV
Resumo
Registrou cinco novas vendas em outubro, performance acima da média dos últimos 12 meses, sinalizando retomada positiva.
Garantias
VANVERA
Loteamento
Loteamento・LTV 36,3%・IPCA + 12,2%
LTV Baixo 2,1% 2,1%
VANVERA
Loteamento
Loteamento・LTV 36,3%・IPCA + 12,2%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 12,2%
LTV
Resumo
Duas vendas e oito distratos. Obras concluídas, carteira performada com quase 94% vendido e alta capacidade de renovação.
Garantias
Home Equity 2
・LTV 28,2%・CDI + 23,9%
LTV Baixo 1,2% 1,2%
Home Equity 2
・LTV 28,2%・CDI + 23,9%
Tipo
Home Equity
Segmento
Taxa
CDI + 23,9%
LTV
Resumo
Sem atualizações significativas.
Classes
Única
Sênior
Exposição por Índice
IPCA
CDI
IGP-M
Regiões
S
CO
NE
N
FII
Exposição por Segmento
Loteamento
Incorporação
Multipropriedade
FII
Caixa - CDI