Resumo do Relatório Gerencial de LVBI11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII LVBI VBI
LVBI11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O FII VBI Log tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital através do investimento em imóveis do segmento logístico ou industrial. Em julho, a gestão comunicou uma mudança em sua estrutura, com Rodrigo Abbud assumindo como head de tijolo, mantendo a equipe operacional. O fundo demonstrou forte atividade comercial, com a entrada de quatro novos locatários e uma expansão, o que resultou na redução da física de 10,7% para 9,3%. Foram concluídas as locações para a DP World no ativo Cajamar (9.555 m²) e para a Engage Eletro em Extrema (6.711 m²). A gestão mantém a perspectiva de atingir vacância zero no próximo trimestre. A de períodos anteriores totaliza R$ 0,17/cota, envolvendo locatários em recuperação judicial/extrajudicial.
Desempenho
O fundo gerou uma receita total de R$ 0,88 por cota, resultando em R$ 0,75 por cota, que foi integralmente distribuído. O desempenho foi positivamente impactado pela redução da física para 9,3% e da vacância financeira para 7,0%, reflexo da entrada de novos locatários. A cota de mercado fechou o mês em R$ 102,22, com um de 13% em relação à (R$ 117,65).
Dividendos
O rendimento distribuído em julho foi de R$ 0,75 por cota, alinhado com o resultado gerado no mês e com as distribuições dos últimos cinco meses. O pagamento foi realizado em 07 de agosto de 2025, representando um dividend anualizado de 8,8% sobre o valor de mercado.
Indicadores
P/VP
0,87
DY Mensal
0,73%
DY Projetado 12M
8,8%
Rentabilidade YTD
11,3%
Resultado por Cota
R$ 0,75
Dividendo por Cota
R$ 0,75
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
132.400
Métricas
Taxa de Vacância
Não informado
Prazo Médio Restante
4,1 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 28,54
Vacância Física
9,3%
Vacância Financeira
7%
Portfólio
Número de Propriedades
10
Área Total (GLA)
517.912 m²
Destaques
- Distribuição de R$ 0,75 por cota, totalmente coberta pelo resultado do mês.
- Redução da vacância física para 9,3% e da financeira para 7,0% com a entrada de quatro novos locatários e uma expansão.
- Assinatura de dois novos contratos de locação que somam 16.266 m² (DP World em Cajamar e Engage Eletro em Extrema).
- Manutenção de alavancagem muito baixa, em apenas 0,6% do Patrimônio Líquido.
- Gestão projeta atingir vacância zero no próximo trimestre com base nas negociações em andamento.
Desafios
- Gestão da inadimplência de R$ 0,17 por cota, referente a três locatários (Sequoia, Dia% e Americanas) que se encontram em processo de recuperação extrajudicial ou judicial.
- Saída programada da locatária Solistica do ativo em Extrema, que desocupará um módulo a partir de outubro de 2025.
- Ocupação do ativo em Mauá, que permanece 100% vago.
Riscos do Fundo
- Risco de crédito associado a locatários em recuperação judicial (Americanas, Dia%) e extrajudicial (Sequoia), que compõem a totalidade da inadimplência atual.
- Concentração de 43,6% do portfólio em imóveis localizados no estado de São Paulo.
- Risco de vacância concentrado no ativo de Mauá, que representa 5,2% do valor patrimonial dos imóveis e está 100% desocupado.
- Exposição ao setor de varejo através de inquilinos como Americanas e Magazine Luiza, que pode apresentar volatilidade.
Notas
- Houve uma mudança na estrutura de gestão dos fundos imobiliários do Patria, com Rodrigo Abbud assumindo a função de head de tijolo. A gestora ressalta que a equipe operacional permanece a mesma.
Observações do Mês
O LVBI11 apresentou um mês operacionalmente forte, com avanços significativos na redução da , demonstrando a capacidade da gestão em comercializar seus espaços. A distribuição de rendimentos se mantém estável e coberta pelo resultado, o que é um fator positivo. A extremamente baixa confere segurança ao fundo. Os principais pontos de atenção são a concentrada em inquilinos com dificuldades financeiras e a vacância total do ativo de Mauá. No entanto, a perspectiva de atingir vacância zero a curto prazo e o desconto atual de 13% no tornam a avaliação geral positiva.
Propriedades
Extrema
Extrema, MG・Classe A
Vacância Baixa 22,5% 22,5%
Extrema
Extrema, MG・Classe A
GLA
122.460 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Em agosto, a Engage Eletro assumirá 6.711 m² devolvidos pela Nestlé. Houve a entrada da locatária Vyttra e está mapeada a saída da Solistica em outubro. O inquilino Americanas está em processo de recuperação judicial.
SBC
São Bernardo do Campo, SP・Classe A
Vacância Baixa 15,6% 15,6%
SBC
São Bernardo do Campo, SP・Classe A
GLA
65.024 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Aratu
Simões Filho, BA・Classe A
Vacância Baixa 11,9% 11,9%
Aratu
Simões Filho, BA・Classe A
GLA
71.724 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
70%
Resumo
Ocorreu a expansão do locatário Atakarejo. O fundo está reduzindo a exposição às Lojas Americanas no ativo para viabilizar a expansão do condomínio. Possui dívida atrelada a este ativo.
Jandira
Jandira, SP・Classe A
Vacância Baixa 10,4% 10,4%
Jandira
Jandira, SP・Classe A
GLA
45.555 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Betim
Betim, MG・Classe A
Vacância Baixa 9,9% 9,9%
Betim
Betim, MG・Classe A
GLA
53.563 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Araucária
Araucária, PR・Classe A
Vacância Baixa 8,4% 8,4%
Araucária
Araucária, PR・Classe A
GLA
48.488 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Cajamar
Cajamar, SP・Classe A
Vacância Alta 6,8% 6,8%
Cajamar
Cajamar, SP・Classe A
GLA
34.119 m²
Ocupação
45,7%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Nova locação de 9.555 m² para a DP World a partir de julho. Resta apenas um módulo vago no galpão, que está em tratativas comerciais.
Itapevi
Itapevi, SP・Classe B
Vacância Baixa 5,4% 5,4%
Itapevi
Itapevi, SP・Classe B
GLA
34.922 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Entrada de dois novos locatários no mês: Principia e DT Comércio.
Mauá
Mauá, SP・Classe A
Vacância Alta 5,2% 5,2%
Mauá
Mauá, SP・Classe A
GLA
29.718 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo permanece 100% vago. O antigo inquilino Dia% está em processo de recuperação judicial.
Pirituba
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 3,9% 3,9%
Pirituba
São Paulo, SP・Classe A
GLA
12.340 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Regiões
São Paulo
Paraná
Bahia
Minas Gerais
Inquilinos
Outros
Scania
DHL
AMBEV
Amazon
Magazine Luiza
Americanas
Alfa Laval
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 11.700.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
0,6%
Dívida do Ativo Aratu
IPCA + 1,4% a.a.・Vence 05/2032
Dívida do Ativo Aratu
IPCA + 1,4% a.a.・Vence 05/2032
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
05/2032
Taxa de Juros
IPCA + 1,4% a.a.
Saldo Devedor
R$ 11.700.000,00
Resumo
Dívida de longo prazo com taxa baixa, considerada saudável pela gestão.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado