Resumo do Relatório Gerencial de LVBI11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII LVBI VBI
LVBI11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
Em novembro de 2025, o destaque principal foi a convocação de Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para deliberar sobre a incorporação do LVBI11 pelo HGLG11, com relação de troca de 1 cota LVBI para 0,73 cota HGLG. Operacionalmente, houve aumento da física para 3,0% devido à saída da Solistica em Extrema. O fundo também realizou a reavaliação anual dos ativos, resultando em uma valorização patrimonial de 2,1%.
Desempenho
O fundo apresentou resultado de R$ 0,76/cota, impactado positivamente por multa de rescisão (R$ 0,02/cota), cobrindo a distribuição de R$ 0,75/cota. A valorizou para R$ 120,28 (+2,1%) após reavaliação dos ativos. A física subiu para 3,0% e a financeira para 1,2%.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,75 por cota, paga em 05/12/2025. O dividend anualizado é de 8,1% sobre a cota de mercado e 7,5% sobre a . O fundo possui reserva acumulada de R$ 0,27/cota.
Indicadores
P/VP
0,92
DY Mensal
0,67%
DY Projetado 12M
8,1%
Rentabilidade YTD
23,9%
Resultado por Cota
R$ 0,76
Dividendo por Cota
R$ 0,75
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
126.500
Métricas
Taxa de Vacância
3%
Prazo Médio Restante
4,0 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 28,07
Vacância Física
3%
Vacância Financeira
1,2%
Portfólio
Número de Propriedades
10
Área Total (GLA)
517.964 m²
Destaques
- Proposta de incorporação pelo HGLG (troca de 1 LVBI por 0,73 HGLG)
- Reavaliação patrimonial dos ativos resultou em alta de 2,1% (destaque para Mauá +20,6%)
- Resultado de R$ 0,76/cota cobrindo integralmente os dividendos
- Alavancagem extremamente baixa (0,6% do PL)
Desafios
- Aumento da vacância física para 3,0% em novembro de 2025 devido à devolução de módulo pela Solistica em Extrema
- Previsão de aumento da vacância para 3,6% em abril de 2026 com a saída da Elfa Medicamentos (Aratu)
- Inadimplência acumulada de R$ 0,17/cota referente a inquilinos em recuperação judicial (Sequoia, Dia%, Americanas)
Riscos do Fundo
- Risco de execução da incorporação pelo HGLG (aprovação em assembleias)
- Concentração geográfica em São Paulo (46% do portfólio)
- Risco de crédito de inquilinos em Recuperação Judicial (Americanas, Dia%, Sequoia)
- Aumento de vacância projetada com saídas de Solistica e Elfa
Observações do Mês
O mês foi marcado pelo evento transformacional da proposta de fusão com o HGLG, que oferece potencial destravamento de valor e para os cotistas. Operacionalmente, o fundo sentiu o impacto da saída da Solistica, elevando a , mas mantém fundamentos sólidos com baixo endividamento e reservas. A reavaliação positiva dos imóveis reforça a qualidade do portfólio.
Propriedades
Extrema
Extrema, MG・Classe A
Vacância Baixa 22,4% 22,4%
Extrema
Extrema, MG・Classe A
GLA
122.460 m²
Ocupação
94,8%
Aluguel/m²
R$ 3.435,00
Participação
100%
Resumo
Saída da Solistica elevou a vacância física para 5,2%. Valorização de 1,6% na reavaliação.
Inadimplência
estável
Vacância
aumento
SBC
São Bernardo do Campo, SP・Classe A
Vacância Baixa 15,2% 15,2%
SBC
São Bernardo do Campo, SP・Classe A
GLA
65.024 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 4.408,00
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado. Pequena desvalorização de 0,3% na reavaliação anual.
Aratu
Simões Filho, BA・Classe A
Vacância Baixa 12,4% 12,4%
Aratu
Simões Filho, BA・Classe A
GLA
71.725 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 3.261,00
Participação
70%
Resumo
Saída da Elfa Medicamentos prevista para abril de 2026. Valorização de 6,8% na reavaliação.
Inadimplência
Não informado
Vacância
estável no curto prazo
Jandira
Jandira, SP・Classe A
Vacância Baixa 10,1% 10,1%
Jandira
Jandira, SP・Classe A
GLA
45.555 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 4.149,00
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado. Leve desvalorização de 1,1% na reavaliação.
Betim
Betim, MG・Classe A
Vacância Baixa 9,7% 9,7%
Betim
Betim, MG・Classe A
GLA
53.563 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 3.389,00
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado. Estabilidade no valor patrimonial (-0,3%).
Araucária
Araucária, PR・Classe A
Vacância Baixa 8,1% 8,1%
Araucária
Araucária, PR・Classe A
GLA
48.488 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 3.144,00
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado. Leve desvalorização de 1,1% na reavaliação.
Cajamar
Cajamar, SP・Classe A
Vacância Alta 6,6% 6,6%
Cajamar
Cajamar, SP・Classe A
GLA
34.119 m²
Ocupação
73,7%
Aluguel/m²
R$ 3.468,00
Participação
100%
Resumo
Vacância física de 26,3% (módulo 2 vago). Minuta em fase final para ocupação total. Desvalorização de 1,8% na reavaliação.
Inadimplência
Não informado
Vacância
tendência de queda
Mauá
Mauá, SP・Classe A
Vacância Baixa 6,3% 6,3%
Mauá
Mauá, SP・Classe A
GLA
29.769 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 4.093,00
Participação
100%
Resumo
Nova locação para Interbrands Foods reduziu risco de vacância e impulsionou valorização expressiva de 20,6%.
Inadimplência
Não informado
Vacância
estável
Itapevi
Itapevi, SP・Classe B
Vacância Baixa 5,4% 5,4%
Itapevi
Itapevi, SP・Classe B
GLA
34.922 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 2.926,00
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado. Valorização de 2,2% na reavaliação.
Pirituba
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 3,9% 3,9%
Pirituba
São Paulo, SP・Classe A
GLA
12.340 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 5.905,00
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado. Valorização de 2,5% na reavaliação.
Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Bahia
Paraná
Inquilinos
Outros
Scania
DHL
Amazon
AMBEV
Magazine Luiza
Americanas
Interbrands Foods
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 11.900.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
0,6%
Dívida Ativo Aratu (SPE)
IPCA + 1,4% a.a.・Vence 05/2032
Dívida Ativo Aratu (SPE)
IPCA + 1,4% a.a.・Vence 05/2032
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
05/2032
Taxa de Juros
IPCA + 1,4% a.a.
Saldo Devedor
R$ 11.900.000,00
Resumo
Instrumento de dívida no nível da SPE do imóvel Aratu. Juros pagos via integralização de capital.
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado