Resumo do Relatório Gerencial de LVBI11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII LVBI VBI
LVBI11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O LVBI11 é um fundo de tijolo focado no segmento logístico e industrial. Em outubro de 2025, o fundo manteve a distribuição estável em R$ 0,75/cota, totalmente coberta pelo resultado de R$ 0,76/cota. A gestão destaca a estabilidade da física em 1,7% e vacância financeira zerada. O foco está na comercialização preventiva dos espaços da Solistica (Extrema) e Elfa (Aratu), cujas saídas projetam um aumento da vacância para 3,6% em janeiro de 2026.
Desempenho
O fundo apresentou resultado sólido de R$ 0,76/cota, cobrindo a distribuição de R$ 0,75/cota. A física permaneceu no patamar mínimo de 1,7% e a financeira em 0,0%. As cotas valorizaram no ano, acumulando alta de 17,9% (rentabilidade total). O encerrou em 0,90, indicando desconto em relação ao valor patrimonial.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,75 por cota, paga em 07/11/2025. O dividend anualizado é de 8,5% sobre a cota de mercado e 7,6% sobre a . A distribuição permanece estável e alinhada com a geração de caixa recorrente.
Indicadores
P/VP
0,90
DY Mensal
0,68%
DY Projetado 12M
8,5%
Rentabilidade YTD
17,9%
Resultado por Cota
R$ 0,76
Dividendo por Cota
R$ 0,75
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
127.500
Métricas
Taxa de Vacância
1,7%
Prazo Médio Restante
4,1 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 28,06
Vacância Física
1,7%
Vacância Financeira
0%
Portfólio
Número de Propriedades
10
Área Total (GLA)
517.912 m²
Destaques
- Vacância financeira zerada (0,0%) e física em patamar baixo (1,7%)
- Resultado de R$ 0,76/cota cobrindo integralmente os dividendos
- Alavancagem extremamente baixa, representando apenas 0,6% do PL
- Gestão ativa nas negociações para reposição das saídas programadas de Solistica e Elfa
Desafios
- Saída programada da Solistica em Extrema (outubro/2025) e Elfa em Aratu (janeiro/2026), projetando vacância física para 3,6% em jan/26
- Inadimplência acumulada de R$ 0,17/cota referente a inquilinos em recuperação judicial (Sequoia, Dia%, Americanas)
- Necessidade de locação do módulo 2 em Cajamar (vacância remanescente)
Riscos do Fundo
- Inadimplência acumulada de inquilinos em Recuperação Judicial (Americanas, Dia%, Sequoia)
- Concentração geográfica de 46% em São Paulo
- Concentração de receita em poucos inquilinos (Scania 14%)
- Risco de aumento de vacância com saídas programadas (Solistica e Elfa)
Observações do Mês
O fundo mantém fundamentos robustos com financeira zerada e quase inexistente (0,6% do PL). A qualidade do portfólio (maioria A+) e a gestão ativa mitigam os riscos de curto prazo. A projeção de aumento de vacância para 3,6% em 2026 é um desafio gerenciável dado o histórico recente de locações bem-sucedidas. O desconto patrimonial ( 0,90) oferece margem de segurança.
Propriedades
Extrema
Extrema, MG・Classe A
Vacância Baixa 22,5% 22,5%
Extrema
Extrema, MG・Classe A
GLA
122.460 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Vacância zero no momento, mas com devolução programada pela Solistica em outubro de 2025. Gestão em tratativas avançadas para reposição.
SBC
São Bernardo do Campo, SP・Classe A
Vacância Baixa 15,6% 15,6%
SBC
São Bernardo do Campo, SP・Classe A
GLA
65.024 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Aratu
Simões Filho, BA・Classe A
Vacância Baixa 11,9% 11,9%
Aratu
Simões Filho, BA・Classe A
GLA
71.724 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
70%
Resumo
Saída da Elfa Medicamentos prevista para janeiro de 2026. Gestão negociando redução de área da Americanas para expansão do condomínio.
Jandira
Jandira, SP・Classe A
Vacância Baixa 10,4% 10,4%
Jandira
Jandira, SP・Classe A
GLA
45.555 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Betim
Betim, MG・Classe A
Vacância Baixa 9,9% 9,9%
Betim
Betim, MG・Classe A
GLA
53.563 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Araucária
Araucária, PR・Classe A
Vacância Baixa 8,4% 8,4%
Araucária
Araucária, PR・Classe A
GLA
48.488 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Cajamar
Cajamar, SP・Classe A
Vacância Alta 6,8% 6,8%
Cajamar
Cajamar, SP・Classe A
GLA
34.119 m²
Ocupação
73,7%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Único ativo com vacância física (módulo 2 vago). Gestão trabalhando com a CBRE para locação.
Inadimplência
Não informado
Vacância
estável
Itapevi
Itapevi, SP・Classe B
Vacância Baixa 5,4% 5,4%
Itapevi
Itapevi, SP・Classe B
GLA
34.922 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Mauá
Mauá, SP・Classe A
Vacância Baixa 5,3% 5,3%
Mauá
Mauá, SP・Classe A
GLA
29.718 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Pirituba
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 3,9% 3,9%
Pirituba
São Paulo, SP・Classe A
GLA
12.340 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Bahia
Paraná
Inquilinos
Outros
Scania
DHL
Amazon
AMBEV
Interbrands Foods
Magazine Luiza
Americanas
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 11.900.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
0,6%
Dívida Ativo Aratu (SPE)
IPCA + 1,4% a.a.・Vence 05/2032
Dívida Ativo Aratu (SPE)
IPCA + 1,4% a.a.・Vence 05/2032
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
05/2032
Taxa de Juros
IPCA + 1,4% a.a.
Saldo Devedor
R$ 11.900.000,00
Resumo
Dívida de longo prazo atrelada à SPE do ativo Aratu, com custo competitivo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado