Resumo do Relatório Gerencial de LIFE11 (Junho de 2025) com Inteligência Artificial
FII LIFE
LIFE11—Resumo de Junho de 2025
Resumo
O LIFE11 é um fundo de investimento imobiliário do tipo híbrido com foco na geração de renda mensal através da aquisição de ativos financeiros e imobiliários. Sua estratégia principal é a alocação em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de projetos de loteamento e incorporação, com foco na região Sul do Brasil. Em junho, a gestão destacou a manutenção do guidance de distribuição, o avanço nas obras e vendas dos projetos da carteira e a postura cautelosa diante das incertezas no cenário macroeconômico, priorizando operações com garantias robustas.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,12 por cota, resultando em um dividend de 1,21% no mês. A cota de mercado encerrou o mês em R$ 8,96, uma valorização de 1,82%, mas ainda negociando com um de 9,95% em relação à de R$ 9,95. O resultado gerado no mês foi de R$ 0,07 por cota, indicando que a distribuição foi parcialmente coberta por reservas de lucros.
Dividendos
A distribuição de R$ 0,12 por cota foi mantida estável pelo sexto mês consecutivo, em linha com o guidance da gestão para o primeiro semestre de 2025. O rendimento corresponde a um dividend anualizado de 15,48%. No entanto, o resultado líquido do mês (R$ 0,07/cota) não foi suficiente para cobrir integralmente o provento, sendo necessário o uso de R$ 0,05/cota da reserva de lucros.
Indicadores
P/VP
0,90
DY Mensal
1,21%
DY Projetado 12M
15,48%
Rentabilidade YTD
3,82%
Resultado por Cota
R$ 0,07
Dividendo por Cota
R$ 0,12
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
17.134
Métricas
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
66,95%
Prazo Médio
3,9 anos
Endividamento
Não informado
Portfólio
Número de Operações
10
Destaques
- Distribuição de R$ 0,12 por cota, mantendo o guidance para o semestre.
- Valorização da cota de mercado em 1,82% no mês.
- Avanços positivos na maioria dos projetos de CRI da carteira, com progresso em obras e vendas.
- Carteira majoritariamente indexada ao IPCA (65,1%), com uma taxa média de IPCA + 12,1% a.a.
Desafios
- Resultado do mês (R$ 0,07/cota) foi inferior à distribuição (R$ 0,12/cota), demandando o uso de reserva de lucros para complementar o pagamento.
- Manutenção do deságio de 9,95% da cota de mercado em relação ao valor patrimonial.
- Algumas operações de CRI no portfólio apresentam um Loan-to-Value (LTV) elevado, o que aumenta o risco de crédito.
Riscos do Fundo
- Risco de crédito e inadimplência nos projetos de loteamento e incorporação que lastreiam os ativos do fundo.
- Risco de execução e atrasos nas obras dos projetos financiados, que pode impactar o retorno das operações.
- Risco de sustentabilidade da distribuição de dividendos, visto que o resultado de junho foi inferior ao valor distribuído.
- Risco de concentração na região Sul do Brasil e no segmento de loteamentos.
- Risco de crédito elevado em algumas operações específicas, que apresentam um LTV (Loan-to-Value) superior a 100% segundo os dados do relatório.
- Risco de mercado e liquidez, refletido no deságio da cota de mercado em relação ao valor patrimonial.
Observações do Mês
O LIFE11 é um fundo de crédito com uma carteira diversificada em projetos de desenvolvimento, principalmente loteamentos. Apresenta um elevado, mas a sustentabilidade da distribuição atual é um ponto de atenção, visto que em junho o resultado não cobriu os proventos. A gestão é ativa e transparente nos reportes. O portfólio possui algumas operações com Loan-to-Value ( ) elevado, representando um risco de crédito significativo. O de quase 10% no pode ser uma oportunidade, mas reflete a percepção de risco do mercado.
CRIs
CRI QSJRN
Loteamento
Loteamento・LTV 52,7%・CDI + 12,5%
LTV Baixo 10,9% 10,9%
CRI QSJRN
Loteamento
Loteamento・LTV 52,7%・CDI + 12,5%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
CDI + 12,5%
LTV
Resumo
Em junho, o empreendimento avançou em negociações comerciais. Obras intensificadas com evolução de 4,26% no mês, com andamento nas estruturas do clube.
CRI Mirante
Incorporação Vertical
Incorporação Vertical・LTV 79,7%・IPCA + 13,0%
LTV Médio 9% 9%
CRI Mirante
Incorporação Vertical
Incorporação Vertical・LTV 79,7%・IPCA + 13,0%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação Vertical
Taxa
IPCA + 13,0%
LTV
Resumo
Em junho, registrou uma venda com preço de m² superior a R$ 11.000,00. Obras avançam nas etapas internas e a estrutura está praticamente finalizada.
CRI EMA (Barra Loft)
Incorporação Horizontal
Incorporação Horizontal・LTV 171,4%・IPCA + 12,0%
LTV Alto 9% 9%
CRI EMA (Barra Loft)
Incorporação Horizontal
Incorporação Horizontal・LTV 171,4%・IPCA + 12,0%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação Horizontal
Taxa
IPCA + 12,0%
LTV
Resumo
Em junho, houve aproximação com os adquirentes e acordo para um comitê semanal de decisões, trazendo mais transparência e reduzindo a dependência da incorporadora.
CRI Vanvera
Loteamento
Loteamento・LTV 38,3%・IPCA + 12,2%
LTV Baixo 4,7% 4,7%
CRI Vanvera
Loteamento
Loteamento・LTV 38,3%・IPCA + 12,2%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 12,2%
LTV
Resumo
Em junho, realizadas 12 vendas e 7 distratos. Mais de 96% dos imóveis comercializados e obras concluídas. Carteira com bom desempenho e garantia elevada.
CRI Vectra 4ª Série
Loteamento
Loteamento・LTV 50%・IPCA + 10,0%
LTV Baixo 4,1% 4,1%
CRI Vectra 4ª Série
Loteamento
Loteamento・LTV 50%・IPCA + 10,0%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 10,0%
LTV
Resumo
Composto pela incorporação Sky Residence (obra finalizada) e pelo loteamento Reserva do Saltinho, com lançamento de um condomínio fechado em 2024.
CRI Vectra 3ª Série
Loteamento
Loteamento・LTV 50%・IPCA + 12,0%
LTV Baixo 2,9% 2,9%
CRI Vectra 3ª Série
Loteamento
Loteamento・LTV 50%・IPCA + 12,0%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 12,0%
LTV
Resumo
Composto pela incorporação Sky Residence (obra finalizada) e pelo loteamento Reserva do Saltinho, com lançamento de um condomínio fechado em 2024.
CRI ABecker 2
Loteamento
Loteamento・LTV 83,4%・IPCA + 12,0%
LTV Médio 1,9% 1,9%
CRI ABecker 2
Loteamento
Loteamento・LTV 83,4%・IPCA + 12,0%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 12,0%
LTV
Resumo
Em junho, 1 venda e 3 distratos. Foco na renovação de contratos antigos para elevar o VGV. Obras em fase final, com previsão de conclusão em agosto devido a chuvas.
CRI Enseada
Incorporação Vertical
Incorporação Vertical・LTV 28,6%・IPCA + 12,0%
LTV Baixo 1% 1%
CRI Enseada
Incorporação Vertical
Incorporação Vertical・LTV 28,6%・IPCA + 12,0%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação Vertical
Taxa
IPCA + 12,0%
LTV
Resumo
Obra segue em ritmo acelerado. Concretagem das torres deve ser concluída até final de julho, permitindo início da estruturação da piscina em agosto.
CRI Monte Lazuli
Incorporação Vertical
Incorporação Vertical・LTV 20,6%・IPCA + 13,9%
LTV Baixo 0,1% 0,1%
CRI Monte Lazuli
Incorporação Vertical
Incorporação Vertical・LTV 20,6%・IPCA + 13,9%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação Vertical
Taxa
IPCA + 13,9%
LTV
Resumo
Operação sólida, sem inadimplência. Obras em fase final (87,9% de avanço), com calçadas e muros concluídos, preparando para entrega.
CRI Poehma
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 23,4%・IPCA + 17,0%
LTV Baixo 0,1% 0,1%
CRI Poehma
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 23,4%・IPCA + 17,0%
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade
Taxa
IPCA + 17,0%
LTV
Resumo
Em junho, foi emitida nova tranche de R$ 4 milhões no CRI para quitar dívida anterior. Próximo passo é a reestruturação comercial do empreendimento.
SPEs
SPE Marmet
Loteamento・10,4%・R$ 39.2M
10,4% 10,4%
SPE Marmet
Loteamento・10,4%・R$ 39.2M
Segmento
Loteamento
Alocação
10,4%
Valor Investido
R$ 39.2M
Resumo
Loteamento em Água Boa/MT. Obras em fase inicial de terraplanagem (46,5% concluídas), 63.4% vendido. Em junho, manteve boa performance com mais cinco vendas.
SPE Maragogi (Green Portugal I e Green Maria)
Loteamento・10,7%・R$ 40.3M
10,7% 10,7%
SPE Maragogi (Green Portugal I e Green Maria)
Loteamento・10,7%・R$ 40.3M
Segmento
Loteamento
Alocação
10,7%
Valor Investido
R$ 40.3M
Resumo
Dois projetos de loteamento (Green Portugal I e Green Maria) em Fazenda Rio Grande/PR. Obras 100% concluídas e vendas acima de 92%. Em junho, foram realizados três distratos, com recebimentos impulsionados por antecipações e recuperações.
SPE Green Portugal II
Loteamento・9%・R$ 33.9M
9% 9%
SPE Green Portugal II
Loteamento・9%・R$ 33.9M
Segmento
Loteamento
Alocação
9%
Valor Investido
R$ 33.9M
Resumo
Continuidade do projeto Maragogi. Obra 100% concluída, 96.5% vendido. Em junho, registrado um distrato e duas quitações.
SPE ONE II
Loteamento・1,7%・R$ 6.4M
1,7% 1,7%
SPE ONE II
Loteamento・1,7%・R$ 6.4M
Segmento
Loteamento
Alocação
1,7%
Valor Investido
R$ 6.4M
Resumo
Carteira reduzida com lotes de Green Portugal e Green Maria. Obra 100% concluída, 91.8% vendido. Em junho, vendidas duas unidades e registrados quatro distratos.
Outros Ativos
FIDC Residence Club
FIDC・Fortaleza/CE e Ilha do Sol/PR・Operacional
R$ 38.4M
FIDC Residence Club
FIDC・Fortaleza/CE e Ilha do Sol/PR・Operacional
Tipo
FIDC
Status
Operacional
Valor Contábil
R$ 38.4M
Localização
Fortaleza/CE e Ilha do Sol/PR
Origem
Estruturado pelo Itaú Unibanco
Resumo
Financia obras de multipropriedade. Em junho, registrou 108 vendas de frações. Obras do Ilha do Sol em fase de acabamento.
Home Equity 2
Home Equity・Não divulgado・Em estruturação
R$ 5.7M
Home Equity 2
Home Equity・Não divulgado・Em estruturação
Tipo
Home Equity
Status
Em estruturação
Valor Contábil
R$ 5.7M
Localização
Não divulgado
Origem
Operação de financiamento
Resumo
Detalhes não abertos para proteger a rentabilidade enquanto os CRIs relativos ao projeto estão em estruturação.
Exposição por Índice
IPCA
CDI
IGP-M
Exposição por Segmento
Loteamento
Incorporação
Multipropriedade
FII
Caixa - CDI